나이스옥션 법원경매 부산 2024타경1407 [1] 부산광역시 영도구 청학동 101-99 청학동아진펠리스 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2024.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 영도구 청학도동 소재 "영도구청" 북서측 인근에 위치함.
주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상10층 건물 내 201호외 9개호
로서,(사용승인일 : 2020.07.03)

외벽 : 페인팅 및 드라이비트 등 마감,
내벽 : -,
바닥 : -,
창호 : 하이샤시 등 임.

내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

일련번호(1-3) : 다세대주택,
일련번호(4-10) : 업무시설(오피스텔).

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지의 3필지 일단의 부정형으로 토지로서, 다세대주택 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

①청학동 101-99번지 :
준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m이하)<건축법>, 지적재조사사업지구(영도구 토지정보과 문의 051-419-4771).

②청학동 101-48번지 :
제2종일반주거지역, 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m이하)<건축법>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함), 지적재조사사업지구(영도구 토지정보과 문의 051-419-4771).

③청학동 101-100번지 :
준주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(2023-10-25)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m이하)<건축법>, 지적재조사사업지구(영도구 토지정보과 문의 051-419-4771).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

부산광역시 영도구 청학동 101-99, 청학동아진펠리스 2층 201호에 소재한 본건은 부동산 임의경매 물건입니다.

건물은 철근콘크리트구조로 2020년 7월 3일에 사용승인을 받았습니다.

본건의 용도는 다세대주택으로 이용되고 있으며, 총 건물면적은 55.87㎡ (약 16.9평)입니다. 토지 지분 면적은 20.81㎡ (약 6.3평)입니다.

감정평가액은 240,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 공동담보 물건입니다.

채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

대상 물건은 부산광역시 영도구 청학동 소재 "영도구청" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

물건지 북서측으로는 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2020년 9월 4일 접수된 청십자신용협동조합의 근저당권입니다.

이하의 모든 권리 (주택임차권, 임의경매, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

감정평가서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없으나, 권리분석상 특별히 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 1,810,000,000원으로, 이는 감정가 대비 매우 높은 수준입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 강병모

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 9월 3일

* 확정일자: 2021년 8월 20일

* 배당신고일자: 2023년 9월 20일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

본 임차인은 대항력이 없으므로, 매각으로 인해 권리가 소멸되며 보증금 반환은 배당을 통해 이루어집니다. 본 건 경매에서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 속한 지역은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

건축물대장상 주용도는 업무시설로 되어 있으나, 이용 상태에서는 다세대주택 및 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있어 실제 주거 용도로 사용되고 있을 가능성이 높습니다.

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

본건은 부산광역시 영도구 청학동에 위치하며, 지역 내 교통 이용이 용이하고 주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 인프라 접근성이 보통 수준입니다.

영도구청이 인근에 위치하며, 시내버스 정류장이 가까워 부산 시내로의 이동이 편리합니다.

주변에 혐오시설이 확인되지 않아 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 만한 요소는 현재까지 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 등기부상 주 용도가 업무시설로 되어 있으나, 실제 주거 용도로 사용될 경우 관리 규정이나 재산세 등에서 차이가 발생할 수 있습니다.

등기부 채권 총액이 감정가를 훨씬 상회하므로, 경매 채무가 매우 높았던 상황임을 인지해야 합니다.

토지 이용 계획상 가축사육제한구역, 가로구역별 최고 높이 제한 지역 등으로 지정되어 있어 향후 건축이나 개발 관련 규제를 받을 수 있습니다.

본건은 지적재조사사업지구에 포함되어 있어, 관련 토지 정보를 영도구 토지정보과에 문의하여 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산광역시 영도구 청학동에 위치한 아진펠리스 2층 201호 경매 물건입니다.

2020년에 준공된 비교적 신축 건물이며, 권리 관계가 명확하여 인수되는 권리 및 보증금이 없는 안전한 물건입니다.

다만, 건물 주 용도와 실제 이용 상태 간의 차이, 높은 채권 총액 등은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

주변 시세 및 입지 조건을 고려할 때, 재건축이나 리모델링 가능성보다는 현 상태에서의 실거주 또는 임대 수익 확보 관점에서 접근하는 것이 합리적입니다.

1.7. 투자 포인트

말소기준권리보다 후순위 모든 권리가 소멸되므로 권리 인수 부담이 없습니다.

임차인 강병모의 보증금은 인수되지 않아 낙찰자가 추가로 부담할 보증금이 0원입니다.

2020년에 사용승인된 신축 건물로, 비교적 양호한 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

영도구청 인근에 위치하여 주거 편의시설 및 교통 접근성이 보통 수준입니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적대의 물건들의 거래 가격은 1㎡당 약 142만원에서 166만원 수준으로 분석됩니다.

건물 연식이 2020년으로 비교적 신축에 해당함을 감안하여, 1㎡당 약 170만원 수준으로 시세 환산 시, 본건(55.87㎡)의 시장 가치는 약 95,000,000원으로 추정됩니다.

제공된 JSON 데이터 분석 결과, 주변 유사 면적(약 50~70㎡)의 거래가는 7,000만원에서 11,800만원 사이입니다. 본건은 55.87㎡ 면적이며, 신축 연식(2020년)을 고려할 때, 보수적으로 1㎡당 160만원을 적용하면 약 89,400,000원의 가치를 산정할 수 있습니다.

따라서, 현 시세 및 물건의 특징을 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 90,000,000원 수준으로 제안합니다.

본 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.