나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102937 [1] 서울특별시 동작구 사당동 316-237 영풍타운 1층104호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정 · 평가일 2025.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 사당동 소재 ""남성중학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선, 4호선 ""사당역""이
소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건내 1층 104호로서,

외벽 : 석재마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 남서측으로 세로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(사당동 316-237)
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(2021-06-03)(접합), 가축사육제한구역<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종
확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어
협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>.

(사당동 316-238)
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시
확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102937 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 사당동 316-237 영풍타운 1층 104호

용도: 다세대주택

토지면적: 19.36㎡ (약 5.86평)

건물면적: 29.11㎡ (약 8.80평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 감정평가 요약

감정가: 316,000,000원

위치 및 주위환경: 서울특별시 동작구 사당동 소재 "남성중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선, 4호선 "사당역"이 소재하여 대중교통 이용은 보통임.

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물 내 1층 104호로서, 외벽은 석재 마감 등, 창호는 샷시창호 등임.

이용상태: 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역: 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지 형상 및 이용상태: 2필지 일단의 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 본건 남동측 및 남서측으로 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당함.

공부와의 차이: 없음.

기타 참고사항: 임대관계 미상임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 동작구 사당동에 위치하며, 남성중학교 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

2.2. 교통 환경

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용이 편리합니다. 인근에 다수의 버스 정류장이 있으며, 지하철 2호선 및 4호선 환승역인 사당역이 가까워 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 수월합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을7 근저당권 (채권자: 김연호, 접수일자: 2021-06-14, 채권액: 130,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다. 본 경매 절차로 인해 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류, 강제경매 등)는 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리

집합건축물대장상 위반건축물 등재 사실이 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(대표: 이승규)

보증금: 325,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-05-20

확정일자: 2021-04-23

배당신고일자: 2023-07-07

대항력: 있음 (단, 아래 비고 참조)

비고: 신청채권자(주택도시보증공사)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였으며, 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.6.26.자)가 제출되었습니다. 따라서, 매수인이 인수하는 임차인 보증금은 0원입니다.

3.4. 기타 권리사항

등기부등본 상의 주택임차권(을9, 이승규, 325,000,000원)은 위 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인에게 인수되지 않습니다.

소유권 이전, 근저당권, 압류, 가압류, 강제경매 등 다른 등기사항들은 말소 대상입니다.

등기부채권 총액: 548,023,922원

4. 상권분석

본건 소재지는 지하철 2, 4호선 사당역이 인접한 역세권으로, 유동인구가 많고 상업 및 주거 시설이 잘 발달된 지역입니다. 사당역을 중심으로 형성된 상권은 다양한 근린생활시설과 편의시설을 갖추고 있어 투자 및 실거주 가치가 높은 편입니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 2, 4호선 사당역, 다수의 버스 노선으로 서울 전역 접근성 우수.

* 편의시설: 사당역 인근의 쇼핑 시설, 식당가, 병원 등 각종 편의시설 이용 편리.

* 교육시설: 남성중학교가 인근에 위치하며, 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 교육 여건이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물 등재: 건축물대장 상 위반건축물로 등재되어 있어, 향후 건축물 관리(철거, 이행강제금 부과 등)에 문제가 발생할 수 있습니다. 이는 매수인이 반드시 확인하고 감수해야 할 부분입니다.

* 지상권 존재 가능성: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 상세 내용 파악이 필요하며, 이는 매수인이 부담하게 될 수 있는 권리입니다.

7. 종합 의견

본건은 사당역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 뛰어난 다세대주택입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 인수 의무가 없다는 점은 큰 장점입니다. 그러나 건축물대장 상 위반건축물 등재 사실과 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이러한 위험 요소를 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 구축 연도: 2014년 준공된 건물로, 비교적 신축에 속합니다. (건축물대장 기준)

* 사당역 역세권 입지: 서울의 주요 교통 요지인 사당역을 도보로 이용 가능하여 최상의 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 임차인 보증금 미인수: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 반환 채권 포기 확약서 제출로 인해 매수인의 인수 부담이 없어 실질적인 취득 비용 절감 효과가 큽니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구의 실거주 또는 소액 투자가 가능한 상품입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 316,000,000원입니다. 주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 면적, 준공 연도, 상태 등이 상이하여 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 특히, 감정가 대비 인근 거래 사례의 평당 가격이 현저히 낮은 점은 시세 분석 시 유의해야 할 부분입니다.

본건의 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금 325,000,000원을 인수하지 않는다는 점은 매수인의 실질적인 부담을 크게 줄여주는 요인입니다. 다만, 건축물대장 상 위반건축물 등재 및 소멸되지 않는 지상권 등 잠재적 리스크가 존재하므로, 감정가 전액 입찰은 신중해야 합니다.

위 요소를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 약 85% ~ 90% 수준에서 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 270,000,000원 ~ 300,000,000원 범위에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. 위반건축물 관련 상세 조사 및 해결 방안, 지상권의 구체적 내용 확인 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.