나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51460 [1] 서울특별시 은평구 갈현동 513-9 티에스빌 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안감정 · 평가일 2025.05.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 ‘선일초등학교’ 남측 방향에 위치하는 부동산(공동주택)으로 주위는 다세대, 근린생활시설 등이 분포하는 주거지대로서 전반적인 주거환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등, 전반적인 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

다세대주택(도시형생활주택, 단지형다세대)임.

인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제2층 제202호로서,
외 벽 : 타일붙임 마감 등
창 호 : PVC 창호 등

이용상태

다세대주택(도시형생활주택, 단지형다세대)임.

설비내역

위생 급배수시설, 난방설비, 승강기 설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건내용

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51460 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 건물현황

소재지: 서울특별시 은평구 갈현동 513-9 티에스빌 2층202호

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제2층 제202호

건축연도: 2020년 8월 (건축허가), 2021년 3월 (사용승인)

용도: 도시형생활주택 (다세대주택, 단지형다세대)

1.3. 면적

토지면적: 27.33㎡ (약 8.27평)

토지지분: 27.3285㎡ (약 8.27평)

건물면적: 42.46㎡ (약 12.84평)

건물지분: 42.46㎡ (약 12.84평)

1.4. 감정가 및 매각정보

감정가: 350,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음 (단, 지상권은 별도 확인 필요하나 본건에는 해당 없음)

1.5. 특이사항

HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 ‘선일초등학교’ 남측에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로 전반적인 주거환경은 양호한 편입니다.

2.2. 건물 현황

본건은 총 5층 규모의 철근콘크리트 구조 건물 중 2층에 위치한 도시형생활주택(다세대주택, 단지형다세대)입니다. 건물은 2020년 건축허가를 받아 2021년 사용승인된 신축급에 해당하는 건물입니다.

2.3. 주변 환경

인근에 초등학교, 다세대주택, 근린생활시설 등이 분포하고 있어 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

2.4. 교통

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.5. 설비

위생 급배수 시설, 난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

본건은 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(2025.05.16.)입니다.

등기부상 모든 권리(소유권이전, 주택임차권, 압류, 강제경매 등)는 매각으로 인하여 소멸될 것으로 예상됩니다.

특히, 임차인 김진열 씨는 전입일자(2021.04.22)보다 빠른 확정일자(2021.04.16)를 받았으나, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다. 또한, 주택도시보증공사는 임차인으로부터 '우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다'는 취지의 확약서를 제출받았으므로, 본건 매수인은 임차보증금 반환 채무를 인수할 위험이 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 인수되는 임차보증금

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 주변 매매 정보에 따르면, 유사한 면적 및 연식의 다세대/연립주택들이 2억 초반에서 3억 중반대에 거래된 사례가 있습니다.

* 현대빌리지(1994년식, 46.47㎡): 2억 3,500만원 (2026년 5월)

* (275-154)(1986년식, 49.97㎡): 1억 9,000만원 (2026년 5월)

* 창성빌라(2001년식, 71.91㎡): 3억 3,000만원 (2026년 5월)

4.2. 분석

본건은 2020-2021년 건축된 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 주변 연식의 다세대/연립주택보다 연식 프리미엄이 적용될 수 있습니다. 감정가 3억 5천만원은 신축임을 감안할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 주변 연식의 주택들의 거래 사례를 고려할 때, 본건의 실제 시장 가치는 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 학교(선일초등학교) 및 다양한 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 특수 물건 정보

HUG 인수조건 변경으로 인해 임차인 관련 리스크가 해소된 상태입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 혐오시설

본건 소재지(서울특별시 은평구 갈현동 513-9) 인근 지역에 대한 확인 결과, 직접적인 혐오시설(예: 장례식장, 화장터, 쓰레기 처리 시설 등)은 발견되지 않았습니다.

6.2. 기타 리스크

부동산 시장 변동성, 향후 건축물 유지보수 비용 발생 가능성 등이 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 은평구 갈현동에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 입지 조건 및 주거 환경이 양호합니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG)의 적극적인 개입으로 임차인 관련 법적 분쟁 및 보증금 인수 위험이 해소되어 매수인이 안심하고 취득할 수 있는 물건입니다. 단지형다세대주택으로서의 희소성과 신축 연식은 향후 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물 (2020-2021년 준공)

* HUG 인수조건 변경으로 인한 권리관계 명확성 및 무인수

* 안정적인 주거 환경 및 교통 접근성

* 장래 거주 또는 임대 수익 목적 투자 적합

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 350,000,000원이며, 인수되는 임차보증금이 0원이므로 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

주변의 비교적 연식이 오래된 다세대/연립주택의 최근 실거래가를 고려하면, 본건의 신축 연식과 도시형생활주택이라는 점을 감안하여 감정가 수준 혹은 그 이하에서 경쟁력 있는 입찰가를 제시하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

다만, 본건은 HUG 관련 특이사항 및 권리관계가 매우 명확하여, 인수 후 발생할 수 있는 법적 리스크가 현저히 낮다는 장점이 있습니다.

따라서, 본건의 희소성과 신축성을 고려하여 320,000,000원 ~ 350,000,000원 사이에서 입찰가를 검토해 볼 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.