나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51455 [1] 서울특별시 은평구 진관동 66 은평뉴타운꿈에그린 지1층비113호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51455 [1] 서울특별시 은평구 진관동 66 은평뉴타운꿈에그린 지1층비113호 근린상가 경매

• 사건번호: 2025타경51455
• 주소: 서울특별시 은평구 진관3로 33 은평뉴타운 꿈에그린, 지1층비113호
• 용도: 근린상가

서울서부지방법원 경매3계 2025타경51455 | 소재지: 서울특별시 은평구 진관3로 33 은평뉴타운 꿈에그린, 지1층비113호 | 감정가: 336,000,000원 | 최저가: 215,040,000원 | 용도: 근린상가

1. 서울서부지방법원 2025타경51455 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51455 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 진관동 66 은평뉴타운꿈에그린 지1층비113호

용도: 근린생활시설

감정가: 336,000,000원

토지면적: 13.02㎡ (약 3.94평)

토지지분: 13.02㎡ (약 3.94평)

건물면적: 45.26㎡ (약 13.69평)

건물지분: 45.26㎡ (약 13.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

특이사항: 재정비촉진지구

주의사항: (제시된 정보 없음)

감정평가서요약 요향표: 구분건물감정평가요항표

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 은평구 진관동 소재 "구파발역(지하철 3호선)" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 오피스텔, 상업 및 업무 시설, 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 지역 생활권의 중심지 역할을 하고 있습니다. 차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장과 구파발역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 남동측으로는 약 20미터, 북서측으로는 약 12미터의 넓은 도로에 접하고 있으며, 남서측 및 북동측으로도 각각 약 5미터, 4미터의 보행자도로와 연결되어 있어 접근성이 우수합니다.

1.3. 건물 및 토지 상세

본건은 철골철근콘크리트 구조, 철근콘크리트 지붕으로 된 지상 20층 건물 내 제지1층 제113호입니다. 외벽은 돌붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 강화유리 창호 등으로 시공되어 있습니다. 공부상 용도는 근린생활시설이며, 현재 현황은 공실 상태입니다. 건물에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 소화전 및 화재탐지 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다. 토지는 인접 필지 대비 대체로 등고평탄한 가장형의 평지 토지이며, 현재 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건부지로 이용 중에 있습니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 강제 경매로 진행되고 있으며, 채권자는 김OO입니다. 권리관계에 대한 상세한 내용은 등기부등본 및 관련 서류 확인이 필요하나, 강제 경매의 특성상 선순위 권리 여부 및 말소 기준 권리를 면밀히 분석해야 합니다. 경매 낙찰 시 모든 권리가 소멸될 가능성이 높으나, 인수되는 권리가 있는지 반드시 확인해야 합니다.

1.5. 상권분석

본건이 위치한 구파발역 인근 지역은 은평뉴타운 개발과 함께 배후 주거 단지가 풍부하여 상업 시설의 기본적인 수요가 확보되어 있습니다. 지하철 3호선 역세권이라는 강력한 입지 조건은 유동 인구 및 접근성을 높여줄 것으로 기대됩니다. 주변의 아파트 단지 및 오피스텔 등은 근린생활시설에 대한 꾸준한 수요를 제공하며, 상업 및 업무 시설과의 시너지 효과도 기대할 수 있습니다. 현재 공실 상태인 점은 초기 운영 시 부담이 될 수 있으나, 향후 임차인 확보 시 안정적인 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

1.6. 생활정보

서울특별시 은평구는 북한산 국립공원을 인접하고 있어 쾌적한 자연환경을 자랑하며, 다양한 문화 체육 시설 및 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 특히 본건 소재지인 진관동은 은평뉴타운의 중심 지역으로, 대형마트, 병원, 학교 등 생활 편의 시설이 풍부하게 조성되어 있어 정주 여건이 매우 뛰어납니다. 지하철 3호선 구파발역을 통해 강남, 종로 등 서울 주요 도심으로의 이동이 편리합니다.

1.7. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 다음과 같은 토지이용계획 및 제한사항에 해당됩니다.

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역

소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

상대보호구역((최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임))<교육환경 보호에 관한 법률>

대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>

제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>

제한보호구역(47m위탁지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>

제한보호구역(97m위탁지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>

도시개발구역<도시개발법>

재정비촉진지구(2023-11-28)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>

과밀억제권역<수도권정비계획법>

다수의 법적 제한 사항이 존재하므로, 실제 건축 및 개발 시에는 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

1.8. 잠재적 리스크

가장 직접적인 리스크는 현재 공실 상태라는 점입니다. 이는 초기 임대 수익 발생에 시간이 소요될 수 있음을 의미합니다. 또한, 다양한 지역 지구 지정(상대보호구역, 군사시설 보호구역 등)으로 인해 향후 용도 변경이나 시설 확장에 제약이 있을 수 있습니다. 특히 상대보호구역 지정의 경우, 교육청의 확인을 통해 정확한 범위를 파악하고 해당 상업시설에 미치는 영향을 검토해야 합니다. 재정비촉진지구 지정은 긍정적 요인이 될 수도 있지만, 향후 구역 내 개발 계획에 따라 예상치 못한 변수가 발생할 가능성도 있습니다. 주변 시설 조사 결과, 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.9. 종합 의견

본건은 서울 은평구의 핵심 지역인 구파발역 인근에 위치한 근린생활시설로서, 우수한 교통 접근성과 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 상권 형성이 가능한 입지를 자랑합니다. 현재 공실 상태이지만, 이는 오히려 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다. 재정비촉진지구 지정 등 지역 개발 잠재력 또한 기대해 볼 수 있는 물건입니다. 다만, 다양한 법적 제한 사항과 공실 리스크를 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.10. 투자 포인트

1. 역세권 프리미엄: 지하철 3호선 구파발역 초역세권으로 유동인구 흡수 및 높은 접근성을 통한 임대 가치 상승 기대.

2. 풍부한 배후 수요: 은평뉴타운 내 대규모 아파트 단지 및 오피스텔 밀집 지역에 위치하여 근린생활시설의 안정적인 수요 확보 가능.

3. 재정비촉진지구 잠재력: 지역의 계획적인 개발을 통한 향후 미래 가치 상승 및 신규 수요 창출 기대.

4. 현재 공실 활용: 공실 상태를 기회로 삼아, 경쟁력 있는 임대 조건으로 신규 임차인 유치하여 즉시 수익 발생 가능.

5. 합리적 투자 기회: 경매를 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 매입할 수 있는 잠재력 보유.

법원 정보

서울서부지방법원 경매3계