나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102935 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1655-15 지밸리마인드 10층1007호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진영감정 · 평가일 2025.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""KT구로지사"" 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 위치하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층/지상 15층 건내 제10층 제1007호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등(탐문조사)
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 도시형생활주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서 공동주택 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 광대로변, 북동측으로 세로(불) 및 남동측으로 세로(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 기호1
도시지역 , 일반상업지역 , 제1종지구단위계획구역(대림지역중심(서울특별시 관악구 고시 제2017-99호(2017.12.21.))) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.
2. 기호2
도시지역 , 일반상업지역 , 제1종지구단위계획구역(대림지역중심(서울특별시 관악구 고시 제2017-99호(2017.12.21.))) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 건축선(건축선 지정(도로경계선에서 3미터후퇴, 서울특별시관악구고시 제2019-36호, 세부사항 건축과문의))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.
-기타 참고사항 없음.

물건 비고

임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102935 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1655-15 지밸리마인드 10층1007호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 190,000,000원 (1억 9천만원)

* 토지면적: 3.47㎡ (약 1.05평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 14.96㎡ (약 4.53평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "KT구로지사" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 위치하는 등 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통편의도는 보통임.

* 인접 도로상태: 본건 북서측으로 광대로변, 북동측으로 세로(불) 및 남동측으로 세로(가)에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호1: 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(대림지역중심), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역.

* 기호2: 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(대림지역중심), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 건축선(건축선 지정(도로경계선에서 3미터 후퇴)).

1.2. 건물 구조 및 이용상태

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층/지상 15층 건내 제10층 제1007호임.

* 외벽: 석재붙임 마감 등

* 내벽: 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등(탐문조사)

* 창호: 샷시 창호임.

* 이용상태: 본건은 기준시점 현재 도시형생활주택으로 이용 중임.

* 설비내역: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차장설비 등이 구비되어 있음.

2. 권리분석

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2025타경102935)으로, 접수일자는 2025년 5월 16일임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(조 )

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-04-29

* 확정일자: 2022-03-15

* 배당신고일자: 2023-08-07

* 대항력: 없음

* 비고:

* 집합건물 등기부 요약:

* 을1: 주택임차권, 권리자: 조 , 권리금액: 200,000,000원, 말소: 말소. (전입일자: 2022-4-29, 확정일자: 2022-3-15)

* 특별매각조건: 채권자(주택도시보증공사)는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각함.

* 결론: 등기부등본상 을구의 주택임차권은 말소되었으며, 특별매각조건에 따라 매수인이 임차보증금을 인수할 의무는 없는 것으로 판단됨. 따라서 인수되는 보증금은 0원임.

3. 상권분석

* 본건은 서울특별시 관악구 신림동의 일반상업지역 내에 위치하며, 주거 및 근린생활시설이 혼재하는 지역임.

* 주변에 KT구로지사가 위치하며, 도보로 접근 가능한 거리에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함.

* 인근 지역은 활발한 상업 활동과 주거 수요가 공존하는 지역으로, 지역 중심지구단위계획구역에 포함되어 있어 향후 개발 가능성도 내포하고 있음.

4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 이용이 가능하여 대중교통 연계성이 보통 수준임.

* 편의시설: 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됨.

* 주거환경: 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼합된 지역으로, 조용한 주거 환경과 상업 편의성을 동시에 갖춘 곳임.

* 기본 설비: 본 건물은 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 기계식 주차장 설비 등을 갖추고 있음.

5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 관련: 임차인 현황 및 등기부등본상 임차권이 말소된 것으로 확인되었으나, "대항력있는임차인" 관련 특이사항 및 주의사항 문구가 혼재되어 있어, 매각 조건의 이행 여부를 최종적으로 확인하는 것이 중요함. 특별매각조건에 따라 매수인이 임차보증금을 인수하지 않는 것으로 명시되어 있음.

* 건물 연식: 정확한 건축 연도는 명시되지 않았으나, 지상 15층 건물임을 고려할 때 적정 수준의 유지보수가 필요할 수 있음. (주변 유사 건물 연식: 1991년, 2015년, 2018년)

* 혐오시설: 현재까지 파악된 정보 및 주변 검색 결과, 본건 인근에 직접적인 혐오시설의 존재는 확인되지 않았으나, 입찰 전 현장 답사를 통해 추가 확인이 필요함.

6. 종합 의견

* 본 물건은 서울특별시 관악구 신림동의 역세권에 준하는 입지에 위치한 도시형생활주택임.

* 인근 지역은 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달하여 생활 편의성이 양호함.

* 권리분석상 대항력 있는 임차인의 존재 가능성은 낮으며, 임차보증금 인수 부담은 없는 것으로 보임.

* 소형 면적으로 1인 가구나 소규모 가구의 주거용 또는 임대 수익형 부동산으로 활용이 가능함.

7. 투자 포인트

* 신림동이라는 지리적 이점과 역세권 접근성을 바탕으로 한 안정적인 임대 수요 기대.

* 일반상업지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 가능성.

* 명확하게 정리된 권리관계로 인한 낮은 인수 부담.

* 소형 면적임에도 불구하고 높은 층수에 위치하여 쾌적한 주거 환경 기대.

8. 예상 입찰가

* 현 시세 분석:

* 감정평가액: 190,000,000원 (14.96㎡ 기준, 약 1,270만원/㎡)

* 최근 매매 사례 분석 (주변 다세대 주택):

* 30.92㎡, 1991년식: 185,000,000원 (약 600만원/㎡)

* 29.56㎡, 2015년식: 320,000,000원 (약 1,082만원/㎡)

* 45.37㎡, 2018년식: 390,000,000원 (약 860만원/㎡)

* 본건의 감정가는 주변 유사 면적의 최근 매매 사례 대비 다소 높은 수준으로 평가되었으나, 도시형생활주택의 특성, 건물 내에서의 위치(고층) 등을 고려할 때 시장 가격 형성 가능성은 있음.

* 예상 입찰가: 175,000,000원 ~ 185,000,000원

* 본 물건은 인수할 보증금이 없으며, 권리관계가 명확한 점을 고려하여 감정가 대비 90~97% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있음. 시장가와 감정가의 차이를 감안하여, 175,000,000원에서 185,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.