나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102940 [1] 서울특별시 관악구 신림동 713-1 성진리치빌5차 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Q · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""서울난곡초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 5층 502호로서,
(사용승인일: 2021.02.02)
외벽: 석재붙임 등 마감,
내벽: -,
창호: 샷시창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 화재경보설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형 토지로서, 다세대주택 및 근린생활시설의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 8미터 정도의 포장도로에 접하고, 북서측 내지 북측으로 폭 6미터 정도의 도로에 접하며, 남측으로 폭 4미터 정도의 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신림동 713-1, 713-4 (2필지 공히)
도시지역,?제2종일반주거지역(7층이하),?도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 역사문화환경보존지역(자세한사항은 문화재청(천연기념물과) 서울특별시(문화재과) 관악구(문화체육과)로 문의바람)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

공부와의 차이

집합건축물대장(표제부)의 대지면적은 건축선 후퇴면적(19.83㎡)을 제외한 285.17㎡로 기재되어 있으므로, 등기사항전부증명서와 평가명령서에 기재되어 있는 대지권의 목적인 토지(2필지)의 면적합계(305㎡)와 차이가 있으니 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명: 서울특별시 관악구 신림동 713-1 성진리치빌5차 5층502호

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102940 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정가: 200,000,000원

토지면적: 13.12㎡ (약 3.97평)

건물면적: 20.99㎡ (약 6.35평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 관악구 신림동에 위치하며, "서울난곡초등학교" 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 각종 근린생활시설이 혼재된 주택지대입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

동측으로 폭 8미터, 북서측 내지 북측으로 폭 6미터, 남측으로 폭 4미터의 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 주택도시보증공사 강제경매 개시 결정 (2025.05.19)

등기부등본 요약:

* 소유권보존: 김봉재 외 2명 (2021.02.09)

* 공유자전원지분 이전: 구일회 (2021.06.04)

* 주택임차권: 김효림 (2023.06.05, 말소) - 전입 2021.05.31, 확정 2021.06.07, 보증금 200,000,000원. 주택도시보증공사(HUG)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 본 임차권은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.05.19) - 말소기준권리

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김효림)

* 보증금: 200,000,000원

* 전입일자: 2021-05-31

* 대항력: 없음 (위 확약서 제출로 인해 대항력 포기)

* 임차인: 황명훈

* 보증금: 0원

* 전입일자: 2025-01-13

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금이 0원이므로 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 대항력이 있는 임차인이 존재하므로 명도 절차 진행 시 참고해야 합니다.

인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 보증금은 인수되지 않음)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요 없음)

4. 상권분석

대상 물건이 위치한 신림동 일대는 주거 지역을 중심으로 상업 시설 및 주택이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

서울난곡초등학교가 인근에 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 지역 상권의 기본적인 수요를 충족할 수 있습니다.

5. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 5층 502호

사용승인일: 2021년 02월 02일 (준공 5년 미만 신축 건물)

건물 용도: 다세대주택

설비 내역: 위생 및 급배수, 도시가스, 개별난방, 화재경보, 승강기 설비 등

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 황명훈: 보증금은 없으나, 명도 절차 시 협의가 필요할 수 있습니다.

* 대지면적 차이: 집합건축물대장상 대지면적(285.17㎡)과 등기사항전부증명서상 대지권 목적 토지 면적 합계(305㎡)에 차이가 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 정비구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 존재하여 향후 건축 및 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재까지 확인된 정보로는 대상 물건 인근에 특별한 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 준공된 신축급 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

특히, HUG 보증금 2억 원에 대한 대항력이 소멸되는 조건이 확정되었고, 유일한 대항력 있는 임차인 역시 보증금이 0원이므로 금전적인 인수 부담은 없습니다.

다만, 토지 이용 계획상의 여러 제한 사항과 대항력 있는 임차인과의 명도 진행 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 2월 준공으로 건물의 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 임차인 부담 없음: HUG 보증금 2억 원 및 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 없어 명도 후 실질적인 투자금 부담이 적습니다.

* 실거주 및 투자 가치: 서울 난곡초등학교 인근의 주거지대에 위치하며, 소형 면적으로 1인 가구나 소규모 가구의 실거주 또는 임대 투자용으로 적합합니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 200,000,000원입니다.

주변 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택 거래가는 ㎡당 약 600만원에서 1,080만원 수준으로 형성되어 있습니다.

대상 물건(20.99㎡)의 감정가는 ㎡당 약 9,528,000원으로, 최근 신축급 거래 사례와 비교했을 때 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

보증금 인수 부담이 전혀 없고 건물 신축 연도를 고려할 때, 감정가 이상으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

인수 보증금 0원을 기준으로, 현 시세 및 물건의 장점을 고려하여 예상 입찰가는 210,000,000원에서 230,000,000원 사이를 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.