나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102931 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 13층1308호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성심감정 · 평가일 2025.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""신림고등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 단독주택 및 다세대주택, 상업·업무용 건물 등이 혼재하는 주거 및 상업지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 2호선 ""신대방역""이 위치하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건내 제13층 제1308호로서,
(사용승인일: 2021.12.13)

외벽: 외장석붙임 마감 등,
창호: 시스템 창호 등임.

이용상태

오피스텔(복층 구조, 후첨 ""내부구조도"" 참고)로 이용중임.

설비내역

위생, 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 소방설비 및 기계식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로서, 업무시설 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 25미터 내외 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 1 :
도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),

토지 2 :
도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102931 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 13층 1308호

건물명: 더위일관악파크뷰

용도: 오피스텔

감정가: 228,000,000원

토지면적: 4.09㎡ (약 1.24평)

토지 지분: 4.088㎡ (약 1.24평)

건물면적: 17.30㎡ (약 5.23평) - 전용면적 기준

건물 지분: 17.3㎡ (약 5.23평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2021년 12월 13일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕

총 층수: 14층

해당 층: 13층

호수: 1308호

1.2. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심), 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "신림고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변으로는 오피스텔, 단독주택, 다세대주택, 상업·업무용 건물이 혼재하는 주거 및 상업 혼합지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고, 지하철 2호선 "신대방역"이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

본건 건물은 서측으로 노폭 약 25미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

보고서상 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 명시되어 있지 않습니다.

3.2. 등기부 요약 및 권리관계

말소기준권리: 서울중앙지방법원의 강제경매개시결정(2025타경102931)입니다.

등기부상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 소유권이전(신탁등기 말소)

* 소유권이전 (매매: 250,000,000원)

* 주택임차권 (양소은, 250,000,000원) - 말소 예정

* 강제경매 (주택도시보증공사, 250,000,000원) - 말소기준권리

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (양소은)

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 03월 18일

* 확정일자: 2022년 03월 24일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원

3.4. 특이사항 및 주의사항

본 건은 "대항력있는 임차인, HUG 인수조건 변경, 공동담보" 등의 특이사항이 기재되어 있습니다. 그러나 임차인 현황 상 대항력이 없으며, "임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건"으로 매각이 진행됩니다. 물건명세서 상 특별매각조건으로, 채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 이로 인해 인수되는 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 업무 환경

본건은 오피스텔, 단독주택, 다세대주택, 상업·업무용 건물이 혼재된 지역으로, 일반상업지역 내 지구단위계획구역에 속해 있어 상업 및 업무 활동이 활발한 지역으로 판단됩니다.

4.2. 주변 주요 시설

"신림고등학교"가 북서측 인근에 위치하며, 단지 내 1~2층에는 근린생활시설이 조성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

지하철 2호선 신대방역을 도보로 이용할 수 있으며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 경전철 난곡선 사업 완료 시 난곡사거리역(가칭)이 신설될 예정입니다. 신림근린공원과 신림체육센터가 인접하여 생활체육 시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주거 환경

신림동은 1인 가구 비율이 높아 오피스텔 임대 수요가 꾸준한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 사항

임차인 현황 상 대항력이 없으나, "대항력있는 임차인"이라는 문구가 특이사항 및 특수물건정보에 포함되어 있어 혼선이 있을 수 있습니다. 그러나 인수 보증금 합계가 0원이며, HUG의 대항력 포기 조건으로 인해 매수인이 인수하는 임차보증금은 없습니다.

6.2. 토지이용계획상의 제한

본건 토지는 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도 194m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 공동묘지 등)에 대한 정보는 검색 결과에서 직접적으로 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 신축(2021년 12월 준공)된 오피스텔로, 전용면적 약 5.23평의 소형 복층 구조입니다. 신대방역 역세권이며, 향후 난곡선 신설 예정 등 교통 호재가 있습니다. 1인 가구 수요가 많은 지역 특성상 임대 수익 기대가 가능합니다. 다만, 권리분석 상 임차인 관련 주의사항이 있으나, HUG의 대항력 포기 조건으로 인해 매수인이 인수하는 보증금은 없으므로 안심할 수 있습니다. 감정가는 228,000,000원이지만, 과거 실거래가(2022년 4월, 250,000,000원) 및 인근 유사 물건 시세를 고려할 때 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔로 깔끔한 내부 상태 및 자산 가치 유지에 유리합니다.

* 2호선 신대방역 역세권으로 교통이 편리하며, 향후 교통망 개선(난곡선) 기대감이 있습니다.

* 1인 가구 수요가 풍부한 지역으로 공실 위험이 낮고 임대 수익 창출에 유리합니다.

* HUG의 대항력 포기 조건으로 보증금 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 228,000,000원입니다.

최근 시세 분석 결과, 유사한 평형의 오피스텔 매매가는 2억 5천만원 내외로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 특히, 2022년 4월 동일 건물 내 유사 물건이 2억 5천만원에 거래된 사례가 있습니다.

또한, 현재 진행 중인 다른 경매 물건의 감정가가 2억 5천만원 이상으로 형성되어 있음을 고려할 때,

보증금 인수 부담이 없는 점과 신축 건물임을 감안하여, 감정가 대비 약 100%~110% 수준인 2억 5천만원 ~ 2억 7천 5백만원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 해당 물건의 현장 조사 결과, 법원 진행 상황, 경쟁 물건의 입찰 동향 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.