나이스옥션 법원경매 부산서부 2023타경108945 [1] 부산광역시 사하구 감천동 12-428 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2023타경108945 [1] 부산광역시 사하구 감천동 12-428 임야 경매

• 사건번호: 2023타경108945
• 주소: 부산광역시 사하구 감천동 12-428
• 감정가: 286,236,790원
• 최저가: 48,108,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 임야

부산서부지원 경매4계 2023타경108945 | 소재지: 부산광역시 사하구 감천동 12-428 | 감정가: 286,236,790원 | 최저가: 48,108,000원 | 용도: 임야

1. 부산서부지원 2023타경108945 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2023타경108945 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

소재지: 부산광역시 사하구 감천동 12-428

공부상 용도: 임야

현황: 일부 주거용 건부지, 일부 도로로 이용 중이며, 대부분은 자연림 상태입니다.

감정가: 286,236,790원

토지면적: 6,291.00㎡ (약 1,903.1평)

토지 지분율: (전체 토지 중 일부 지분 매각 대상)

건물면적: 0.00㎡ (제시외 건물 존재)

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

소유자: 이OOOOO

채무자/채권자: 이OO

주요 특이사항: 분묘기지권, 지분매각, 공유자우선매수신고, 법정지상권, 재매각.

주의사항: 일괄매각 (제시외 건물(1-1) 제외), 지분매각 (공유자 우선매수 1회 제한), 공부상 지목과 현황 불일치, 타인 소유 제시외 건물 소재 및 법정지상권 성립 여부 불분명, 분묘 존재 가능성.

1.2. 입지 조건

본 건은 부산광역시 사하구 감천동에 소재하며, "감천2동행정복지센터" 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 단독주택, 농경지, 그리고 자연림이 혼재되어 있어 주거 환경과 자연이 조화롭게 어우러진 곳입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 본 건은 동측 및 북측으로 약 6미터 폭의 포장도로에 접해 있어 접근성 및 토지 이용에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

1.3. 권리 분석

본 물건은 부산서부지원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건으로, 소유자는 이OOOOO입니다. 경매 대상은 토지의 일부 지분 매각이며, 이는 전체 토지의 일정 비율에 해당하는 소유권이 경매에 부쳐진 상태임을 의미합니다.

주요 권리 관계로는 분묘기지권, 지분매각, 공유자 우선매수 신고, 법정지상권, 재매각 이력이 있습니다. 이에 따라, 공유자의 우선매수 신고 가능성 (1회에 한함), 토지 지상에 소재하는 타인 소유의 제시외 건물(집합건물 '상신주택', 창고 등)로 인한 법정지상권 성립 여부 불분명, 그리고 분묘가 존재할 경우 분묘기지권 성립 가능성이 주요 쟁점입니다.

공부상 지목은 '임야'이나 현황 일부 '주거용 건부지' 및 '도로'로 이용 중인 점은 추후 개발이나 이용 시 행정 절차상 복잡성을 야기할 수 있습니다. 재매각 물건이라는 점은 이전 매각 과정에서 어떤 문제가 있었는지 파악할 필요가 있음을 시사합니다.

1.4. 상권 분석

본 물건이 위치한 감천동 지역은 부산의 대표적인 관광 명소인 감천문화마을과 인접해 있어 지역적인 특색을 갖추고 있습니다. 주변으로는 공동주택 및 단독주택이 분포하고 있어 기본적인 주거 상권을 형성하고 있으며, 농경지와 자연림이 혼재되어 있어 한적한 환경을 제공합니다. 행정복지센터가 인근에 위치하여 기본적인 행정 서비스 이용이 편리합니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 및 정비에 따른 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.5. 생활 정보

본 건은 공부상 '임야'이나 현황 일부 '주거용 건부지'로 이용되고 있어, 해당 부분을 활용한 주거 환경 조성이 가능할 것으로 보입니다. 인접한 자연림은 쾌적한 자연 환경을 제공하며, 녹지 공간 확보에 유리합니다. 차량 및 대중교통 접근성은 보통 수준으로 평가되나, 정확한 생활 편의시설(마트, 병원 등)과의 거리는 현장 확인이 필요합니다. 감천문화마을 등 관광지가 인근에 있어 관광객 유입 가능성도 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

지분 매각: 전체 토지의 일부 지분만을 매각받게 되므로, 다른 공유자와의 소유권 및 이용 관계에 대한 복잡한 협의가 필요하며, 명확한 경계 확정 및 단독 사용에 제약이 있을 수 있습니다.

