나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102876 [1] 서울특별시 관악구 신림동 98-256 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대동 · 평가일 2025.05.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""영락고등학교"" 남서측 약 250미터 지점에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 제반차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 (마을)버스정류장이 소재하고 남서측 약 700m 지점에 전철역(서울대벤처타운역 : 신림선)이 소재하는 등 제반적인 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 서측 하향 급경사지에 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 건부지(다가구용 단독주택(7가구))로 이용 중임.

인접 도로상태

본건은 북측으로 노폭 약 10미터의 아스팔트 포장도로와 접하며 이 도로를 통하여 서측으로 ""신림로""와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 도로(사도)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트조 및 벽돌조 스라브위기와 지하1층/지상3층 건으로서
외벽 : 적벽돌쌓기 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 알루미늄샷시 및 목재유리 창호 등

이용상태

다가구용 단독주택(7가구)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스공급에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 지하1층, 1층, 2층, 3층에 제시외건물(기호㉠~㉣)이 소재하는 바, 경매진행 및 참여시 유의하시기 바람.(후첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
지분매각, 공유자우선매수는 1회에 한하여 행사할 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102876 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 98-256

용도: 다가구주택

감정가: 402,543,680원

토지면적: 99.00㎡ (약 29.95평)

토지지분: 49.5㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 296.40㎡ (약 89.67평)

건물지분: 148.2㎡

건물 제시외면적: 24.96㎡

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 선순위임차권, 대항력있는임차인, 일괄매각, 제시외 건물 포함.

주의사항: 지분매각, 공유자우선매수는 1회에 한하여 행사할 수 있음.

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 관악구 신림동에 소재하며, 영락고등학교 남서측 약 250미터 지점에 위치합니다. 본건 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 전형적인 주거지역입니다.

교통상황: 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 마을버스정류장이 소재합니다. 남서측 약 700미터 거리에 전철역(서울대벤처타운역, 신림선)이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로상태: 본건은 북측으로 노폭 약 10미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있으며, 이 도로를 통해 서측의 "신림로"와 연계됩니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 사도(접합)로 이용 중이며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 과밀억제권역에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 토지 및 건물 등기부상 '갑3'(건물 '갑9')에 해당하는 김승환 귀하의 강제경매개시결정(접수일자: 2025-05-13)이 말소기준권리입니다.

주요 권리사항:

* 토지 등기부상 '갑3' 김승환 귀하의 강제경매 개시결정(70,122,400원)이 말소기준권리이며, 이보다 선순위 권리는 확인되지 않습니다.

* 이후 등기된 '갑4', '갑5'의 가압류 채권(서울보증보험주식회사, 중소기업중앙회)은 말소될 예정입니다.

* 건물 등기부상 '을1' 주택임차권(김승환, 70,000,000원) 및 '을2' 주택임차권(김해민, 120,000,000원)은 인수 대상이 될 수 있습니다. (물건명세서 참고사항 참조)

* 상속 및 지분 이전 등기가 다수 존재합니다.

등기부채권 총액: 토지 등기부채권 총액 166,040,390원, 건물 등기부채권 총액 356,040,390원으로, 총합계 522,080,780원에 이릅니다. 이는 감정가 402,543,680원을 초과하는 금액입니다.

임차인 현황:

* 김승환: 보증금 70,000,000원, 전입 2019-02-18, 확정 2019-02-11, 대항력 있음.

* 김용진: 총 보증금 약 42,000,000원 ~ 70,000,000원(증액분 포함), 전입 2011-09-15, 대항력 있음.

* 김해민: 보증금 120,000,000원, 전입 2023-05-26, 확정 2023-04-26, 대항력 있음.

* 박기용: 보증금 120,000,000원, 전입 2012-10-09, 확정 2023-04-26, 대항력 있음.

* 박순애: 총 보증금 약 140,000,000원 ~ 150,000,000원(증액분 포함), 전입 2020-03-13, 대항력 있음.

