나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9984 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 965-20 케이엠아트빌 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9984 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 965-20 케이엠아트빌 제2층 제202호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경9984
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 965-20 케이엠아트빌 제2층 제202호
• 감정가: 246,000,000원
• 최저가: 196,800,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매13계 2025타경9984 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 965-20 케이엠아트빌 제2층 제202호 | 감정가: 246,000,000원 | 최저가: 196,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9984 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 965-20 케이엠아트빌 제2층 제202호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택, 단지형다세대)

토지/건물 면적: 토지 19.00㎡ (약 5.75 평) / 건물(전용) 29.76㎡ (약 9.00 평)

감정가: 246,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

사용승인일: 2020.05.13. (신축급)

1.2. 최고 입지 및 개발 호재

서울 지하철 5호선 화곡역 이용이 가능하며, 초역세권은 아니나 도보권 내에 위치하고 노선버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 용이합니다. 또한, 서울우장초등학교가 인근에 소재하여 교육 환경이 양호한 주거 지역 내에 있습니다. 건물은 2020년 사용승인된 신축급 건물의 2층으로, 다세대주택 밀집 지역 내에서 준수한 주거 환경을 제공합니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울우장초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 제2종일반주거지역입니다. 도로 접근성이 양호하고, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 소재합니다. 서울의 주요 업무지구인 여의도 및 광화문 등으로의 접근성이 양호하여 출퇴근이 편리한 편입니다.

2.3. 생활정보

인근 서울우장초등학교 및 다수의 학교들이 위치하여 교육 시설 이용이 편리합니다. 주거 밀집 지역의 특성상 다양한 근린생활시설(마트, 병원, 식당 등)이 확보되어 있어 일상생활 편의성이 높습니다. 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 외에 승강기 및 주차장 등이 구비되어 있어 주거 편의성이 뛰어납니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 조건 및 권리 관계

매각대상은 토지/건물 일괄매각 건입니다. 본건의 가장 큰 특징이자 매수인의 부담을 덜어주는 조건은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건' 매각이라는 점입니다.

경매 컨설턴트 의견: 일반적인 경매 물건의 경우 임차인의 대항력 유무가 명도(인도)에 대한 리스크로 작용하나, 본건은 HUG의 대항력 포기 조건이 명시되어 있어, 매수인은 낙찰 후 주택도시보증공사의 별도 동의 없이 해당 주택의 소유권을 완전하게 확보하고 명도 리스크를 최소화할 수 있습니다. 이는 권리 관계상 매우 우수한 조건으로 판단됩니다.

경매 구분이 부동산강제경매(채무자와 소유자 동일)이나, 위의 특이사항으로 인해 권리상 하자는 없다고 분석됩니다.

4. 상권 및 지역 분석

4.1. 상권분석

본건은 주거지역에 위치하며, 주로 거주자들을 대상으로 하는 생활 편의 상권이 형성되어 있습니다. 5호선 화곡역을 중심으로 상업 및 업무시설이 밀집되어 있어, 대규모 상권 이용은 화곡역 방향으로 이동해야 합니다. 안정적인 주거 수요를 기반으로 하는 배후 상권으로 분석됩니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 건폐율 및 용적률 기준이 적용됩니다. 특이사항으로는 김포공항 관련 제한 구역(중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역)으로 지정되어 있어, 향후 재건축 또는 증축 시 고도 제한을 받을 수 있습니다. 이는 지역 전체에 해당하는 사항입니다.

5. 잠재적 리스크 및 종합 의견

5.1. 잠재적 리스크

1. 고도 제한 리스크: 김포공항 인근에 위치하여 중요시설물보호지구 및 수평표면 구역 등 공항 관련 제한으로 인해 건물 높이(위탁고도:77-257m) 제한을 받습니다. 이는 장기적인 관점에서 부동산의 개발 잠재력에 영향을 줄 수 있습니다.

2. 혐오 시설: 현장 조사를 통해 직접적인 혐오 시설은 확인되지 않았으나, 화곡동 특성상 다세대 주택 밀집 지역으로 주차 환경 등의 주거 쾌적성(소음, 주차 문제)은 현장 확인이 필요합니다.

5.2. 종합 의견

본건은 2020년 사용승인된 신축급 다세대주택으로, 5호선 화곡역 이용 및 초등학교 인접이라는 우수한 입지를 갖추고 있습니다. 특히, '대항력 포기 조건' 매각이라는 특이사항으로 인해 명도 및 권리관계상 위험이 거의 해소되어 일반 매매에 준하는 수준으로 권리가 깨끗하게 확보된다는 점은 매우 큰 장점입니다. 공항 관련 고도 제한은 있으나, 현 건물 이용에는 문제가 없으며, 실수요 목적으로는 매우 안전하고 추천할 만한 물건입니다.

6. 투자 포인트

투자 포인트: 권리상 무위험 매입 및 신축급 주택 투자

1. 권리상 안전성 확보: 임차권 승계인(HUG)의 대항력 포기 조건으로, 낙찰자가 임차보증금 반환 책임에서 자유로워지는 안전한 권리 분석이 완료된 물건입니다.

2. 높은 선호도: 2020년 건축으로 내외부 상태가 양호하며, 강서구 화곡동 주거지역 내 실수요자들의 선호도가 높은 면적대(전용 9.00평)의 소형 주택입니다.

3. 안정적인 임대수익: 대중교통 접근성이 우수하고 주거 환경이 양호하여 향후 임대 전환 시에도 안정적인 임대수익 확보가 용이할 것으로 예상됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계