나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102934 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1655-15 지밸리마인드 14층1404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 ""2호선 구로디지털단지역"" 남동측 인근에 위치함.
주위는 상업용건물,오피스텔,도시형생활주택 등이 소재하며 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 2호선 구로디지털단지역이
소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상15층 내 14층 1404호로서
외벽:석재붙임마감 등.
내벽:샷시창호임.

이용상태

2021.07.23일자로 사용승인되고,
도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비,엘리베이터설비,난방설비,주차설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 평지의 2필지 일단의 부정형의 토지로서 공동주택,업무시설,판매시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 55미터,북동측으로 노폭 약 4미터, 남동측으로 노폭 약8미터의
도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<관악구 신림동 1655-15소재>
도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(대림지역중심(서울특별시 관악구 고시
제2017-99호(2017.12.21.))), 소로2류(폭 8m~10m)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>

<관악구 신림동 1655-17소재>
도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(대림지역중심(서울특별시 관악구 고시
제2017-99호(2017.12.21.)))
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>
건축선(건축선 지정(도로경계선에서 3미터후퇴, 서울특별시관악구고시
제2019-36호, 세부사항 건축과문의))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전: 임차인 정승원)으로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.06.19.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102934 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1655-15 지밸리마인드 14층1404호

용도: 도시형생활주택

감정가: 201,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 3.47㎡ (약 1.05평)

토지지분: 3.47㎡ (약 1.05평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 14.96㎡ (약 4.53평)

건물지분: 14.96㎡ (약 4.53평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

사용승인일: 2021년 7월 23일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상15층 내 14층 1404호

내외벽: 석재붙임마감 등

내부: 샷시창호

설비: 위생 및 급배수설비, 엘리베이터설비, 난방설비, 주차설비 등을 갖춤.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동에 소재하며, 감정평가서상으로는 2호선 구로디지털단지역 남동측 인근에 위치한다고 기재되어 있습니다. 주위에는 상업용건물, 오피스텔, 도시형생활주택 등이 소재하며 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. (단, 주소지 상으로는 신림동이나, 기재된 교통 정보상 구로디지털단지역이 언급되는 점은 참고하시기 바랍니다.)

2.2. 교통상황

차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한, 기재된 정보에 따르면 2호선 구로디지털단지역이 소재하여 제반 교통사정은 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지(신림동 1655-15, 1655-17)는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(대림지역중심)으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 과밀억제권역에 해당합니다. 건축선(도로경계선에서 3미터 후퇴) 지정 구역이기도 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 갑7 (강제경매, 주택도시보증공사, 접수일자 2025-05-16) 입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (실질 임차인: 정승원)

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 6월 30일

* 확정일자: 2022년 6월 30일

* 배당신고일자: 2023년 7월 31일

* 대항력: 없음

3.3. 권리관계 분석

등기부등본상 을1 (주택임차권, 정승원, 접수일자 2023-07-31)은 말소 예정이거나 이미 말소된 것으로 확인됩니다.

본 건의 경우, 임차인 현황 상 '대항력 없음'으로 기재되어 있으며, 더욱이 주택도시보증공사(양도 전 임차인 정승원)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못해도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.06.19.자)가 제출된 상태입니다. 이에 따라 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

3.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

본건 소재지인 신림동 일대는 지속적인 도시 개발이 이루어지고 있으며, 특히 관악구는 도심 접근성이 우수하여 직주근접 수요가 꾸준한 지역입니다. 기재된 내용으로 보아 구로디지털단지역 인근 상권의 영향을 받는 것으로 보입니다.

