나이스옥션 법원경매 제주 2024타경8715 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 신엄리 820, 4층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 스카이 · 평가일 2024.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 신엄리 소재 신엄중학교 북동측 근거리에 위치하며, 부근은 주택지대로서, 단독주택, 공동주택 및 일부 소규모 점포, 나대지 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 남측 근거리에 간선도로(일주서로) 및 버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

벽돌조 스라브지붕 지상4층 공동주택 중 제4층 제501호로서,
(사용승인일: 1991.12.30.)

외벽: 타일붙임 및 드라이빗, 페인팅 마감 등,
창호: 샷시창 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.(후첨 "호별배치도" 참고)

설비내역

기본 급배수.위생설비 및 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 6m 내외의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 고도지구(15M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 주거환경개선지구<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>임.

공부와의 차이

일반건축물대장상 지붕은 "스라브"로 등록되어 있으나, 현황 "경사스라브위기와지붕"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 집합건물 등기사항전부증명서에 전유부분의 건축물 구조가 "철근조"로 기재되어 있는 반면, 집합건축물대장에는 전유부분의 구조가 "벽돌조"로 기재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

제주지방법원 2024타경8715 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 신엄리 820, 4층501호

용도: 다세대주택

감정가: 112,000,000원

토지면적: 56.12㎡ (약 16.7평)

토지지분: 56.125㎡ (약 16.7평)

건물면적: 75.87㎡ (약 22.9평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OO

건축물명: 장성빌라

사용승인일: 1991년 12월 30일

특이사항: 주거환경개선지구, 재매각

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 신엄리 소재 신엄중학교 북동측 근거리에 위치하며, 부근은 주택지대로서 단독주택, 공동주택 및 일부 소규모 점포, 나대지 등이 혼재합니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 남측 근거리에 간선도로(일주서로) 및 버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통시됩니다.

인접 도로: 동측으로 폭 약 6m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을3 근저당권 (채권자: 한경숙, 접수일자: 2023-10-04, 채권금액: 156,000,000원)

소멸되지 않는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

점유자 현황: 소유자들의 모친 박복희가 임대차 관계 없이 전부 점유 사용하고 있다고 진술하였으며, 2024년 8월 6일자 전입세대확인서 상 박복희가 전입세대주로 등록되어 있습니다.

등기부 요약:

- 건물 등기부 요약: 갑5 소유권이전(2006-05-02, 고은주 외 1명), 을3 근저당권(2023-10-04, 한경숙, 156,000,000원, 말소기준권리), 갑6 임의경매(2024-07-29, 한경숙, 151,027,322원)가 등기되어 있습니다.

- 집합 건물 등기부 요약: 갑1 소유권이전(1998-12-09), 갑2 소유권이전(2001-07-05), 갑5 소유권이전(2006-05-02, 고은주 외 1명), 을3 근저당권(2023-10-04, 한경숙, 156,000,000원, 말소기준권리), 갑6 임의경매(2024-07-29, 한경숙, 151,027,322원)가 등기되어 있습니다.

- 등기부채권 총액: 156,000,000원

1.3. 상권분석

주변 상업시설: 본건 소재지는 주택지대로서 인근에 소규모 점포가 혼재되어 있습니다.

최근 실거래가 비교:

- 애월르시엘(2018년식, 연립, 84.68㎡): 270,000,000원 (2026년 5월)

- 리츠캐슬(2018년식, 다세대, 58.829㎡): 200,000,000원 (2026년 5월)

- 애월렉슬(2016년식, 연립, 68.19㎡): 197,000,000원 (2026년 5월)

비교 대상 물건들은 본건보다 신축 연도이며, 면적 및 거래 형태가 상이합니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: 신엄중학교가 북동측 근거리에 위치하며, 남측 근거리 간선도로 및 버스정류장 이용이 편리합니다.

혐오시설: 제공된 자료 및 외부 검색 결과, 본건 주변에 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축물 구조 관련 불일치:

- 집합건물 등기사항전부증명서상 전유부분 건축물 구조는 "철근조"로 기재되어 있으나, 집합건축물대장상에는 "벽돌조"로 기재되어 있습니다.

- 일반건축물대장상 지붕은 "스라브"로 등록되어 있으나, 현황은 "경사스라브위기와지붕"입니다.

점유 관계: 소유자의 모친이 임대차 관계 없이 점유 사용 중이며 전입 신고가 되어 있어 명도 절차 진행 시 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

재매각 이력: 본건은 재매각 물건으로, 이전 경매에서 유찰되었거나 잔금 미납 등의 사유가 있었을 가능성이 있습니다.

토지 이용 계획: 제1종일반주거지역, 고도지구(15M 이하), 가축사육제한구역, 주거환경개선지구에 해당합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 제주 제주시 애월읍에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 교통 접근성과 생활 환경을 갖추고 있습니다. 감정가는 112,000,000원으로, 주변 신축 다세대주택의 실거래가 대비 낮게 책정된 것으로 보입니다. 다만, 건축 연도가 오래되었고 건물 구조 관련 서류상 불일치, 소유자 모친의 점유 등 명도를 포함한 잠재적 리스크 요인이 존재합니다. 재매각 물건으로, 이를 고려한 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 대비 낮은 감정가: 주변 신축 건물 시세와 비교 시 감정가가 현저히 낮아 가격 메리트가 있을 수 있습니다.

입지 조건: 애월읍이라는 입지적 장점과 간선도로 및 버스정류장 접근성이 좋습니다.

주거 환경 개선 지구: 향후 지역 개발 시 수혜 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 112,000,000원입니다. 최근 실거래가 비교 시, 면적, 건축 연도, 건물 종류 등을 고려할 때 감정가 이상의 가치를 잠재하고 있는 것으로 판단됩니다.

특히, 최근 거래된 2018년식 다세대주택인 리츠캐슬(58.829㎡)이 200,000,000원에 거래된 점을 감안하면, 본건(75.87㎡, 1991년식)의 잠재적 가치는 그 이상일 수 있습니다.

그러나 건축 연도가 오래되고, 서류상 불일치 및 점유자와의 명도 문제가 존재하므로, 이를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 감정가 대비 약 10~20% 높은 수준인 123,000,000원에서 134,000,000원 사이를 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.