나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51416 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 11층1105호 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 석정감정 · 평가일 2025.05.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 ""은평구청"" 북동측 인근에 위치하며, 인근은
나홀로아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은
보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 지하철 ""6호선 녹번역"" 및
노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 지하4층/지상12층 내 제11층 제1105호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 하이새시 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 ""교육연구 및 복지시설""로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급부 및 배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 교육연구 및 복지시설(노인복지시설),
제2종근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 세로변의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기타 : --.

물건 비고

교육연구 및 복지시설로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 서울특별시 은평구 녹번동 91-7번지에 위치한 시니어캐슬 클라시온 11층 1105호 구분건물로, 서울서부지방법원 2025타경51416 (1) 사건번호로 진행 중인 부동산 임의경매 물건입니다.

건축물대장상 주 용도는 노유자시설이며, 제2종근린생활시설로도 이용 중에 있습니다.

감정평가액은 768,000,000원이며, 토지면적은 16.35㎡ (약 4.95평), 건물면적은 45.87㎡ (약 13.87평)입니다.

본 건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 건입니다.

경매를 신청한 채권자는 주OOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 서울특별시 은평구청에서 북동측 인근에 자리하고 있으며, 주변으로는 나홀로 아파트, 다세대 주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역입니다.

건물이 소재한 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 6호선 녹번역이 위치하고 다수의 노선버스가 운행되는 등 대중교통 이용 여건은 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

본 건의 권리관계는 말소기준권리인 2015년 3월 13일 접수된 함열신용협동조합의 근저당권(을4)을 기준으로 분석됩니다.

이후 등기된 권리들은 대부분 경매 절차를 통해 말소될 예정이며, 현재까지 파악된 총 등기부채권액은 627,000,000원입니다.

다만, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 지상권이 개요상 존재할 수 있으나, 상세 내용은 확인되지 않았습니다.

집합건물 등기부 요약 내용은 다음과 같습니다.

- 2015년 3월 13일 접수된 함열신용협동조합 근저당권 (252,000,000원, 말소기준권리)

- 2015년 3월 13일 접수된 주식회사예지인 소유권이전청구권가등기 (말소 예정)

- 2017년 10월 20일 접수된 김기종 소유권이전 (매매, 450,000,000원)

- 2022년 5월 6일 접수된 주식회사오케이대부캐피탈강남 근저당권 (60,000,000원, 말소)

- 2024년 8월 1일 접수된 주식회사오케이대부캐피탈교대 근저당권 (315,000,000원, 말소)

- 2024년 8월 1일 접수된 박성용 근저당권부채권질권설정 (120,000,000원, 말소)

- 2024년 8월 1일 접수된 윤금주 근저당권부채권질권설정 (75,000,000원, 말소)

- 2024년 8월 1일 접수된 박진현 근저당권부채권질권설정 (45,000,000원, 말소)

- 2024년 8월 5일 접수된 정명화 근저당권부채권질권설정 (75,000,000원, 말소)

- 2025년 3월 18일 접수된 은평세무서장 압류 (말소)

- 2025년 5월 13일 접수된 주식회사오케이대부캐피탈강남 임의경매개시결정 (41,004,694원, 말소)

- 2025년 6월 12일 접수된 국민건강보험공단 압류 (말소)

1.3. 상권분석

본 건이 소재한 지역은 은평구청 인근으로, 주거 시설과 상업 시설이 혼합된 지역으로 파악됩니다.

건축물대장상 '노유자시설' 및 '제2종근린생활시설'로 복합 용도임을 고려할 때, 노인 복지 시설이나 기타 근린생활 시설로서의 상권 형성이 가능합니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 지역 개발 및 이용에 관한 법적 제한 사항을 확인해야 합니다.

1.4. 생활정보

교통

- 지하철 6호선 녹번역을 도보로 이용할 수 있으며, 단지 주변으로 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 시내 각지로의 이동이 편리합니다.

주변 시설

- 은평구청 및 관련 관공서가 인근에 위치하여 행정 접근성이 좋습니다.

- 주변 지역은 주거와 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

혐오시설

- 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 심각한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 현황

- 임차인 현황 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 대항력 있는 임차인이 존재하지 않는 것으로 추정됩니다.

- 그러나 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 있을 가능성도 배제할 수 없으므로, 관련 정보에 대한 추가적인 주의와 확인이 필요합니다.

건축물 용도 및 규제

- 본 건은 현재 '교육연구 및 복지시설'로 이용 중이며, 건축물대장상 주 용도는 '노유자시설'입니다. 향후 용도 변경 시 건축 관련 법규 및 조례 등을 면밀히 검토해야 합니다.

- 토지가 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어, 향후 건물 신축이나 증축 시 용적률 및 높이 제한 등 법적 규제를 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 서북권의 주요 지역에 위치한 '시니어캐슬 클라시온' 내 구분건물로, 노유자시설 및 제2종근린생활시설로서의 활용 가치를 가지고 있습니다.

말소기준권리 이하 모든 등기사항이 말소될 예정이므로 권리관계는 비교적 명확하다고 판단됩니다.

지하철역과 인접한 역세권 입지이며, 주변 교통망도 잘 갖추어져 있어 접근성이 우수합니다.

다만, 임차인에 대한 구체적인 정보 확인 및 향후 건축법규 관련 사항을 심층적으로 분석하여 투자 결정을 내려야 합니다.

1.7. 투자 포인트

- 서울 은평구 녹번동에 위치하여 교통 편의성이 높고, 주요 관공서와 근린시설이 인접한 입지입니다.

- 현재 '교육연구 및 복지시설' 등으로 이용 중인 건물이므로, 기존 용도 활용 또는 타 용도로의 전환 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

- 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 진행 시 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정평가액은 768,000,000원입니다.

예상 입찰가 산정 시에는 다음 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

- 현재 부동산 시장 동향 및 유사 물건의 실거래가, 최근 낙찰가율

- 명도 비용 및 예상 소요 기간 (점유자 현황에 따른 변동성)

- 향후 예상 임대 수익률 및 건물 가치 상승 가능성

- 본 건의 현재 이용 상태 및 향후 용도 변경 가능성 검토 비용

- 제시된 물건명세서 작성일(2026.03.11)을 고려한 최신 시장 정보 반영

예상 입찰가는 인수할 보증금이 없는 점을 감안하여 감정가를 기준으로 하되, 상기 요인들을 면밀히 분석하여 결정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 건물 상태 확인, 주변 시세 및 임대 현황 조사, 법률 전문가와의 상담이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.