나이스옥션 법원경매 제주 2024타경11186 [1] 제주특별자치도 제주시 화북일동 4637-5 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경11186 [1] 제주특별자치도 제주시 화북일동 4637-5 답 경매

• 사건번호: 2024타경11186
• 주소: 제주특별자치도 제주시 화북일동 4637-5
• 용도: 답

제주지방법원 경매8계 2024타경11186 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 화북일동 4637-5 | 감정가: 429,580,800원 | 최저가: 147,347,000원 | 용도: 답

1. 제주지방법원 2024타경11186 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경11186 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 화북일동 4637-5

용도: 답 (현황: 잡종지)

감정가: 429,580,800원

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 최OO

토지 면적: 1587.00㎡ (약 480.07평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 화북일동에 소재하며, "오현고등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 창고시설, 근린생활시설, 그리고 농경지가 혼재된 지역으로 파악됩니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 소유자이자 채무자인 이OO의 지분 일부가 매각 대상입니다. 채권자는 최OO입니다.

주요 권리 사항으로는 '지분 매각', '공유자 우선매수신고', '법정지상권', '재매각' 등이 있습니다.

'지분 매각'으로 인해 전체 부동산의 일부만 매각되므로, 향후 공유 관계에서의 분쟁이나 재산권 행사상 제약이 발생할 수 있습니다.

'공유자 우선매수신고' 조항이 있으나, 이에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

'법정지상권'의 존재 가능성은 본 물건의 가장 큰 리스크 중 하나입니다. 이는 토지 소유자와 별개의 건물 소유자가 해당 토지를 사용할 수 있는 권리를 가지는 것으로, 매수인이 토지를 자유롭게 사용, 수익, 처분하는 데 심각한 제약을 초래할 수 있습니다. 특히, '매각에서 제외되는 제시외 건물 있음'이라는 특이사항은 해당 토지 위에 채무자와 무관한 건물들이 존재하며, 이들 건물에 법정지상권이 성립될 가능성이 매우 높음을 시사합니다.

'재매각'은 이전 경매 절차에서 유찰되었거나 매각 허가 후 취소된 이력이 있음을 의미하며, 이는 물건 자체의 문제나 시장 상황 등 다양한 원인이 있을 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 제주시 화북일동 지역은 주거, 상업, 농업, 물류 시설 등이 혼재하는 복합적인 지역 특성을 보입니다. 오현고등학교 인근에 위치하여 학생 및 배후 주거지의 수요를 기대할 수 있으며, 근린생활시설 또한 주변에 분포하고 있어 지역 상권의 활성화 가능성을 엿볼 수 있습니다. 다만, 전반적인 상권은 대규모 상업지구보다는 지역 생활 밀착형 상권으로 분석됩니다.

1.5. 생활정보

제주시 화북일동 지역은 제주시의 일반적인 생활 편의 시설을 이용할 수 있습니다. 오현고등학교가 인접해 있어 교육 환경 측면에서 장점을 가지며, 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 다만, 구체적인 편의시설(병원, 마트 등)과의 접근성은 별도의 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명 필요: 본건은 공부상 지목이 '답'으로 되어 있어 농지취득자격증명이 반드시 필요합니다. 미제출 시 매수보증금을 반환받지 못하는 불이익이 발생할 수 있습니다.

2. 지분 매각 및 공유자 우선매수: 토지 지분 매각으로 인해 향후 지분 분할 협의나 다른 공유자와의 관계에서 분쟁이 발생할 수 있습니다. 또한, 공유자 우선매수 신고가 있을 경우 낙찰이 무산될 수 있습니다.

3. 법정지상권 및 제시외 건물: '매각에서 제외되는 제시외 건물 있음'이라는 점과 '법정지상권' 특이사항은 가장 큰 리스크입니다. 이는 현재 토지 위에 소유자와 무관한 건물들이 존재하며, 이들 건물에 대해 법정지상권이 성립될 경우, 매수인은 해당 토지를 자유롭게 사용, 수익, 처분하는 데에 큰 제약이 따릅니다. 건물 소유주와의 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

4. 토지 이용 현황 차이: 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '잡종지'로 이용되고 있어, 추후 토지 이용 계획이나 용도 변경 시 문제가 발생할 소지가 있습니다.

5. 재매각 이력: 이전 경매에서 유찰 또는 취소된 이력이 있어, 물건 자체의 하자나 시장성이 낮다는 점을 시사할 수 있습니다.

6. 임대 관계 미상: 현재 해당 토지에 대한 임대차 관계가 불분명하여, 인수 후 임대차 관련 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 제주 제주시 화북일동, 오현고등학교 인근에 위치한 토지 지분 매각 건으로, 입지 자체는 주거 및 생활 편의 시설과 근접하여 나쁘지 않은 편입니다. 그러나 '농지취득자격증명' 필요, '지분 매각'으로 인한 공유 관계 문제, 그리고 무엇보다 '법정지상권' 가능성과 '매각 제외 제시외 건물'의 존재는 본 물건의 가장 큰 위험 요소로 작용합니다. 이러한 권리 관계의 복잡성과 잠재적 제약 사항들을 충분히 인지하고, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 해당 위험을 해소할 수 있는지 여부를 신중하게 판단해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건의 투자 가치는 철저한 현장 조사와 법률적 검토를 전제로 합니다. 만약 제시외 건물과 법정지상권 관련 문제를 명확하게 해결할 수 있다면, 토지 이용 규제 지역(자연녹지지역, 자연취락지구 등)에 속해 있어 향후 개발 가능성을 염두에 둘 수 있습니다. 다만, 현재로서는 법률적 리스크가 상당히 높아, 철저한 사전 조사 없이는 투자가 어렵다고 판단됩니다.

법원 정보

제주지방법원 경매8계