나이스옥션 법원경매 제주 2024타경25956 [1] 제주특별자치도 서귀포시 표선면 토산리 702 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2024.05.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

제주특별자치도 서귀포시 표선면 토산리 소재 "토산1리사무소" 북동측 근거리에 위치하며, 일대는 단독주택, 전 및 과수원 등이 혼재합니다.

교통상황

대상물건 인근까지 제반차량의 통행이 용이하며, 근거리에 중산간도로가 소재하여 대중교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

연접한 부정형의 토지로 대체로 등고·평탄하며, 기호(1)은 과수원, 기호(2)는 전입니다.

인접 도로상태

맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

(1): 계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(2023.10.20.고시(1000m 이내 일부제한)), 가축사육제한구역(2023.10.20.고시(전부제한), 경관보전지구3등급, 생태계보전지구4-2등급(저촉), 생태계보전지구5등급(저촉), 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)입니다.
(2): 보전관리지역, 가축사육제한구역(2023.10.20.고시(1000m 이내 일부제한)), 경관보전지구3등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)입니다.

제시목록 외의 물건

"지적 및 건물개황도" 참조 바랍니다.

공부와의 차이

기호(1)은 공부상 지목이 전이나, 현황 과수원입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기호(1,2) 지상에 분묘가 소재합니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 및 지하수관정은 매각 포함, 목록1,2. 각 토지 취득시 농지취득자격증명 필요함(농지취득자격증명 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보 상세

1.1. 1.기본 사항

사건번호: 제주지방법원 2024타경25956 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 제주양돈축산업협동조합

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 877,544,000원

1.1. 2.면적 정보

토지면적: 13431.00㎡ (약 4,062.28평)

토지지분: 13431㎡ (약 4,062.28평)

건물면적: 103.80㎡ (약 31.39평)

건물지분: 103.8㎡ (약 31.39평)

건물 제시외면적: 16.50㎡

1.1. 3.건물 정보

용도: 창고시설

신주소: 제주특별자치도 서귀포시 토산중앙로250번길 77-26

건축구조: 벽돌구조

지붕: 슬레이트

층수: 지상 1층

1.2. 매각 조건

1.2. 1.매각 방식

토지/건물 일괄매각입니다.

목록1,2. 각 토지 취득 시 농지취득자격증명 필요합니다. 미제출 시 매수신청보증금 반환하지 아니합니다.

제시외 건물 및 지하수관정은 매각에 포함됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

제주특별자치도 서귀포시 표선면 토산리 소재 "토산1리사무소" 북동측 근거리에 위치하며, 일대는 단독주택, 전 및 과수원 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

대상 물건 인근까지 차량 통행이 용이하며, 근거리에 중산간도로가 있어 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

다만, 인접 도로 상태는 맹지입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

(1)토지: 계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(1000m 이내 일부 제한), 경관보전지구3등급, 생태계보전지구4-2등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역.

(2)토지: 보전관리지역, 가축사육제한구역(1000m 이내 일부 제한), 경관보전지구3등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되었으며, 말소기준권리는 2016년 6월 30일 접수된 제주양돈축산업협동조합의 근저당권(390,000,000원)입니다.

등기부등본상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 권

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2010년 6월 29일

대항력: 있음

3.2. 1.임차인 관련 주의 문구

권 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 실제 점유 및 권리 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

물건 소재지는 전, 과수원, 단독주택 등이 혼재된 농촌 및 주거 지역입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 소규모 시설들이 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 인근에 위치할 만한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설 등)에 대한 직접적인 언급은 없었습니다. 다만, 서귀포시 전체적으로는 폐기물 소각 시설 유치 등으로 인한 지역 간 갈등 사례가 보고된 바 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

정확한 편의시설 정보는 현장 확인이 필요합니다. 다만, 근거리에 중산간도로가 있어 차량 이용 시 기본적인 편의시설 접근은 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 주변 교통

근거리에 중산간도로가 위치하여 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

본 토지는 농지법에 따른 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수인의 매수보증금이 반환되지 않으므로, 입찰 전 반드시 관련 서류 준비 및 확인이 필요합니다.

6.2. 맹지 및 접근성

토지가 맹지 상태로, 차량 및 외부 통행을 위해서는 인접 토지 소유자와의 협의 또는 관련 법규에 따른 통행권 확보가 필요할 수 있습니다.

6.3. 분묘 및 지상물

토지 지상에 분묘가 소재하며, 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발 시 제약 요인이 될 수 있습니다. 제시외 비닐하우스 시설은 매각에서 제외됩니다.

6.4. 재매각 및 중복병합 사건

본 사건은 재매각으로, 중복 병합되어 진행되는 사건입니다. 이는 매각 절차의 복잡성이나 잠재적 문제점을 시사할 수 있습니다.

6.5. 대항력 있는 임차인

보증금 0원에 대항력 있는 임차인(권 )이 존재합니다. 권리 분석상 인수되는 금액은 없으나, 실제 점유 관계 및 협의 필요성에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지와 창고 시설을 갖추고 있으나, 맹지 상태, 농지취득자격증명 필요, 지상 분묘 소재 등 다수의 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 보증금 0원으로 존재하여 추가적인 확인 및 관리가 필요합니다. 재매각 및 중복 병합 사건이라는 점도 고려해야 합니다. 이러한 제반 사항들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 토지 활용 가능성

현황 과수원으로 이용되고 있으며, 토지 이용 계획상 계획관리지역, 보전관리지역 등으로 지정되어 있어 향후 관련 법규 확인 후 용도 변경 또는 개발 가능성을 탐색할 수 있습니다.

8.2. 건축물 활용

창고시설로 이용 중인 건물은 그 용도에 따라 활용 가능성이 있으며, 제시외 관리사 등도 매각에 포함되어 있어 추가 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

8.3. 지역 개발 잠재력

제주도의 지속적인 발전과 관광 산업 활성화에 따라, 표선면 일대의 토지 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 예상 입찰가 산정

감정가는 877,544,000원입니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

본 물건은 맹지, 농지취득자격증명 필요, 분묘기지권 성립 가능성, 대항력 있는 임차인 존재 등 여러 리스크 요인을 포함하고 있으며, 재매각된 이력이 있습니다.

이러한 점들을 감안하여, 감정가의 70% ~ 85% 수준에서 입찰가를 검토하는 것을 제안합니다.

즉, 약 614,280,800원 ~ 745,932,000원 범위 내에서 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

이는 시세 및 현장 상황, 본건의 잠재적 위험 요인 해소 비용 등을 종합적으로 고려한 잠정적인 의견이며, 실제 입찰 시에는 보다 면밀한 분석과 판단이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.