나이스옥션 법원경매 부산 2024타경1407 [2] 부산광역시 영도구 청학동 101-99 청학동아진펠리스 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2024.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 영도구 청학도동 소재 "영도구청" 북서측 인근에 위치함.
주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상10층 건물 내 201호외 9개호
로서,(사용승인일 : 2020.07.03)

외벽 : 페인팅 및 드라이비트 등 마감,
내벽 : -,
바닥 : -,
창호 : 하이샤시 등 임.

내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

일련번호(1-3) : 다세대주택,
일련번호(4-10) : 업무시설(오피스텔).

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지의 3필지 일단의 부정형으로 토지로서, 다세대주택 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

①청학동 101-99번지 :
준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m이하)<건축법>, 지적재조사사업지구(영도구 토지정보과 문의 051-419-4771).

②청학동 101-48번지 :
제2종일반주거지역, 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m이하)<건축법>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함), 지적재조사사업지구(영도구 토지정보과 문의 051-419-4771).

③청학동 101-100번지 :
준주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(2023-10-25)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m이하)<건축법>, 지적재조사사업지구(영도구 토지정보과 문의 051-419-4771).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 기본 사항

사건번호: 부산지방법원 2024타경1407 (2)

소재지: 부산광역시 영도구 청학동 101-99, 청학동아진펠리스 3층 301호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

감정가: 242,000,000원

1.2. 건물 상세 정보

건물명: 청학동 아진펠리스

사용승인일: 2020년 7월 3일

건축 구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 1층, 지상 10층 건물 내 3층 301호

건물 총 면적: 2,190.04㎡ (연면적)

해당층/총층수: 3층 / 10층

전용 면적: 55.87㎡ (약 16.9평)

공급 면적: 해당 정보 없음 (집합건물 정보상 전유면적으로 표기됨)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 토지 상세 정보

토지 면적: 20.81㎡ (약 6.3평)

토지 지분: 20.81㎡ (약 6.3평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 이용 계획: 준주거지역, 제2종일반주거지역 등 (세부 내용은 2.3. 참고)

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보, 특수물건정보: 공동담보

주의사항: 해당 정보 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 부산광역시 영도구 청학동 소재 "영도구청" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 청학동 101-99번지: 준주거지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m 이하), 지적재조사사업지구

* 청학동 101-48번지: 제2종일반주거지역, 준주거지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m 이하), 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함), 지적재조사사업지구

* 청학동 101-100번지: 준주거지역, 소로1류(폭 10m-12m), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m 이하), 지적재조사사업지구

2.4. 인접 도로상태

북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.5. 주변 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 명확하게 명시된 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 개별적인 확인은 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 등기부 채권 총액: 1,680,000,000원

* 말소기준권리: 을1 (2020-09-04) 근저당권 (청십자신용협동조합, 1,680,000,000원)

* 경매개시결정: 갑4 (2024-03-13) 임의경매 (청십자, 1,446,348,079원)

* 소유권보존: 갑1 (2020-09-01) 주식회사아진이엔지

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-12

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수 사항 없음

* 임차인: 이

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-12

* 확정일자: 2021-07-07

* 배당신고일자: 2024-04-09

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수 사항 없음

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 거래 사례 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 지역의 다세대/연립주택 시세는 다음과 같습니다.

* 부산광역시 영도구 청학동 475-8번지 "세양쉬에당" (2003년식, 59.986㎡): 2026년 1월 31일 거래가 90,000,000원 (약 497만원/평)

* 부산광역시 영도구 청학동 155-8번지 "청성아트(155-8)" (2012년식, 70.9㎡): 2026년 1월 20일 거래가 118,000,000원 (약 551만원/평)

* 부산광역시 영도구 청학동 48-137번지 "두성가인빌" (2016년식, 49.22㎡): 2026년 4월 21일 거래가 70,000,000원 (약 470만원/평)

4.2. 시세 분석

인근 유사 물건들의 최근 거래가를 평균하면 평당 약 470만원 ~ 551만원 수준입니다. 본건의 전용면적은 55.87㎡ (약 16.9평)이므로, 이를 기준으로 산정 시 대략적인 시장가치는 8,000만원 ~ 9,300만원 범위로 추정됩니다.

