나이스옥션 법원경매 부산 2024타경1407 [7] 부산광역시 영도구 청학동 101-99 청학동아진펠리스 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2024.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 영도구 청학도동 소재 "영도구청" 북서측 인근에 위치함.
주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상10층 건물 내 201호외 9개호
로서,(사용승인일 : 2020.07.03)

외벽 : 페인팅 및 드라이비트 등 마감,
내벽 : -,
바닥 : -,
창호 : 하이샤시 등 임.

내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

일련번호(1-3) : 다세대주택,
일련번호(4-10) : 업무시설(오피스텔).

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지의 3필지 일단의 부정형으로 토지로서, 다세대주택 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

①청학동 101-99번지 :
준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m이하)<건축법>, 지적재조사사업지구(영도구 토지정보과 문의 051-419-4771).

②청학동 101-48번지 :
제2종일반주거지역, 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m이하)<건축법>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함), 지적재조사사업지구(영도구 토지정보과 문의 051-419-4771).

③청학동 101-100번지 :
준주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(2023-10-25)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m이하)<건축법>, 지적재조사사업지구(영도구 토지정보과 문의 051-419-4771).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

대상물건은 부산광역시 영도구 청학동 소재 "영도구청" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지형상및이용상태

토지는 완경사지에 위치한 3필지 일단의 부정형 토지로서, 다세대주택 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접도로상태

물건은 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획및제한상태

① 청학동 101-99번지: 준주거지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m 이하), 지적재조사사업지구입니다.

② 청학동 101-48번지: 제2종일반주거지역, 준주거지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m 이하), 건축법상 도로(일부 포함), 지적재조사사업지구입니다.

③ 청학동 101-100번지: 준주거지역, 소로1류(폭 10m-12m), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m 이하), 지적재조사사업지구입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기사항요약

* 소유권보존: 주식회사아진이엔지 (2020.09.01)

* 근저당권: 청십자신용협동조합 (1,680,000,000원, 2020.09.04)

* 임의경매: 청십자 (2024.03.13)

* 등기부채권 총액: 1,680,000,000원

3.2. 임차인현황

* 임차인: 박

* 보증금: 115,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2021.02.26

* 확정일자: 2021.02.26

* 배당신고일자: 2024.04.12

* 비고: 임대관계는 미상으로 파악됩니다.

3.3. 인수되는권리및금액

상기 임차인의 경우 대항력이 없는 것으로 분석되며, 인수되는 보증금은 0원입니다. 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변상업시설

건축물대장상 본건은 업무시설(오피스텔)로 분류되어 있으며, 주위에는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 또한, 부산항을 인접하고 있어 항구 도시의 특성을 지니고 있습니다.

4.2. 혐오시설유무

주변 지역에 대해 조사한 결과, 본건과 직접적으로 관련되거나 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주요편의시설

* 영도구청이 인근에 위치하여 공공시설 접근성이 좋습니다.

* 주변에 편의점, 마트 등 기본적인 상업시설이 분포하고 있습니다.

5.2. 교육시설

주변 지역에 대한 구체적인 교육시설 정보는 부족하나, 주거 및 상업시설이 혼재된 지역의 특성상 일정 수준의 교육 환경은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

5.3. 대중교통이용

* 인근 시내버스정류장을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 가능합니다.

* 차량 접근성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 권리상리스크

* 본건은 공동담보로 설정된 물건으로, 동일 채무에 묶여 있는 다른 부동산의 처분 여부에 따라 추가적인 변동 가능성이 존재할 수 있습니다.

* 건물 내부 마감재 등 상세 정보는 이해관계인 부재로 인해 조사되지 못하여, 현황을 직접 확인해야 할 필요가 있습니다.

6.2. 물리적리스크

* 건물의 사용승인일은 2020년 7월 3일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

* 토지이용계획상 가로구역별 최고높이 제한, 가축사육 제한 등의 규제가 존재합니다.

6.3. 기타리스크

* 임대관계가 미상으로 파악되나, 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 없는 것으로 판단됩니다.

7. 종합의견

본건은 부산광역시 영도구 청학동에 위치한 신축 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건축물 사용승인이 2020년으로 건물이 신축에 속하며, 임차인의 대항력이 없어 권리 분석상 부담이 적은 물건입니다. 감정가는 2억 3백만원으로 책정되어 있으며, 주변 편의시설 및 교통 접근성도 보통 수준입니다. 다만, 해당 건물 내 다른 경매 물건들의 감정가 대비 낮은 최저입찰가가 제시된 사례가 있어, 본건의 감정가 및 향후 시세 변동 가능성에 대한 신중한 검토가 필요합니다. 공동담보 물건이라는 점도 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자포인트

* 비교적 신축인 오피스텔로 건물 노후화에 대한 부담이 적습니다.

* 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금이 없어 권리 관계가 깔끔합니다.

* 영도구청 인근으로 공공시설 접근성이 좋으며, 주변 환경은 주거 및 근린생활시설 위주로 안정적입니다.

* 공동담보 물건임에도 불구하고, 현재까지 파악된 채권 총액 및 임차인 보증금 인수 부담이 없어 상대적으로 안전한 투자가 가능합니다.

9. 예상입찰가

9.1. 시세분석

본건의 감정가는 203,000,000원입니다. 유사한 건물 내 다른 호실의 경매 진행 정보를 살펴보면, 감정가 대비 최저입찰가가 현저히 낮게 시작하는 사례(타 경매 사건의 감정가 약 1.8억~2.1억 대비 최저가 약 0.43억~0.48억)가 확인됩니다. 이는 해당 건물 내에서 현재 시장 상황이 감정가보다 낮게 형성되었을 가능성 또는 해당 경매 물건들의 특정 상황(예: 물건 상태, 잔여 채무 등)을 반영한 결과일 수 있습니다. 현재 유사한 오피스텔의 직접적인 실거래가 정보는 부족하나, 이를 고려할 때 본건의 감정가 수준에 대한 신중한 접근이 요구됩니다.

9.2. 입찰가산정

본건은 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 203,000,000원을 기준으로 시세 및 경매 시장 상황을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

* 시세 조사 및 현장 방문을 통해 건물의 정확한 상태 및 내부 마감 상태를 면밀히 확인해야 합니다.

* 동일 건물 내 다른 경매 물건들의 낮은 시작가격을 고려하여, 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다.

* 초기 입찰가로는 감정가 대비 70~80% 수준인 약 142,100,000원 ~ 162,400,000원 선에서 시작하여, 희망 수익률과 경쟁 상황을 고려하여 신중하게 상향 조정하는 전략을 고려해볼 수 있습니다.

* 단, 이는 일반적인 경매 투자 전략이며, 실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁자, 물건의 상세 가치 평가 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.