나이스옥션 법원경매 부산 2024타경1407 [9] 부산광역시 영도구 청학동 101-99 청학동아진펠리스 8층803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2024.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 영도구 청학도동 소재 "영도구청" 북서측 인근에 위치함.
주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상10층 건물 내 201호외 9개호
로서,(사용승인일 : 2020.07.03)

외벽 : 페인팅 및 드라이비트 등 마감,
내벽 : -,
바닥 : -,
창호 : 하이샤시 등 임.

내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

일련번호(1-3) : 다세대주택,
일련번호(4-10) : 업무시설(오피스텔).

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지의 3필지 일단의 부정형으로 토지로서, 다세대주택 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

①청학동 101-99번지 :
준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m이하)<건축법>, 지적재조사사업지구(영도구 토지정보과 문의 051-419-4771).

②청학동 101-48번지 :
제2종일반주거지역, 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m이하)<건축법>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함), 지적재조사사업지구(영도구 토지정보과 문의 051-419-4771).

③청학동 101-100번지 :
준주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(2023-10-25)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m이하)<건축법>, 지적재조사사업지구(영도구 토지정보과 문의 051-419-4771).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건 현황

사건번호: 부산지방법원 2024타경1407 (9)

소재지: 부산광역시 영도구 청학동 101-99, 청학동아진펠리스 8층 803호

용도: 오피스텔

건물명: 청학동아진펠리스

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하 1층 지상 10층 건물 중 8층 803호

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 20.24㎡ (약 6.12평)

토지 지분: 20.241㎡

건물면적: 54.34㎡ (약 16.44평)

건물 지분: 54.3353㎡

감정가: 184,000,000원

1.3. 건물 정보

사용승인일: 2020년 07월 03일

총 호수: 17호 (오피스텔 9개 호 포함)

1.4. 매각 정보

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 부산광역시 영도구 청학동 소재 "영도구청" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성된 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다. 북서측으로는 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 주식회사아진이엔지 (접수일자: 2020-09-01)

* 근저당권: 청십자신용협동조합 (권리금액: 1,680,000,000원, 접수일자: 2020-09-04) - 말소기준권리

* 주택임차권: 신정호 (권리금액: 105,000,000원, 접수일자: 2024-02-19) - 말소 예정

* 임의경매: 청십자 (권리금액: 1,446,348,079원, 접수일자: 2024-03-13) - 말소 예정

등기부채권 총액: 1,785,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 신정호

* 보증금: 105,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-12-09

* 확정일자: 2020-10-21

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 말소 예정이며, 보증금 인수 대상이 아닙니다.

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 말소기준권리인 근저당권(을1) 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 신정호는 대항력이 없으므로 보증금 인수 대상이 아닙니다. 따라서 인수되는 보증금은 0원입니다.

토지이용계획상 준주거지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m 이하), 지적재조사사업지구 등의 제한 사항이 있습니다.

4. 상권분석

* 위치: 부산광역시 영도구 청학동, 영도구청 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 업무시설/주거 이용: 건물 내에 업무시설(오피스텔)과 다세대주택이 함께 이용되고 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용이 가능하며, 청학시장 등 전통 시장도 인접해 있습니다.

* 교통: 시내버스정류장이 인근에 위치하며, 차량 접근성이 용이합니다.

* 문화/여가: 청학수변공원 등 친수공간 조성 사업이 추진되고 있어, 지역 내 여가 활동 공간이 확충될 것으로 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 지역 특성: 영도구 청학동 일부 지역은 고령화 및 인구 유출로 인한 빈 집 증가, 노후화된 주거 환경 등의 문제가 제기되고 있습니다.

* 토지이용계획: 준주거지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고 높이 제한지역(48m 이하), 지적재조사사업지구 등에 해당되어 향후 건축 및 개발에 대한 법적 제한 사항이 존재합니다.

* 미상 정보: 내부 마감재 및 임대 관계 등 일부 상세 정보는 이해관계인 부재로 조사되지 못했습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 영도구 청학동에 위치한 오피스텔로, 2020년 준공된 신축급 건물입니다. 감정가는 1억 8천4백만원으로, 권리 분석상 인수해야 할 부담이 없고 임차인 또한 대항력이 없어 보증금 인수 위험이 없습니다. 주변 환경은 주거 및 상업시설이 혼재된 지역이며, 교통 여건은 보통 수준입니다. 다만, 영도구 청학동 일부 지역의 고령화 및 빈 집 증가 문제, 토지이용계획상의 제한 사항은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 전반적으로 권리 관계가 명확하고 비교적 신축 건물이라는 점에서 긍정적이나, 지역적 특성과 향후 개발 가능성을 종합적으로 검토할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 건물의 상태가 양호합니다.

* 권리 관계 명확: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 소형 면적: 54.34㎡(약 16.44평)으로 1~2인 가구 또는 소규모 업무 공간으로 활용하기 적합합니다.

* 지역 개발 기대: 영도구 청학동 일대에서 도시재생 사업 등이 추진되고 있어 향후 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 시세 조사 결과, 유사 물건의 거래 가격은 감정가 수준 또는 그 이상으로 형성될 가능성이 있습니다. 본 건은 권리 관계가 명확하고 신축 건물인 점을 고려할 때, 감정가 1억 8천4백만원을 기준으로 하되, 시장 상황 및 경쟁 입찰자를 고려하여 1억 75,000,000원에서 1억 85,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.