나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경897 [1] 서울특별시 은평구 구산동 382 갈현현대아파트 101동 4층409호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남산감정 · 평가일 2025.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 '구산동 주민센터' 북서측 인근에 위치한 부동산으로 주위환경은 아파트단지, 빌라 등이 위치하는 공동주택지대로, 인근에 구산초, 은평중, 구산중, 은평고, 거북골근린공원 등 교육시설, 공원 등이 소재하고, 인근 ‘서오릉로’ 주변으로 음식점, 카페, 병원 등 생활편의시설이 위치하고 있음.

교통상황

본건 인근 ‘서오릉로’, ‘갈현로’변으로 버스정류장이 위치하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 경사슬라브지붕 16층 아파트(101동) 내

제4층 제409호로,

외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,

창호 : PVC샷시창호 등 임.

이용상태

아파트로 이용 중에 있음.

(이용상태 : 후첨 ‘내부구조도’ 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기시설, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사, 사다리형에 가까운 토지로 아파트 부지로 이용 중에 있음.

인접 도로상태등

아파트 단지내 도로는 ‘서오릉로21길’에 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

구산동 382:

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울서부지방법원 2025타경897 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 은평구 구산동 382 갈현현대아파트 101동 4층409호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

415,000,000원 (사억 일천오백만원)

1.5. 면적

* 토지 면적: 22.87㎡ (약 6.92평)

* 건물 면적: 59.94㎡ (약 18.13평)

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의 경매

1.8. 채권자

주식회사 엑시트대부

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 빌라 등이 혼재된 공동주택 밀집 지역입니다. '구산동 주민센터' 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

2.2. 교육 및 편의 시설

* 교육 시설: 구산초등학교, 은평중학교, 구산중학교, 은평고등학교 등이 인근에 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 생활 편의 시설: '서오릉로' 주변으로 음식점, 카페, 병원 등 다양한 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 공원: 거북골근린공원이 가까이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

2.3. 교통 상황

* 대중교통: 인근 '서오릉로' 및 '갈현로' 변에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로 접근성: 아파트 단지 내 도로는 '서오릉로21길'에 연계되어 있어 차량 접근성 또한 무난합니다.

2.4. 토지 이용 계획

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)에 해당합니다.

* 제한 사항: 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주변)에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 이전: 김정수 (1998년 12월 31일)

* 말소기준권리: 국민은행 근저당 (2008년 5월 27일, 27,800,000원)

* 기타 권리:

* 국민은행 근저당 (2008-05-27)

* 주식회사 엑시트대부 근저당 (2024-04-25, 370,500,000원)

* 비씨카드주식회사 근저당권부 채권질권 (2024-05-07, 370,500,000원)

* 롯데카드 가압류 (2024-10-23, 16,314,809원)

* 주식회사 우리카드 가압류 (2024-11-19, 52,211,819원)

* 주식회사 케이비국민카드 가압류 (2024-11-22, 16,117,791원)

* 신한카드 가압류 (2024-12-10, 32,039,041원)

* 국민건강보험공단 압류 (2025-02-18)

* 주식회사 엑시트대부 임의경매개시결정 (2025-05-20, 308,408,259원)

3.2. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 514,983,460원 입니다.

3.3. 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임대차 관계는 미상입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원.

*

임차인 정보가 미상이며, 인수 보증금 또한 0원임에도 불구하고, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 명도 진행 시 관련 사항을 철저히 확인하고 대비해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 구산동은 아파트 및 다세대주택이 밀집한 주거 지역입니다.

4.2. 편의 시설 및 인프라

단지 인근 '서오릉로'를 중심으로 상업 시설, 금융 기관, 병원, 식당 등이 잘 발달되어 있어 생활이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

* 아파트명: 갈현현대아파트

* 주소: 서울특별시 은평구 구산동 382

* 준공년월: 1998년 11월 28일

* 동수: 4개동

* 총 세대수: 366세대

* 최고층수: 20층

* 본건 호수: 101동 4층 409호 (전용면적 59.94㎡)

* 주차 대수: 총 91대 (지상 12대, 지하 8대, 나머지 71대는 추가 확인 필요)

5.2. 관리사무소 연락처

02-354-7358

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련 위험

임차인 현황이 미상이므로, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도에 시간이 더 소요될 수 있습니다.

6.2. 권리관계 복잡성

말소기준권리 외 다수의 채권이 설정되어 있으나, 경매 절차를 통해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 최종 권리 분석은 필히 재확인해야 합니다.

6.3. 건물 노후화

1998년 준공된 아파트로, 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.4. 주변 환경

특별히 혐오시설이 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 구산동에 위치한 갈현현대아파트 101동 4층 409호로, 전용면적 59.94㎡의 아파트입니다. 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 주변에 학교, 공원, 상업 시설 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 뛰어납니다. 교통 여건 또한 양호하여 실수요자에게 매력적인 조건입니다.

권리 분석상 말소기준권리 외 다수의 채권이 존재하나, 임의 경매로 진행되어 대부분 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 임차인 현황이 미상이라는 점은 명도 과정에서 주의를 요하는 부분입니다.

전반적으로 입지 조건과 생활 인프라를 고려할 때, 안정적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 서울 은평구 도심 지역으로 편리한 교통 및 생활 인프라.

* 실수요 기반: 내 집 마련을 위한 합리적인 가격 접근 가능성.

* 안정적 가치: 대단지 아파트로서 꾸준한 시세 유지 및 상승 기대.

9. 예상 입찰가

9.1. 최근 시세 분석

* 감정가: 415,000,000원

* 최근 매매 사례 (전용면적 59.94㎡ 기준): 2026년 7월 5일 460,000,000원 (4억 6천만원)

* 비교 매물 (전용면적 84.83㎡ 기준): 2026년 6월 3일 560,000,000원 (5억 6천만원), 2026년 7월 15일 565,000,000원 (5억 6천 5백만원)

9.2. 산정 근거

본건의 감정가는 약 4억 1천 5백만원입니다. 최근 같은 면적(59.94㎡)의 매매가가 4억 6천만원에 거래된 점을 고려하면, 감정가가 시세보다 다소 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

다만, 임차인 현황 미상 등 명도에 따른 리스크와 제반 경비(취득세, 명도비용 등)를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

9.3. 예상 입찰가 범위

현재 파악된 시세와 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 약 3억 9천만원에서 4억 2천만원 선으로 판단됩니다. (인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려하지 않았습니다.)

따라서, 권리관계 및 명도 리스크를 충분히 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.