4.2. 유사 물건 시세 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 2일, 서울 관악구 신림동 255-120 (1991년 건축, 다세대, 68.58㎡): 180,000,000원

* 2026년 5월 2일, 서울 서초구 신림동 592-12 (2015년 건축, 다세대, 36.33㎡): 180,000,000원

* 2026년 5월 1일, 서울 관악구 신림동 1563-7 (2003년 건축, 다세대, 49.63㎡): 230,000,000원

본건은 도시형생활주택으로 전용면적 14.96㎡(약 4.53평)입니다. 상기 다세대 주택 매매 사례는 본건과 건축 연도, 주택 유형, 면적 등에서 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵습니다. 다만, 주변 지역의 주거용 부동산 시세 흐름을 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 본건의 감정가는 201,000,000원으로, 면적 대비 평당 가격이 높은 편에 속합니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역(신림동 1655-15 일대 및 구로디지털단지역 인근)에 대한 일반적인 조사 결과, 직접적으로 거주 환경에 영향을 미칠 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건이 속한 건물(지밸리마인드)은 도시형생활주택 및 상업시설 등으로 구성되어 있어 건물 내외부에 상업시설 이용이 가능하며, 인근 지역의 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육 및 의료시설

관련 정보는 제공되지 않았으나, 관악구 신림동 및 구로디지털단지역 인근은 다양한 학교 및 병원 시설 접근이 가능한 지역입니다.

5.3. 교통 및 주변 환경

2호선 구로디지털단지역(기재 정보 기준) 및 다수의 버스 노선을 통해 서울 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 주변은 오피스텔, 상업시설, 주거시설이 혼합된 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 불확실성

임차인 현황상 '대항력 없음'으로 명시되었고, 임차인(정승원)이 보증금반환청구권 포기 및 임차권 등기 말소 동의 확약서를 제출하였으나, 모든 법적 절차상 리스크는 면밀히 검토해야 합니다. 확약서의 효력 및 임차인의 실제 점유 여부 등을 최종 확인하는 것이 필수적입니다.

6.2. 낮은 토지 지분 비율

건물 전용면적 대비 토지 지분 면적이 매우 협소합니다. 이는 도심 고밀도 개발 지역의 특성이며, 건물 노후화 시 토지 관련 개발 이슈 발생 가능성이 존재합니다.

6.3. 감정가 대비 면적

건물 면적이 14.96㎡(약 4.53평)으로 매우 작지만 감정가는 201,000,000원으로, 평당 가격이 상당히 높게 책정되었습니다. 향후 매각 시점의 시장 상황 및 경쟁 입찰자 규모에 따라 가격 결정이 달라질 수 있습니다.

6.4. 신림동 vs. 구로디지털단지역 관련 혼선

물건 주소지는 신림동이나, 감정평가서상 입지 및 교통 정보에서 구로디지털단지역이 언급되는 점은 사실 관계 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 신축된 도시형생활주택으로, 소형 평수임에도 불구하고 감정가는 201,000,000원으로 높게 평가되었습니다. 특히, 임차인의 대항력 포기 및 보증금반환청구권 포기 확약서 제출로 인해 매수인이 인수해야 할 임대차 관련 부담이 없다는 점은 매우 긍정적인 요소입니다. 다만, 전용면적이 매우 작다는 점과 감정가 대비 평당 가격이 높다는 점은 신중한 접근이 요구됩니다. 구로디지털단지역 인근의 직주근접 수요를 고려할 때 소형 주거 상품으로서의 가치는 있으나, 투자 시점에서의 정확한 시세 판단이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 사용승인으로 비교적 최신 건물이며, 유지보수 비용 절감 및 쾌적한 주거 환경 기대.

* 낮은 임차인 리스크: 임차인으로부터 대항력 포기 및 보증금반환청구권 포기 확약서를 받아 매수인이 인수할 보증금이 없어 권리관계가 명확함.

* 소형 평수: 1인 가구 및 임대 수익을 목적으로 하는 투자자에게 매력적일 수 있음.

* 잠재적 임대 수요: 구로디지털단지역 등 업무지구와 인접하여 관련 종사자들의 임대 수요 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건은 전용면적 14.96㎡에 감정가 201,000,000원으로, 평당 가격이 높은 편입니다. 제공된 유사 면적의 오피스텔 거래 사례들을 고려할 때, 실질적인 시세는 감정가보다 낮을 가능성이 있습니다. 그러나 신축 연식, 역세권(기재 정보 기준) 접근성, 임차인 리스크 제거 등을 종합적으로 고려하여, 보수적인 접근으로 감정가의 80% 수준부터 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 보수적 예상 입찰가: 160,000,000원

* 입찰 상한가: 180,000,000원 (시장 조사 및 현장 답사를 통해 최종 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.