* 유미숙: 보증금 70,000,000원, 전입 2024-01-16, 확정 2024-01-16, 대항력 있음.

* 함동훈: 보증금 90,000,000원, 전입 2022-03-28, 대항력 있음.

인수 보증금 합계: 0원. 다만, 물건명세서에 '을구 1,2번 주택임차권은 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 매수인이 인수'한다는 문구가 명시되어 있어, 해당 임차인들의 배당 수령 여부에 따라 실제 인수 보증금이 발생할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 서울 관악구 신림동의 주거지역 내에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있어 안정적인 주거 상권의 특성을 보입니다. 대규모 상업지구와의 직접적인 연관성은 낮으나, 일반적인 주거 지역에서 필요한 생활 편의 시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

교통: 신림선 서울대벤처타운역이 도보 가능한 거리에 위치하며, 마을버스 정류장 또한 인근에 있어 교통 여건이 양호합니다.

교육: 영락고등학교가 가까이 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

편의시설: 상세 정보는 제한적이나, 주거 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

지분매각: 본 물건은 토지와 건물의 일부 지분만 매각 대상이므로, 전체 소유권을 취득할 수 없으며, 나머지 지분권자와의 협력 및 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다. 이는 법적 분쟁의 소지를 안고 있습니다.

공유자 우선매수: 기존 공유자가 낙찰 시 우선적으로 매수할 수 있는 권리를 가지고 있습니다. 이는 예상치 못한 가격 변동이나 낙찰 무산으로 이어질 수 있습니다.

대항력 있는 임차인 인수 가능성: 김승환(을1) 및 김해민(을2) 임차인은 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 매수인이 보증금을 인수해야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 이는 배당 절차 진행 후 확정될 사항이며, 낙찰 시 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

제시외 건물: 건물 면적 외에 별도의 제시외 건물이 포함되어 매각됩니다. 이는 별도의 확인 및 관리 부담을 야기할 수 있습니다.

토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 법규에 따른 토지 이용 제한이 존재합니다.

높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 감정가를 초과하고 있어, 경매 절차 진행 및 매각 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동에 위치한 다가구주택의 지분 경매 물건으로, 주거 지역으로서의 입지적 장점을 갖추고 있습니다. 그러나 '지분매각'이라는 본질적인 한계와 더불어 다수의 대항력 있는 임차인 존재는 본 물건의 투자 가치를 판단하는 데 있어 가장 중요한 고려 사항입니다. 임차인의 보증금 전액 회수 여부에 따라 매수인의 추가적인 채무 부담이 발생할 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 분석이 요구됩니다. 공유자 우선매수 신고 또한 예상 입찰가 및 낙찰 가능성에 변수가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 서울 관악구 신림동의 주거 지역 내 위치하며, 신림선 역세권으로 교통이 편리합니다.

* 수익 잠재력: 다가구주택으로서 7가구로 이용 중인 점을 고려할 때, 임대 수익 창출 또는 향후 재개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 시세 대비 저렴한 취득 가능성: 지분 매각이라는 특성상 일반 매물 대비 상대적으로 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 '인수 보증금'을 제외하고 계산해야 하지만, 현재 제공된 정보만으로는 정확한 인수 보증금 규모를 특정하기 어렵습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있음에도 불구하고, 물건명세서에 을구 1,2번 임차인의 경우 배당에서 전액을 받지 못하면 매수인이 인수한다는 내용이 있어, 실제 배당 절차 진행 시 변동 가능성이 있습니다.

따라서, 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 해당 물건의 구체적인 임차인 배당 현황 파악이 필수적입니다. 감정가 402,543,680원을 기준으로 하되, 본건이 지분 매각(토지 및 건물 각각 1/2 지분으로 추정)임을 감안하고, 잠재적 인수 보증금 및 공유자 우선매수 신고 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 외부 지도 서비스 등을 통한 주변 혐오시설에 대한 정보는 본 보고서에서 확인할 수 없었으므로, 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.