나이스옥션 법원경매 부산 2024타경1407 [8] 부산광역시 영도구 청학동 101-99 청학동아진펠리스 8층801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2024.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 영도구 청학도동 소재 "영도구청" 북서측 인근에 위치함.
주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상10층 건물 내 201호외 9개호
로서,(사용승인일 : 2020.07.03)

외벽 : 페인팅 및 드라이비트 등 마감,
내벽 : -,
바닥 : -,
창호 : 하이샤시 등 임.

내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

일련번호(1-3) : 다세대주택,
일련번호(4-10) : 업무시설(오피스텔).

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지의 3필지 일단의 부정형으로 토지로서, 다세대주택 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

①청학동 101-99번지 :
준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m이하)<건축법>, 지적재조사사업지구(영도구 토지정보과 문의 051-419-4771).

②청학동 101-48번지 :
제2종일반주거지역, 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m이하)<건축법>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함), 지적재조사사업지구(영도구 토지정보과 문의 051-419-4771).

③청학동 101-100번지 :
준주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(2023-10-25)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m이하)<건축법>, 지적재조사사업지구(영도구 토지정보과 문의 051-419-4771).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경1407 (8)

소재지: 부산광역시 영도구 청학동 101-99 청학동아진펠리스 8층 801호

건물명: 청학동 아진펠리스

층/호: 8층 801호

용도: 오피스텔

사용승인일: 2020년 07월 03일

감정가: 257,000,000원

토지면적: 28.30㎡ (약 8.56평)

건물면적 (전용면적): 75.97㎡ (약 22.96평)

건물면적 (분양면적): 제공된 정보로는 정확한 분양면적 확인이 어렵습니다.

건물개요: 철근콘크리트구조, 지하 1층, 지상 10층 건물 중 8층 801호, 총 연면적 약 2,190.04㎡ (약 662.5평)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 부산광역시 영도구 청학동 소재 "영도구청" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 주변 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

인접 도로상태: 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 청학동 101-99번지: 준주거지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m 이하), 지적재조사사업지구.

* 청학동 101-48번지: 제2종일반주거지역, 준주거지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m 이하), 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함), 지적재조사사업지구.

* 청학동 101-100번지: 준주거지역, 소로1류(폭 10m-12m), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m 이하), 지적재조사사업지구.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 09월 04일 접수된 청십자신용협동조합의 근저당권 (을1) 입니다.

총 채권액: 약 1,810,000,000원 (근저당 16.8억원, 전세권 1.3억원, 임의경매채권 14.46억원 등)

임차인 분석:

* 임차인: 남 (남도현, 개명전: 남봄)

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 90,000원 (주의: 권리분석 내용에는 차임 0원으로 기재되어 있어 일치하지 않음)

* 전입일자: 2020년 11월 06일

* 확정일자: 2020년 10월 21일

* 배당신고일자: 2024년 04월 01일

* 대항력 유무: 없음

* 인수 보증금: 0원 (대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 판단됨)

1.3. 상권분석

주변 상업시설 현황: 주변에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 영도구청이 인근에 위치하여 행정 및 관련 편의시설 이용이 용이합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 상권 활성화 정도를 파악하기 어렵습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 영도구청이 인근에 있어 행정 이용이 편리합니다. 또한, 일반적인 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

주변 혐오시설: 현재 검색된 정보 내에서 부산광역시 영도구 청학동 및 영도구청 인근에 특별히 명시된 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 지대 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 주변 지역의 개발 현황이나 향후 계획에 따라 변동 가능성은 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공동담보 물건: 해당 물건은 공동담보로 설정되어 있어, 담보로 제공된 다른 물건들의 경매 결과나 처분에 따라 본건의 권리 관계에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

임차인 정보 불일치: 임차인의 보증금 및 차임 정보에 권리분석 내용과 감정평가서 요약 내용 간 차이가 존재합니다. (차임: 90,000원 vs 0원). 이는 실제 현장 조사 또는 소유자와의 확인이 필요할 수 있습니다.

미확인 내부 마감재: 감정평가서상 건물 내부 마감재 등이 이해관계인 부재로 조사되지 못했습니다. 이는 추후 물건 명도 시 또는 내부 수리 시 예상치 못한 추가 비용을 발생시킬 수 있습니다.

1.6. 투자 포인트

신축 건물: 2020년 7월 사용승인된 비교적 신축 건물로, 내부 시설 및 구조가 현대적일 가능성이 높습니다.

오피스텔 용도: 주거 및 업무 겸용이 가능한 오피스텔로, 다양한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

영도구청 인근 입지: 관공서 및 관련 시설이 인접해 있어 안정적인 수요층 확보에 유리할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 부산광역시 영도구 청학동에 위치한 신축 오피스텔로, 일반적인 편의시설 이용 및 교통 접근성이 양호한 편입니다. 권리 관계상 말소기준권리 이후의 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없으나, 임차인 정보의 일부 불일치와 내부 마감재 미확인 등은 주의가 필요합니다. 공동담보 물건이라는 점 또한 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 주변 시세 분석을 통해 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 검색된 정보에 따르면, 청학동 아진펠리스 오피스텔은 최근 3년간 실거래가 정보가 많지 않으며, 유사한 오피스텔의 거래 사례를 찾는데 어려움이 있었습니다. 다만, 주변 단지들의 매매 시세는 2020년대 초중반을 기준으로 2억 원대 초중반의 형성 가능성이 있으며, 오피스텔의 경우 층수, 향, 상태 등에 따라 가격 변동이 클 수 있습니다.

따라서, 본건의 감정가 2억 5,700만원을 기준으로, 시세 조사 및 현장 방문을 통해 정확한 물건 상태와 주변 시세를 파악한 후, 최소 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

현재 시세 정보 부족으로 정확한 입찰가 산정은 어려우며, 2억 1,000만원 ~ 2억 3,000만원 수준을 초기 시세 파악의 기준으로 삼아 접근하는 것을 제안합니다. (본 제안가는 참고용이며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 추가적인 시장 조사와 전문가의 상담을 받으시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.