나이스옥션 법원경매 부산 2024타경1407 [10] 부산광역시 영도구 청학동 101-99 청학동아진펠리스 10층1002호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2024.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 영도구 청학도동 소재 "영도구청" 북서측 인근에 위치함.
주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상10층 건물 내 201호외 9개호
로서,(사용승인일 : 2020.07.03)

외벽 : 페인팅 및 드라이비트 등 마감,
내벽 : -,
바닥 : -,
창호 : 하이샤시 등 임.

내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

일련번호(1-3) : 다세대주택,
일련번호(4-10) : 업무시설(오피스텔).

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지의 3필지 일단의 부정형으로 토지로서, 다세대주택 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

①청학동 101-99번지 :
준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m이하)<건축법>, 지적재조사사업지구(영도구 토지정보과 문의 051-419-4771).

②청학동 101-48번지 :
제2종일반주거지역, 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m이하)<건축법>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함), 지적재조사사업지구(영도구 토지정보과 문의 051-419-4771).

③청학동 101-100번지 :
준주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(2023-10-25)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m이하)<건축법>, 지적재조사사업지구(영도구 토지정보과 문의 051-419-4771).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 1.

(2 blank lines)

입지조건

* 주위 환경: 부산광역시 영도구 청학동 소재, "영도구청" 북서측 인근에 위치. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준임.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 도로 상태: 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접해 있음.

(1 blank line)

1. 2.

(2 blank lines)

권리분석

* 말소기준권리: 2020년 9월 4일자 청십자신용협동조합의 근저당권 (채권액 16억 8천만원).

* 등기부상 권리 내역:

* 소유권 보존: 주식회사아진이엔지 (2020.09.01)

* 근저당권: 청십자신용협동조합 (2020.09.04, 16.8억원) - 말소기준권리

* 전세권설정: 위태민 (2021.03.15, 1.3억원) - 말소

* 주택임차권: 위태민 (2023.05.03 배당신고) - 말소 (대항력 없음)

* 임의경매개시결정: 청십자 (2024.03.13, 14.46억원) - 말소

* 인수되는 권리: 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 위

* 보증금: 1억 3천만원 (130,000,000원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 3월 12일

* 배당신고일자: 2023년 5월 3일

* 대항력: 없음

* 기타 사항:

* 건물 내부 마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였습니다.

* 임대 관계는 미상입니다.

(1 blank line)

1. 3.

(2 blank lines)

상권분석

* 대상 물건은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변에 영도구청이 있어 행정 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 업무시설(오피스텔)로서, 지역 내 소규모 사무실 수요나 관련 업종의 입점이 가능할 것으로 보입니다.

(1 blank line)

1. 4.

(2 blank lines)

생활정보

* 편의시설: 영도구청 인근 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설은 보통 수준으로 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 교통: 인근 시내버스정류장 이용이 가능하며, 차량을 이용한 시내 접근성도 양호합니다.

* 혐오시설: 본 물건 주변 반경 1km 이내에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

(1 blank line)

1. 5.

(2 blank lines)

잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인: 이해관계인 부재로 건물 내부 마감재 등의 상태를 조사하지 못하여, 실제 점유 및 사용 상태에 따른 수리 또는 보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대 중인지 여부와 정확한 임대 조건(차임, 기간 등)을 알 수 없어, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. (다만, 현재 등기부상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 분석됩니다.)

(1 blank line)

1. 6.

(2 blank lines)

종합 의견

* 본건은 부산광역시 영도구 청학동에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 오피스텔입니다.

* 입지 및 교통 조건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이어서 권리 관계는 깨끗한 편입니다.

* 주요 리스크는 내부 상태 미확인 및 임대 관계 미상으로, 이는 입찰 전 현장 방문 및 추가적인 조사를 통해 확인해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 위험은 낮을 것으로 판단됩니다.

(1 blank line)

1. 7.

(2 blank lines)

투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물이라 하자 발생 가능성이 낮고 선호도가 높을 수 있습니다.

* 권리상 안전: 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없습니다.

* 명도 리스크 감소: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 과정이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 잠재적 시세차익: 감정가 대비 현 시세를 면밀히 분석하여 시세보다 낮은 가격에 낙찰받을 경우 투자 가치가 있습니다.

(1 blank line)

1. 8.

(2 blank lines)

예상 입찰가

* 감정가는 194,000,000원입니다.

* 현 시세 분석: 유사 평형(전용 50-60㎡)의 오피스텔 시세는 대략 1억 7천만원 ~ 2억 1천만원 범위로 형성되어 있습니다.

* 본 물건의 감정가가 시세 범위 내에 있으나, 내부 상태 미확인 및 기타 리스크를 고려할 때, 현 시세 하단부 및 감정가 대비 약간 할인된 가격을 고려하는 것이 합리적입니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 175,000,000원 ~ 185,000,000원 범위를 추천합니다.

* 최종 입찰가는 현장 조사 결과 및 경매 당일 입찰 경쟁률을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.