나이스옥션 법원경매 제주 2024타경33018 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 1074-1 함덕더마루 제가동 3층 303 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼다 · 평가일 2024.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건(기호 1, 2)은 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 소재 "함덕파출소" 남서측 인근에
위치하며, 주위는 아파트 등의 공동주택, 단독주택 및 일부 농경지 등으로 형성된 마을 외
곽 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하고, 인근에 주간선도로인 일주동로 및 노선버스 정류장이
소재하는 등, 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (콘크리트)평슬래브지붕 7층 건물 내 3층 303호(기호 1) 및 5층 502호(기
호 2)로서, (사용승인일: 2021.4.30)

외벽: 드라이비트 마감,
창호: PVC샷시 이중창호 등임.

이용상태

아파트 단위세대(건축물현황도상 각각 방3, 거실, 주방 겸 식당, 욕실 겸 화장실 2 등)로 이
용 중임.

설비내역

기본 급배수 및 위생설비, 소화전, 승강기 설비 등 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자루형에 유사한 부정형의 평지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔)의 부지로 이
용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지의 남동측에 소재한 노폭 약 5m 내외의 진입로를 통하여 노폭 약 3-5m 내외의 콘크
리트 포장도로로 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

각 건물의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경33018 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 1074-1 함덕더마루 제가동 3층 303

용도: 오피스텔 (건축물대장상 공동주택(아파트)으로 이용 중)

감정가: 270,000,000원

건물면적: 65.44㎡ (약 19.8평)

건물지분: 2.539072㎡

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

사용승인일: 2021.04.30

건축구조: 철근콘크리트구조 (콘크리트)평슬래브지붕 7층 건물 내 3층 303호

1.2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 소재 "함덕파출소" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트 등 공동주택, 단독주택 및 일부 농경지로 형성된 마을 외곽 주거지대입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 주간선도로인 일주동로 및 노선버스 정류장이 소재하는 등, 제반 교통사정은 양호합니다.

토지는 자루형에 유사한 부정형의 평지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔)의 부지로 이용 중입니다.

본건 토지의 남동측에 소재한 노폭 약 5m 내외의 진입로를 통하여 노폭 약 3-5m 내외의 콘크리트 포장도로로 출입이 가능합니다.

토지이용계획상 본건 토지는 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 갑5, 2024-10-28, 강제경매 (채권자: 김성은, 금액: 250,000,000원)

선순위 임차권: 을2, 2024-01-22, 주택임차권 (임차인: 김성은, 보증금: 250,000,000원, 전입일자: 2021-12-10, 확정일자: 2021-11-24, 대항력: 있음, 말소: 인수)

본 물건은 매각으로 소멸되지 않는 을구 2번 주택임차권(보증금 250,000,000원)이 존재하며, 해당 임차보증금 전액이 배당에서 변제되지 아니할 경우 매수인에게 인수됩니다.

기타 권리로는 갑4(소유권이전3번신탁등기말소) 및 갑6(압류: 제주특별자치도)이 있습니다.

등기부채권 총액: 250,000,000원

1.4. 상권분석

본 물건은 마을 외곽 주거지대에 위치하고 있으며, "함덕파출소" 인근에 소재합니다. 주된 상권보다는 배후 주거지의 성격이 강한 지역입니다. 인근에 관광지인 함덕 해수욕장이 있어 관광객 유입 가능성이 있으나, 직접적인 상업 활동보다는 배후 주거 지원 기능의 상권으로 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 일주동로 인접 및 버스 정류장 위치 등 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 함덕파출소 등 공공시설이 인근에 있으며, 함덕 해수욕장 및 관련 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 인근에 초등학교, 중학교 등이 위치하나, 구체적인 학군 정보는 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 선순위 대항력 있는 임차인: 임차인 김 씨의 보증금 250,000,000원을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 총 매수 금액에 추가되는 부담이 됩니다.

* 토지이용계획상 고도지구(20M이하) 제한이 있어 향후 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 건축물대장상 용도는 오피스텔이나, 실제 내부 이용 상태는 아파트형으로 방 3개, 거실, 주방 2개, 욕실 2개 등으로 이용 중이어서, 건축법규 위반 여부 또는 원상복구 필요성 등을 확인해야 할 수 있습니다. (단, 제공된 정보상 명확한 위반 사항은 없습니다.)

1.7. 종합 의견

본 물건은 제주 제주시 조천읍 함덕리에 소재한 신축급(2021년 사용승인) 오피스텔(실제 아파트형으로 이용)로, 감정가는 2억 7천만원입니다.

가장 큰 특징이자 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 김 씨의 보증금 2억 5천만원이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 실제 매수인의 총 투자 금액을 크게 증가시키는 요인으로 작용합니다.

최근 매매 자료에 따르면 동일 건물(함덕더마루)의 전용면적 41.17㎡(약 12.45평)가 2024년 2~3월경 1억 4,500만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 전용면적은 65.44㎡(약 19.8평)로, 이를 단순 면적 비례하여 환산 시 약 2억 3천만원 내외의 시세로 추정됩니다.

하지만, 매수인이 2억 5천만원의 임차보증금을 인수해야 하므로, 현재 시장 가치 기준으로 보았을 때, 매수인의 총 투자 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 부동산 자체의 가치를 초과할 가능성이 매우 높습니다. 즉, 해당 물건은 시장 가치 대비 상당한 고평가 또는 채무 과다 상태로 볼 수 있습니다.

입지, 건물 상태 등은 양호하나, 임차보증금 인수 부담이 매우 커 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

* 함덕 지역: 제주 관광지인 함덕에 위치하여 임대 수요 또는 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 아파트형 구조: 실제 아파트처럼 이용 가능한 구조로 실거주 목적 투자도 고려할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건은 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 250,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 매우 높은 위험 부담을 가지고 있습니다.

최근 매매 시세(전용 41.17㎡ 기준 약 1억 4,500만원)를 감안한 본건(전용 65.44㎡)의 시장 가치는 약 2억 3,000만원 내외로 추정됩니다.

따라서, 매수인의 총 투자 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 부동산의 시장 가치를 초과하지 않는 선에서 입찰가를 산정해야 합니다.

[입찰가 + 250,000,000원] < 230,000,000원 을 만족하는 입찰가는 산출되지 않습니다.

본 물건은 매수인이 보증금을 인수하게 되면 시장 가치를 훨씬 상회하는 금액을 투자하게 되는 구조입니다.

따라서, 극도로 보수적인 접근이 필요하며, 본 물건의 가치가 감정가(270,000,000원)를 상회하거나, 인수 보증금 부담에도 불구하고 수익을 낼 수 있다는 확신이 있을 경우에만 신중하게 접근해야 합니다.

현 시세 및 위험 부담을 고려할 때, 권장 입찰가는 감정가의 10~20% 수준에서 보수적으로 책정하는 것이 타당하다고 판단됩니다.

권장 입찰가 범위: 20,000,000원 ~ 30,000,000원 (총 투자 금액: 270,000,000원 ~ 280,000,000원)

본 입찰가는 매수인의 총 투자 금액이 보수적으로 추정된 시장 가치를 초과하므로, 투자 가치 판단은 더욱 면밀하게 이루어져야 합니다.

2. 주변 시설 조사 결과

* 주변 시설 조사 결과, 본 물건지 인근에서 특별한 혐오 시설(폐기물 처리 시설, 공장 밀집 지역 등)은 확인되지 않았습니다. 함덕 해수욕장과 인접한 관광 지역 및 주거 지역으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.