나이스옥션 법원경매 부산 2024타경1407 [5] 부산광역시 영도구 청학동 101-99 청학동아진펠리스 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2024.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 영도구 청학도동 소재 "영도구청" 북서측 인근에 위치함.
주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상10층 건물 내 201호외 9개호
로서,(사용승인일 : 2020.07.03)

외벽 : 페인팅 및 드라이비트 등 마감,
내벽 : -,
바닥 : -,
창호 : 하이샤시 등 임.

내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

일련번호(1-3) : 다세대주택,
일련번호(4-10) : 업무시설(오피스텔).

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지의 3필지 일단의 부정형으로 토지로서, 다세대주택 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

①청학동 101-99번지 :
준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m이하)<건축법>, 지적재조사사업지구(영도구 토지정보과 문의 051-419-4771).

②청학동 101-48번지 :
제2종일반주거지역, 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m이하)<건축법>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함), 지적재조사사업지구(영도구 토지정보과 문의 051-419-4771).

③청학동 101-100번지 :
준주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(2023-10-25)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m이하)<건축법>, 지적재조사사업지구(영도구 토지정보과 문의 051-419-4771).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경1407 (5)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 청OOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 부산광역시 영도구 청학동 101-99, 청학동아진펠리스 5층502호

* 건물명: 청학동아진펠리스

* 용도: 오피스텔

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상10층 건물 내 5층 502호 (사용승인일: 2020.07.03)

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 199,000,000원

* 토지면적: 45.28㎡ (약 13.70평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 60.78㎡ (약 18.39평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 부산광역시 영도구 청학동에 위치하며, 인근에 영도구청이 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼합된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 물건은 북서측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 청학동 101-99번지: 준주거지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m 이하), 지적재조사사업지구

* 청학동 101-48번지: 제2종일반주거지역, 준주거지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m 이하), 도로(도로 일부 포함), 지적재조사사업지구

* 청학동 101-100번지: 준주거지역, 소로1류(폭 10m-12m), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m 이하), 지적재조사사업지구

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

등기부등본상 말소기준권리는 2020년 9월 4일에 접수된 청십자신용협동조합의 근저당권 (을1)입니다. 채권최고액은 1,680,000,000원입니다.

3.2. 주요 권리 내역

* 소유권보존 (갑1): 주식회사아진이엔지 (2020.09.01 접수)

* 근저당권 (을1): 청십자신용협동조합 (1,680,000,000원, 말소기준권리)

* 주택임차권 (을2): 천혜정 (115,000,000원, 2020.09.04 접수, 말소)

* 임의경매 (갑4): 청십자 (1,446,348,079원, 2024.03.26 접수, 말소)

총 등기부채권액은 1,795,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 천혜정 (천 )

* 보증금: 115,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-22

* 확정일자: 2021-03-02

* 배당신고일자: 2024-03-21

* 대항력: 없음

본 물건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되며, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

물건이 소재한 영도구 청학동 지역은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 지역 내 주요 시설로는 영도구청이 있습니다. 최근 도시재생 사업 등이 추진되며 지역 활성화 노력이 이루어지고 있습니다.

4.2. 건물 용도 및 구성

해당 건물(청학동 아진펠리스)은 총 10층 규모로, 일부(1-3호)는 다세대주택, 나머지는 업무시설(오피스텔)로 이용되고 있습니다. 본건은 5층 502호로 업무시설(오피스텔)입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 건축물 내 위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 도시가스설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 사용승인일이 2020년으로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

5.2. 주변 시설

* 영도구청 인근에 위치합니다.

* 주변에 주택가 및 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 법적 부담은 없습니다.

6.2. 건물 상태

2020년 사용승인된 신축급 건물이나, 감정평가서상 내부 마감재 등에 대한 조사가 이해관계인 부재로 이루어지지 못했습니다. 실제 내부 상태는 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 지역 요인

영도구 일부 지역은 고령화 및 인구 감소로 인한 빈집 증가 등의 사회경제적 과제를 안고 있는 것으로 알려져 있습니다. 다만, 본건이 위치한 지역의 구체적인 시장 동향은 추가적인 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

부산광역시 영도구 청학동에 소재한 아진펠리스 오피스텔 경매 물건입니다. 본건은 사용승인이 2020년으로 비교적 신축에 속하며, 감정가는 1억 9,900만 원입니다. 권리 분석 결과, 말소기준권리 이후 설정된 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이어서 인수되는 권리는 없습니다. 또한, 임차인은 대항력이 없어 명도 부담이 없을 것으로 예상됩니다. 내부 마감재 등 일부 미확인 사항이 있으므로, 실제 물건 상태는 현장 방문을 통해 반드시 확인하는 것이 좋습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 관리 용이성 우수.

* 매각으로 모든 권리 소멸되어 인수 부담 없음.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 리스크 최소화.

* 영도구청 인근으로 관공서 및 편의시설 접근성 양호.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 정보 및 검색 결과만으로는 본건과 직접적으로 비교할 수 있는 최근 실거래가 사례를 특정하기 어렵습니다. 인근 지역의 오피스텔 시세는 다양하게 형성되어 있으나, 유사 면적의 오피스텔 평균 시세는 감정가와 유사하거나 다소 높은 수준일 것으로 추정됩니다. 다만, 영도구 일부 지역의 전반적인 인구 감소 및 빈집 증가 추세는 부동산 시장에 영향을 줄 수 있는 요인으로 고려해야 합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가는 199,000,000원이며, 인수되는 권리가 없고 명도 부담이 없는 점을 고려할 때, 본 물건의 잠재적 가치는 감정가 수준 이상으로 평가될 수 있습니다. 다만, 구체적인 시세 확인이 어려운 점과 경매 시장의 특수성을 감안하여, 일반적인 경매 낙찰가율(통상 80~100% 이상)을 적용하면 1억 6천만 원대에서 2억 원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 유사 물건의 최근 실거래가 및 지역 시장 동향에 대한 심층적인 추가 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.