나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경104827 [1] 부산광역시 북구 만덕동 830-32 금정산드림타워 7층702호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2024.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 만덕동 소재 부산도시철도 3호선 "만덕역" 북측 인근에 위치하는 금
정산 드림타워 제7층 제702호로서, 주변은 대규모 아파트단지, 단독주택, 다세대 및 연립주
택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 3호선 "만덕역"이 소
재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층 / 지상10층 건물내 제7층 제702호로서,
외벽 : 스톤코트, 화강석 붙임, 판넬 마감 등.
내벽 : 벽지마감 등.
바닥 : 강화마루 깔기 마감, 타일 마감 등.
창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택 : 폐문부재)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수시설, 승강기설비, 소방설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어
있음.　

토지의 형상 및 이용상태

남하향 완경사지대내 2필 일단의 정방형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 20미터 내외, 북측으로 폭 약 3-4미터 내외 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 준주거지역, 중로2류(폭 15m-20m)(2021-04-14)(만덕5지구 주거환경개선계획 변경 고시)(접합), 일단의주택단지조성사업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이33m 최고높이40m)<건축법>,
2) 준주거지역, 중로2류(폭 15m-20m)(2021-04-14)(만덕5지구 주거환경개선계획 변경 고시)(접합), 일단의주택단지조성사업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이33m 최고높이40m)<건축법>, 상대보호구역(백양유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미 상.
(2) 기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경104827 (1)

소재지: 부산광역시 북구 만덕동 830-32 금정산드림타워 7층702호

용도: 다세대주택

감정가: 195,000,000원

토지면적: 12.28㎡ (약 3.71평)

건물면적: 48.64㎡ (약 14.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO

1.2. 입지조건

본 건은 부산광역시 북구 만덕동 소재 부산도시철도 3호선 "만덕역" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 대규모 아파트단지, 단독주택, 다세대 및 연립주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리:

말소기준권리는 부산지방법원 2022카단100331 접수된 갑5번 가압류(부산신용보증재단, 25,952,528원)입니다. 이 권리보다 선순위인 권리들은 매각으로 소멸되지 않으며, 후순위 권리들은 말소됩니다.

인수되는 권리:

* 주택임차권 (을1, 강연우): 2022년 09월 23일 접수된 주택임차권으로, 보증금 160,000,000원입니다. 임차인은 2020년 06월 24일 전입신고, 2020년 07월 13일 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있으며, 말소 기준 권리보다 선순위이므로 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수하게 됩니다. 배당받지 못한 보증금 잔액은 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 소유권이전청구권가등기 (갑4, 정명숙): 2020년 11월 27일 접수된 소유권이전청구권가등기(매매예약)로, 말소 기준 권리보다 선순위이므로 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수하게 됩니다. 만약 이 가등기에 기한 매매예약이 완결될 경우, 낙찰자는 소유권을 상실할 수 있는 매우 중대한 위험이 있습니다.

말소되는 권리:

갑3(소유권이전 2번신탁등기말소), 갑5(가압류), 갑6(압류), 갑7(압류), 갑8(강제경매), 갑9(압류) 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 만덕동 일대는 주거지역으로서, 다양한 연립 및 다세대 주택이 혼재되어 있습니다. 주변에 근린생활시설이 위치하고 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 제공된 최근 매매 정보들을 보면, 비슷한 시기에 거래된 주변 다세대 주택들은 다음과 같습니다.

* 현대레포션 (연립, 1993년식, 84.71㎡, 2025년 12월 26일 매매 16,500만원)

* 대산빌라 (다세대, 2002년식, 75.9㎡, 2025년 12월 14일 매매 9,000만원)

* 화목그린빌라 (다세대, 1995년식, 58.26㎡, 2025년 12월 11일 매매 6,300만원)

본 건(48.64㎡)과 비교 시, 유사한 면적대의 다세대주택인 화목그린빌라(58.26㎡)는 6,300만원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 108만원 수준입니다. 본 건의 전용면적(48.64㎡)을 기준으로 환산 시, 약 5,260만원 수준의 시세로 추정됩니다. 하지만, 감정가(195,000,000원)와 비교 시 상당한 괴리가 존재합니다.

1.5. 생활정보

본 건은 철근콘크리트구조의 지상 10층 건물 중 7층에 위치하며, 1993년에 준공된 건물입니다(건축물표제부상 2019년 사용승인). 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 위생 및 급·배수 시설, 승강기, 소방, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 선순위 가등기 (소유권이전청구권가등기): 2020년 11월 27일 접수된 가등기로, 낙찰자가 인수해야 하며, 매매예약이 완결될 경우 소유권을 상실할 위험이 있습니다. 이는 본 물건의 가장 치명적인 리스크입니다.

* 대항력 있는 임차인: 160,000,000원의 보증금을 가진 임차인이 대항력을 갖추고 있어, 배당받지 못한 금액은 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 주거환경개선지구: 재개발 등 개발 계획이 있을 수 있으나, 이는 향후 불확실성 및 사업 진행 과정에서의 변수를 내포합니다.

* 감정가와 시세 괴리: 최근 거래된 유사 물건 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 경매 낙찰가 산정에 신중한 접근이 필요합니다.

* 인접 도로상태: 건물은 동측으로 폭 약 20미터, 북측으로 폭 약 3-4미터 포장도로에 접해 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산 북구 만덕동 역세권에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 195,000,000원으로 평가되었으나, 최근 주변 시세는 6,300만원에서 9,000만원 수준으로 형성되어 있어 시세 대비 감정가의 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

가장 큰 문제는 2020년 11월 27일 접수된 소유권이전청구권가등기가 낙찰자에게 인수된다는 점입니다. 이 가등기가 실행될 경우 낙찰자는 소유권을 완전히 상실할 수 있어, 투자금 전액 손실로 이어질 수 있는 매우 높은 위험성을 내포하고 있습니다. 또한, 160,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하여, 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 합니다.

이러한 심각한 권리 관계 및 시세와의 괴리를 고려할 때, 본 물건은 투자가 매우 신중해야 하는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산도시철도 3호선 만덕역 인근으로 교통 편의성이 있습니다.

* 주거환경개선지구: 향후 지역 개발 가능성을 내포하고 있으나, 이는 장기적이며 불확실한 요소입니다.

그러나 위 투자 포인트는 가등기라는 치명적인 리스크로 인해 사실상 무의미하다고 판단됩니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 거래된 주변 다세대 주택들의 시세(3.3㎡당 약 108만~118만원)를 적용하여 본 건의 시장가치를 보수적으로 추정하면, 전용면적 48.64㎡ 기준 약 5,260만원 ~ 5,770만원 수준입니다.

낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금 160,000,000원을 고려하면, 현 시세 기준으로는 순수 자산 가치가 마이너스(-)로 나타납니다.

감정가 195,000,000원에서 인수 보증금 160,000,000원을 제외한 순수 에쿼티 가치는 35,000,000원입니다. 그러나 이마저도 소유권 상실 위험이 있는 가등기 권리가 인수되므로, 사실상 낙찰받는다고 해도 큰 손실을 볼 가능성이 매우 높습니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 투자를 권장하기 어렵습니다. 만약 입찰을 강행한다면, 가등기 및 임차인 인수 비용을 감안하여 최소한의 권리 관계 인수 비용(예: 경매 관련 제반 비용) 정도의 금액으로 매우 보수적으로 접근해야 할 것입니다.

현 시점에서는 1,000만원 이하의 매우 소액 입찰 또는 입찰 포기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.