나이스옥션 법원경매 제주 2024타경10091 [3] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 1852 전 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경10091 [3] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 1852 전 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매8계 2024타경10091 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 1852 | 감정가: 1,503,820,000원 | 최저가: 361,067,000원 | 용도: 전

1. 제주지방법원 2024타경10091 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경10091 (3)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 1852

토지면적: 4423.00㎡ (약 1338.0 평)

건물면적: 0.00㎡

용도: 전 (현재 과수원, 일부 도로로 이용 중인 토지 포함)

감정가: 1,503,820,000원

매각대상: 토지매각 (전체 토지)

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 강OO

채권자: 농OOOOOOOO

특이사항: 재매각, 법정지상권, 농지취득자격증명 필요

주의사항: 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 미반환, 매각 제외 제시외 건물 존재, 일부 토지 도로 이용

1.2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리에 위치하며, 보성초등학교 남서측 근거리에 자리하고 있습니다.

주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 전, 과수원 등이 혼재된 지역입니다.

토지별로 교통 접근성이 상이합니다. 일부 토지(일련번호 1,2,3,7)는 지적상 맹지로 차량 접근이 인접지를 경유해야 하며, 공도를 통한 접근이 어려워 교통이 다소 불편할 수 있습니다.

반면, 일부 토지(일련번호 4,5,6)는 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지 자체는 대체로 등고평탄한 부정형의 토지입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 강OO입니다.

주요 채권자는 농OOOOOOOO이며, 채권액 등 상세 내역은 경매 서류를 통해 확인이 필요합니다.

등기부등본상 소멸될 권리보다 인수해야 할 권리(예: 법정지상권)가 있는지 여부는 권리분석의 핵심입니다. 본건에는 "법정지상권"이 특이사항으로 기재되어 있어, 이에 대한 철저한 확인이 필수적입니다. 법정지상권이 성립될 경우 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

또한, "재매각" 물건이므로 이전 매각 절차에서 문제가 발생했거나 유찰된 사유가 있을 수 있습니다. 이에 대한 확인이 중요합니다.

토지별로 공부상 지목과 현황이 다른 경우가 있습니다. (예: 잡종지→과수원, 임야→과수원, 전→전 및 일부 도로) 이는 향후 토지 이용 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 서귀포시 대정읍 보성리 지역은 농경지와 주거지가 혼재된 지역 특성을 보입니다.

인근에 보성초등학교가 위치하여 교육 시설 접근성은 양호한 편입니다.

근린생활시설이 일부 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

다만, 대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 소규모 상권으로 형성되어 있을 가능성이 높습니다.

1.5. 생활정보

인근에 보성초등학교가 있어 교육 환경에 대한 접근이 용이합니다.

주변에 단독주택, 공동주택 등이 있어 주거 지역의 특성을 가지고 있습니다.

버스정류장이 인근에 위치한 일부 토지는 대중교통 이용이 편리합니다.

자연녹지지역으로 지정되어 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있으나, 개발행위에는 일부 제한이 따를 수 있습니다.

제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법에 따라 지하수자원특별관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수: 본건 토지 중 과수원 및 전으로 이용되는 토지는 농지취득자격증명이 필요합니다. 이를 제출하지 못할 경우 매수보증금을 반환받지 못하는 매우 큰 리스크가 있습니다. 해당 관청에 재확인 및 발급 가능 여부를 사전에 반드시 확인해야 합니다.

법정지상권: 특이사항에 법정지상권이 명시되어 있어, 등기부등본 및 현장 조사를 통해 법정지상권 성립 여부 및 그 범위, 영향 등을 면밀히 파악해야 합니다.

맹지 및 도로 이용: 일부 토지가 지적상 맹지이거나 타인의 토지를 경유해야 하는 경우, 토지 이용 및 활용에 제약이 따를 수 있습니다. 또한, 일부 토지가 도로로 이용 중이라는 점은 토지의 순수 이용 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

재매각: 재매각 물건은 이전 유찰 사유나 낙찰 후 문제가 발생했을 가능성이 있으므로, 이에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

제시외 건물 및 분묘: 매각에서 제외되는 제시외 건물과 분묘가 소재하고 있어, 이에 대한 명도 또는 처리 문제가 발생할 수 있습니다. (현장 확인 필요)

토지이용계획 및 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 지하수자원특별관리구역, 역사문화환경보존지역 등 다양한 용도지역 및 제한 사항이 적용되어 있어, 건축 및 개발 시 관련 법규를 철저히 준수해야 합니다.

주변에서 특별히 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시 대정읍에 위치한 토지 임의경매 물건입니다. 넓은 면적의 토지가 매각 대상이며, 현재 과수원 및 일부 도로로 이용 중입니다.

보성초등학교 인근의 입지적 장점이 있으나, 토지별 교통 접근성 차이, 맹지, 도로 이용 등 복합적인 토지 이용 현황을 보입니다.

가장 중요한 리스크는 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 법정지상권 성립 여부입니다. 이 두 가지는 매수 후 토지 이용 및 가치에 치명적인 영향을 미칠 수 있으므로, 입찰 전 반드시 철저히 확인하고 대비해야 합니다.

재매각 물건인 점과 제시외 건물 및 분묘의 존재 역시 추가적인 고려 사항입니다.

토지이용계획상 다양한 규제가 존재하므로, 투자 목적에 따른 개발 가능성 및 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

제주 지역 부동산 투자: 제주도의 지속적인 가치 상승 및 관광 수요를 고려한 장기적 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

토지 활용 잠재력: 현재는 과수원 및 일부 도로로 이용 중이나, 향후 법규 검토 후 전원주택 부지, 주말 농장, 또는 특정 시설 부지 등으로 활용 가능성을 타진해 볼 수 있습니다. (단, 용도지역 및 건축 규제 확인 필수)

교육 시설 인접: 보성초등학교 인근이라는 점은 해당 지역의 주거 가치를 높이는 요인이 될 수 있습니다.

가격 메리트 (재매각): 재매각 물건으로 감정가 대비 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다. (단, 위험 요소를 충분히 인지한 상태에서 접근)

법원 정보

제주지방법원 경매8계