나이스옥션 법원경매 부산 2024타경1407 [3] 부산광역시 영도구 청학동 101-99 청학동아진펠리스 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2024.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 영도구 청학도동 소재 "영도구청" 북서측 인근에 위치함.
주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상10층 건물 내 201호외 9개호
로서,(사용승인일 : 2020.07.03)

외벽 : 페인팅 및 드라이비트 등 마감,
내벽 : -,
바닥 : -,
창호 : 하이샤시 등 임.

내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

일련번호(1-3) : 다세대주택,
일련번호(4-10) : 업무시설(오피스텔).

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지의 3필지 일단의 부정형으로 토지로서, 다세대주택 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

①청학동 101-99번지 :
준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m이하)<건축법>, 지적재조사사업지구(영도구 토지정보과 문의 051-419-4771).

②청학동 101-48번지 :
제2종일반주거지역, 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m이하)<건축법>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함), 지적재조사사업지구(영도구 토지정보과 문의 051-419-4771).

③청학동 101-100번지 :
준주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(2023-10-25)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m이하)<건축법>, 지적재조사사업지구(영도구 토지정보과 문의 051-419-4771).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 부산지방법원 2024타경1407 (3)

소재지: 부산광역시 영도구 청학동 101-99, 청학동아진펠리스 3층 303호

용도: 다세대주택 (건축물대장상 주용도: 업무시설, 실제 이용: 다세대주택, 오피스텔)

감정가: 158,000,000원

토지면적: 13.56㎡ (약 4.1평)

토지지분: 13.561㎡ (약 4.1평)

건물면적: 36.40㎡ (약 11.0평)

건물지분: 36.4034㎡ (약 11.0평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 건물 현황

건물명: 청학동아진펠리스

준공일자: 2020년 07월 03일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 10층 건물 내 3층 303호

총 층수: 10층 (지하 1층 포함)

건축면적: 313.1075㎡

대지면적: 527㎡

연면적: 2190.0441㎡

건폐율: 59.4132%

용적률: 392.2029%

1.3. 특이사항

공동담보, 특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

부산광역시 영도구 청학동 101-99, 청학동아진펠리스 3층 303호에 소재하며, 영도구청 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

해당 토지는 준주거지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m 이하), 지적재조사사업지구 등으로 지정되어 있습니다.

2.4. 주변 시설

* 교육시설: 청동초등학교, 청학초등학교, 봉학초등학교가 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 영도구청이 인근에 있습니다.

* 자연/관광: 태종대, 영도대교, 해돋이마을 등 영도구의 주요 관광지가 있으며, 봉래산 중턱에 위치하여 부산항대교를 중심으로 부산 전역 조망이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 을1 근저당권 (청십자신용협동조합, 2020.09.04 접수, 채권액 1,680,000,000원)

말소예상권리: 을1 근저당권 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액: 1,785,000,000원 (총 채권액)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 윤

보증금: 105,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-02-26

확정일자: 2021-02-26

배당신고일자: 2024-04-25

대항력: 없음

* 임차인: 윤

보증금: 105,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-02-26

확정일자: 2021-02-26

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

3.3. 인수 권리

임차인의 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 주변 매매 정보에 따르면, 유사한 연립/다세대 주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 01월 거래: 2003년식 연립, 약 18평, 9,000만원.

* 2026년 01월 거래: 2012년식 다세대, 약 21평, 118,000,000원.

* 2026년 04월 거래: 2016년식 연립, 약 15평, 7,000만원.

4.2. 자체 건물 시장 분석

'청학동 아진펠리스' 자체의 최근 실거래 정보는 검색되지 않았습니다. 이는 해당 건물의 직접적인 시세 파악에 어려움이 있음을 시사합니다. 제공된 주변 유사 거래 사례들은 건축 연도가 더 오래되었거나 면적이 다른 경우가 많아 직접 비교에 한계가 있습니다. 다만, 본건은 2020년에 준공된 비교적 신축 건물이며, 해당 면적(약 11평) 대비 감정가(158,000,000원)는 보수적으로 책정되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

건물은 위생, 급배수, 화재탐지, 소화전, 승강기, 기계식 주차, 도시가스 설비 등을 갖추고 있어 주거 편의성이 양호합니다.

5.2. 생활 인프라

주거 지역 및 근린생활시설이 인접해 있어 일상생활에 필요한 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. 또한, 영도구청이 인근에 위치하여 행정 서비스 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지역 침체 가능성

부산 영도구, 특히 청학동 일부 지역은 노인 인구 비율이 높고 젊은 층의 유출이 심화되며 빈집 문제가 제기되는 등 지방 소멸 위기에 대한 우려가 일부 보도된 바 있습니다. 이는 향후 부동산 가치 상승이나 환금성에 영향을 줄 수 있는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

6.2. 산업 시설 근접성

주변에 HJ중공업 영도조선소가 위치하고 있어, 관련 산업 활동에 따른 소음이나 환경적 영향이 있을 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

토지가 지적재조사사업지구에 속해 있어 향후 토지 경계 조정 등이 이루어질 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 영도구 청학동에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 다세대주택으로, 기본적인 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호합니다. 아진펠리스 건물 자체의 실거래 정보 부족으로 시세 판단에 다소 어려움이 있으나, 감정가는 본 건의 가치를 반영하고 있는 것으로 보입니다. 다만, 영도구 일부 지역의 인구 감소 및 노후화, 빈집 문제와 같은 지역적 특성은 장기적인 관점에서 고려해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 최신 준공 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신식 시설 및 마감 상태를 기대할 수 있습니다.

* 양호한 입지: 영도구청 인근으로 행정 편의성이 있으며, 시내버스 노선이 다양하여 교통이 편리합니다.

* 확정된 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수할 임차 보증금이 없어 권리 분석이 명확합니다.

* 주변 개발 가능성: 장기적으로 지역 재개발 또는 도시 재생 사업이 추진될 경우 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제시된 감정가는 158,000,000원입니다.

본건과 유사한 직접적인 실거래 사례가 부족하여 정확한 시장 가격 산정에 한계가 있습니다.

주변의 오래된 연립/다세대 주택 거래 사례와 신축 건물이라는 점, 그리고 지역적 특성(일부 지역의 노후화 및 인구 감소 우려)을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 현재로서는 감정가인 158,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황 및 타 물건의 입찰 동향을 면밀히 파악하여 보수적인 접근을 권장합니다.

보수적인 관점에서 감정가의 90~100% 수준인 약 142,000,000원에서 158,000,000원 사이를 예상 입찰 범위로 설정할 수 있습니다.

최종 입찰가는 입찰 당일 현장 분위기와 경쟁 상황을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.