나이스옥션 법원경매 부산 2024타경1407 [6] 부산광역시 영도구 청학동 101-99 청학동아진펠리스 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2024.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 영도구 청학도동 소재 "영도구청" 북서측 인근에 위치함.
주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상10층 건물 내 201호외 9개호
로서,(사용승인일 : 2020.07.03)

외벽 : 페인팅 및 드라이비트 등 마감,
내벽 : -,
바닥 : -,
창호 : 하이샤시 등 임.

내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

일련번호(1-3) : 다세대주택,
일련번호(4-10) : 업무시설(오피스텔).

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지의 3필지 일단의 부정형으로 토지로서, 다세대주택 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

①청학동 101-99번지 :
준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m이하)<건축법>, 지적재조사사업지구(영도구 토지정보과 문의 051-419-4771).

②청학동 101-48번지 :
제2종일반주거지역, 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m이하)<건축법>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함), 지적재조사사업지구(영도구 토지정보과 문의 051-419-4771).

③청학동 101-100번지 :
준주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(2023-10-25)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m이하)<건축법>, 지적재조사사업지구(영도구 토지정보과 문의 051-419-4771).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 부산지방법원 2024타경1407 (6)

소재지: 부산광역시 영도구 청학동 101-99 청학동아진펠리스 7층701호

용도: 오피스텔

건축물 사용승인일: 2020년 07월 03일

1.2. 감정가 및 면적 정보

감정가: 254,000,000원

토지면적: 28.30㎡ (약 8.56평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적 추정): 75.97㎡ (약 22.98평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 28.301㎡

건물지분: 75.9727㎡

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 부산광역시 영도구 청학동 소재 "영도구청" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

2.3. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 10층 건물 내 7층 701호 오피스텔입니다. 외벽은 페인팅 및 드라이비트 등으로 마감되었으며, 창호는 하이샤시 등입니다. 내부 마감재 등은 이해관계인 부재로 상세 조사가 이루어지지 못했습니다.

토지는 완경사지의 3필지 일단의 부정형 토지로서, 다세대주택 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 도로 및 토지 이용 계획

인접 도로상태: 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 청학동 101-99번지: 준주거지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m 이하), 지적재조사사업지구.

* 청학동 101-48번지: 제2종일반주거지역, 준주거지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m 이하), 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함), 지적재조사사업지구.

* 청학동 101-100번지: 준주거지역, 소로1류(폭 10m-12m), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m 이하), 지적재조사사업지구.

2.5. 주변 시설 및 혐오시설 유무

대상 물건 인근에는 청학시장, 영도구청 등이 있으며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 위치하고 있습니다. 교육 시설로는 청동초등학교, 청학초등학교, 봉학초등학교 등이 있습니다. 또한, 영도구는 도시 재생 사업을 통해 지역 활성화를 추진하고 있으며, 청학동 일대에도 생활복합문화시설 조성이 계획되어 있어 향후 지역 편의성이 증대될 것으로 보입니다. 현재까지 조사된 바에 따르면, 대상 물건 주변에 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 및 채무 총액)

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2020년 09월 04일 접수된 청십자신용협동조합의 근저당권 (채권최고액 1,680,000,000원)입니다.

등기부채권 총액은 1,820,000,000원입니다. (근저당권: 1,680,000,000원, 주택임차권: 140,000,000원, 임의경매: 1,446,348,079원 - 중복 계산 가능성 있음)

3.2. 임차인 현황 및 인수 사항

임차인: 하창수

보증금: 140,000,000원

전입/확정일자: 2020년 10월 28일

배당신고일자: 2024년 03월 21일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

본 건은 임차인 하창수 씨가 존재하나, 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대상 물건이 위치한 영도구 청학동 일대는 전통적인 주거지역과 함께 지역 활성화를 위한 도시 재생 사업 및 문화 시설 확충 계획이 진행 중입니다. 또한, HJ중공업 영도조선소가 인근에 위치하는 등 지역 산업적 특성도 가지고 있습니다.

4.2. 임대/매매 수요

오피스텔로서 업무시설 및 주거용으로 활용될 수 있습니다. 최근 청학동 아진펠리스에서 직접적인 매매 거래 사례는 확인되지 않으나, 주변 오피스텔 및 집합건물의 거래 동향을 통해 수요를 파악해야 합니다. (인근 '청학동아진펠리스' 경매 물건들의 감정가 및 최저가가 제시되어 있으나, 이는 경매 개시 시점의 가격이며 현재 시세를 반영하지 않을 수 있습니다).

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

청학시장, 마트 등 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 및 의료 시설

청동초등학교, 청학초등학교, 봉학초등학교 등 교육 시설이 인근에 위치하고 있습니다. 영도구청이 인근에 있으며, 추후 생활복합문화시설 조성이 계획되어 있어 문화 및 복지 시설 이용이 편리해질 것으로 예상됩니다.

5.3. 기타 생활 편의 시설

설비 내역상 위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식 주차설비, 도시가스설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 및 임차 관련 리스크

대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금은 0원 인수 대상이므로 크게 문제되지 않습니다. 다만, 배당을 통한 보증금 회수 여부는 확인이 필요합니다.

6.2. 건축 및 법규 관련 리스크

토지이용계획상 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m 이하), 지적재조사사업지구 등에 해당하여 향후 건축 및 개발 시 제한사항이 있을 수 있습니다. (청학동 101-48번지: 제2종일반주거지역, 준주거지역 포함)

6.3. 기타 리스크

내부 마감재 등에 대한 상세 조사가 이해관계인 부재로 이루어지지 못한 점은 확인 시 참고해야 합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 장점

* 신축급 오피스텔 (2020년 사용승인)

* 향후 개발 계획이 있는 지역 (도시 재생 사업, 생활복합문화시설 조성)

* 주거 및 업무 겸용으로 활용 가능

* 권리관계 명확 (말소기준권리 명확, 대항력 있는 임차인 없음)

8. 종합 의견

본 물건은 부산 영도구 청학동에 위치한 비교적 신축된 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준입니다. 현재 지역 내에서 도시 재생 사업 등 다양한 개발 계획이 추진되고 있어 향후 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 등기부상 채무액이 감정가를 상회하나, 말소기준권리가 명확하고 대항력 있는 임차인이 없어 권리관계는 비교적 명확합니다. 다만, 내부 마감 상태 확인 및 주변 시세 변동 등을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 6개월 이내 청학동 아진펠리스 내 유사 면적의 실거래가 정보가 확인되지 않아 정확한 시세 파악에 어려움이 있습니다. 제시된 감정가는 254,000,000원입니다. 유사한 경매 물건들이 존재하나, 이는 경매 개시 시점의 감정가이며 현재 시장 상황을 반영한다고 보기 어렵습니다. 주변 오피스텔 및 집합건물의 평균적인 임대료 및 매매 시세 조사를 통해 현 시세를 파악하는 것이 중요합니다. (주변 아파트 단지 정보는 있으나 오피스텔 시세는 직접적인 비교가 어렵습니다).

9.2. 예상 입찰가 산정

인수해야 할 보증금이 없는 점을 고려하여, 감정가 254,000,000원을 기준으로 하되, 최근 시장 상황 및 유사 물건의 실거래가, 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 현재 시점에서의 정확한 시세 파악이 어렵지만, 보수적으로 접근하여 감정가 대비 70~80% 수준을 초기 검토 범위로 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 약 177,800,000원 ~ 203,200,000원 (본 가격은 시장 상황 및 추가 정보에 따라 변동될 수 있으며, 단순 참고용입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.