나이스옥션 법원경매 부산 2024타경1407 [4] 부산광역시 영도구 청학동 101-99 청학동아진펠리스 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2024.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 영도구 청학도동 소재 "영도구청" 북서측 인근에 위치함.
주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상10층 건물 내 201호외 9개호
로서,(사용승인일 : 2020.07.03)

외벽 : 페인팅 및 드라이비트 등 마감,
내벽 : -,
바닥 : -,
창호 : 하이샤시 등 임.

내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

일련번호(1-3) : 다세대주택,
일련번호(4-10) : 업무시설(오피스텔).

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지의 3필지 일단의 부정형으로 토지로서, 다세대주택 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

①청학동 101-99번지 :
준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m이하)<건축법>, 지적재조사사업지구(영도구 토지정보과 문의 051-419-4771).

②청학동 101-48번지 :
제2종일반주거지역, 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m이하)<건축법>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함), 지적재조사사업지구(영도구 토지정보과 문의 051-419-4771).

③청학동 101-100번지 :
준주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(2023-10-25)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m이하)<건축법>, 지적재조사사업지구(영도구 토지정보과 문의 051-419-4771).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경1407 (4) 부동산 임의경매 사건으로, 부산광역시 영도구 청학동 101-99번지에 위치한 청학동아진펠리스 5층 501호 오피스텔입니다.

감정평가액은 249,000,000원이며, 토지면적은 28.30㎡(약 8.56평), 건물면적은 75.97㎡(약 22.98평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 2020년 7월 3일에 사용승인을 받은 철근콘크리트 구조의 건물입니다.

공동담보 물건으로 경매가 진행됩니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 부산광역시 영도구 청학동에 소재하며, '영도구청' 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

건물은 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지는 완경사지의 3필지로 이루어진 부정형의 토지 위에 건물이 소재합니다.

소재지 일대는 준주거지역, 제2종일반주거지역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m 이하) 등의 규제를 받고 있습니다. 또한, 지적재조사사업지구로 지정되어 있어 관련 사항은 영도구청에 문의가 필요합니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 등기부등본상 말소기준권리는 2020년 9월 4일 접수된 청십자신용협동조합의 근저당권(채권최고액 1,680,000,000원)입니다.

현재 진행 중인 임의경매는 2024년 3월 13일 청십자(권리금액 1,446,348,079원)에 의해 개시되었습니다.

소유권보존등기는 2020년 9월 1일에 주식회사아진이엔지 명의로 이루어졌습니다.

영도구(부산광역시)의 압류(세무과-17 109)가 2023년 12월 18일에 등기되었으나, 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다(단, 지상권 개요는 공란으로 추가 확인 필요).

임차인 현황:

* 김

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-01-04

확정일자: 2021-01-04

배당신고일자: 2024-03-21

대항력: 없음

임차인 김 은 대항력이 없으므로, 보증금 140,000,000원을 인수할 필요가 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 영도구 청학동 일대는 주거 지역과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 주변에 영도구청이 있어 행정 및 관련 편의시설 이용이 용이합니다.

신축 오피스텔인 아진펠리스는 비교적 신축 건물에 해당하여 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

다만, 해당 지역의 오피스텔 시세 및 매매 거래에 대한 구체적인 정보는 부족하여 상세한 상권 분석에는 한계가 있습니다. 인근의 다른 경매 사례(2024타경1391 물건번호 6, 7)의 감정가(각각 2억 100만원, 1억 8000만원)를 참고할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에 영도구청이 위치하여 행정 관련 민원 처리가 편리합니다.

대중교통 이용이 가능한 시내버스정류장이 인근에 소재합니다.

건물 자체적으로 위생, 급배수, 화재 탐지, 소화전, 승강기, 기계식 주차, 도시가스 설비 등을 갖추고 있습니다.

부산광역시 영도구는 "우리동네 ESG센터" (영도구 상리로 63-4)와 같이 지역 사회 환경 개선 및 일자리 창출을 위한 공공 프로그램이 운영되는 지역입니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물의 내부 마감재 등은 이해관계인 부재로 조사가 이루어지지 않아, 실제 내부 상태 확인이 필요합니다.

임대 관계가 미상으로 표기되어 있어, 추가적인 점유자나 임대차 관계가 있을 가능성에 대한 확인이 요구됩니다.

지적재조사사업지구로 지정되어 있어 향후 토지 관련 변동 사항 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

공동담보 물건으로 채무 총액이 상당하므로, 경매 절차 진행에 따라 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

부산광역시 영도구 청학동에 위치한 아진펠리스 오피스텔은 비교적 신축 건물로 양호한 주거 및 생활 편의성을 제공할 것으로 예상됩니다.

인근에 영도구청 등 공공시설이 위치하며 교통 접근성도 보통 수준입니다.

가장 큰 장점은 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 부담이 없다는 점입니다.

다만, 내부 상태 파악의 어려움과 미상 임대 관계 등은 추가적인 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 건축 연면적 2020년으로 신축에 가까워 건물 노후도가 낮습니다.

* 임차인이 대항력이 없어 낙찰 시 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 영도구청 인근으로 행정 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 공동담보 물건이지만, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 249,000,000원입니다.

경쟁 물건인 동일 건물 내 다른 경매 물건들의 감정가가 2억 100만원 및 1억 8000만원임을 고려할 때, 본 물건의 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

현장 방문을 통한 내부 상태 확인 및 최근 실거래가 정보 부족으로 정확한 시세 파악에 어려움이 있으나, 감정가 대비 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

보증금 인수 부담이 없는 점을 감안하여, 보수적으로 200,000,000원 ~ 220,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. (정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 시세 조사가 선행되어야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.