제시외 건물 및 법정지상권: 토지 지상에 타인 소유의 '상신주택' 및 창고 등 제시외 건물이 소재하고 있어, 이에 대한 법정지상권 성립 여부를 반드시 확인해야 합니다. 법정지상권이 성립될 경우 토지의 사용 및 처분에 제약이 따를 수 있습니다.

분묘 존재 가능성: 현장 조사 시 육안으로 분묘가 확인되지 않으나, 접근이 어려운 지역에 분묘가 존재할 경우 분묘기지권이 성립될 수 있으며, 이는 토지 이용에 중대한 제약을 발생시킬 수 있습니다.

지목과 현황 불일치: 공부상 '임야'이나 현황 '주거용 건부지' 및 '도로'로 이용되는 점은 건축물 신축, 증축, 토지 형질 변경 등 개발 행위 시 관련 법규 검토 및 행정 절차가 까다로울 수 있습니다.

토지 이용 제한: 본 토지는 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만) 저촉, 준보전산지 등으로 지정되어 있어, 개발 행위 시 관련 법규 및 조례에 따른 제한을 받을 수 있습니다.

경사지: 본건 기호(1) 토지는 동하향의 급경사 지역으로, 토지 활용 계획 수립 시 설계 및 건축 등에 있어 추가적인 공사비 및 기술적 고려가 필요할 수 있습니다.

재매각: 본 건은 재매각 사건으로, 이전 매각에서 유찰된 구체적인 사유(예: 권리 관계, 현황, 법적 문제 등)를 반드시 파악하여 투자 리스크를 최소화해야 합니다.

공유자 우선매수: 공유자는 1회에 한하여 우선매수 신고를 할 수 있으므로, 최종 낙찰을 받더라도 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰이 무효가 될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 사하구 감천동에 위치한 토지 일부 지분 경매 물건입니다. 공부상 '임야'이나 현황 일부 주거용 건부지 및 도로로 이용 중이며, 감정가는 286,236,790원입니다.

입지 조건은 행정복지센터 인근에 위치하고 관광지인 감천문화마을과 인접해 있다는 점에서 긍정적인 측면이 있습니다. 그러나 지분 매각, 타인 소유 제시외 건물 존재 및 법정지상권 성립 여부 불분명, 분묘기지권 발생 가능성, 지목과 현황 불일치, 재매각 이력, 토지 이용 제한 등 다수의 복합적인 권리 및 현황상의 리스크를 내포하고 있습니다.

따라서 본 물건은 잠재적 가치보다는 내재된 위험 요소를 면밀히 분석하고, 법률 전문가 및 현장 전문가와 함께 철저한 사전 조사를 통해 모든 권리 관계를 명확히 파악한 후에 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

잠재적 개발 가치: 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역 지정은 향후 지역 개발 계획에 따라 토지의 가치가 상승할 가능성이 있습니다.

관광지 인접 효과: 감천문화마을 등 인근 관광지와의 연계 가능성을 통해 지역 활성화 및 관련 사업과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

전략적 접근 필요: 상기 투자 포인트에도 불구하고, 본 물건은 높은 수준의 권리 분석 및 현장 조사를 통한 위험 관리 능력이 요구됩니다. 특히 지분 매각으로 인한 공유 관계 해결, 법정지상권 문제 해결, 분묘 문제 처리 방안 마련이 선행되어야 합니다.

현장 방문 필수: 현장 방문을 통해 토지의 실제 이용 현황, 경사도, 분묘 및 제시외 건물 위치 등을 직접 확인하는 것이 무엇보다 중요합니다.

1.9. 혐오시설 관련 조사 결과

주변 시설에 대한 일반적인 검색 결과, 본 건(부산광역시 사하구 감천동 12-428) 인근에 직접적으로 명시된 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 하수종말처리장, 대규모 공장 밀집 지역 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 사하구 전체적으로는 산업단지 등이 존재하나, 본 물건지와 직접적인 관련성이 높은 혐오시설 정보는 파악되지 않았습니다.

법원 정보

부산서부지원 경매4계