* 주변 시세 평균 (평당): 약 506만원

* 본건 예상 시장가치 (16.9평 기준): 약 8,550만원

4.3. 감정가 대비 시세 비교

본건의 감정가는 242,000,000원이나, 인근 유사 물건의 최근 실거래가를 바탕으로 산정한 시장가치는 약 8,000만원 ~ 9,300만원으로, 감정가와 시장가치 간에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 감정평가 시점의 시장 상황, 물건의 개별적 특성, 또는 평가 기준의 차이 등에 기인할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근에 영도구청이 위치하여 행정 시설 이용도 용이합니다.

5.2. 교육 및 문화시설

주변에 공공기관이 위치하고 있으며, 교육 및 문화시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주거 지역으로서의 생활 인프라를 갖춘 것으로 판단됩니다.

5.3. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 시내버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시장가치의 괴리

가장 큰 리스크는 감정가(24.2억원)와 인근 실거래가 기반 시장가치(약 8천만원~9천만원대)의 현저한 차이입니다. 이는 경매 입찰 시 예상치 못한 손실로 이어질 수 있으므로, 철저한 추가 시세 조사 및 현장 확인이 필수적입니다.

6.2. 공동담보 물건

공동담보 물건의 경우, 본 건 외 다른 담보물의 가치 변동이나 처분 결과가 본 건 경매 절차에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

6.3. 건물 이용 용도 혼재

건물이 다세대주택과 업무시설(오피스텔) 용도가 혼재되어 있어, 향후 관리나 임대 수익 측면에서 복합적인 고려가 필요할 수 있습니다.

6.4. 임차인 현황

제공된 임차인 정보상 대항력 있는 임차인은 없으나, 실제 점유 관계 및 추가 임차인 존재 여부에 대한 철저한 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2020년 사용승인)이며, 영도구청 인근의 준주거지역에 위치한 다세대주택입니다. 교통 및 생활 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다. 그러나 감정가와 실거래가 기반의 시장가치 간의 큰 차이가 존재한다는 점이 가장 큰 부담 요인입니다. 이는 해당 물건의 현재 시장 가치를 재평가하고, 향후 예상되는 낙찰가 범위를 신중하게 설정해야 함을 시사합니다. 공동담보 물건이라는 점도 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 건물 자체의 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대 용이

* 영도구청 인근 준주거지역에 위치하여 입지적 장점 보유

* 인근 시세 대비 높은 감정가로 인해, 철저한 시장 분석을 통해 저가 매수 기회 포착 가능성

9. 예상 입찰가

제공된 정보를 바탕으로 종합적인 시세 분석 결과, 본건의 시장 가치는 대략 8,000만원에서 9,300만원 사이로 추정됩니다. 그러나 경매 물건의 특성상 감정가는 중요한 기준이 되므로, 잠재적 인수 금액, 시장 변동성, 건물 상태 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 인근 실거래가 기반 예상 시장가치: 약 8,000만원 ~ 9,300만원

* 감정가: 242,000,000원

감정가와 시장가치 간의 큰 괴리를 고려할 때, 본 건의 잠재적 가치와 리스크를 충분히 인지하고 신중한 접근이 요구됩니다. 현재 상황에서는 감정가의 70~80% 수준인 약 1억 7천만원 ~ 1억 9천만원 범위 내에서 입찰가를 고려하되, 실제 현장 조사 및 추가적인 시세 조사 결과를 토대로 보수적으로 결정하는 것을 권장합니다.

따라서, 본건에 대한 예상 입찰가 범위는 다음과 같이 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 1억 6,000만원 ~ 1억 8,000만원

이는 추정치이며, 실제 입찰 시에는 더욱 면밀한 분석과 현장 확인을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.