나이스옥션 법원경매 부산 2024타경62938 [1] 부산광역시 영도구 청학동 147-15 청산주택 씨동 2층202호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이 · 평가일 2024.10.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 영도구 청학동 소재 "청학초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통입니다.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 2층건 씨동 내 제2층 제202호로서,
(사용승인일: 1981-11-14)
- 외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 창 호: 새시창 구조입니다.

이용상태

공동주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

동하향의 경사지대 내 조성된 사다리형 토지로서, 공동주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로(청학동로)에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-13), 소로2류(폭 8m-10m)(소로2-509)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.

2) 기 타: 본건은 현장조사 당시 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부확인이 불가능하여 관련공부 및 외부관찰, 탐문조사, 인근 유사물건 등을 기초로 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 내부구조 및 이용상황 등에 대해 재확인하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산지방법원 2024타경62938 (1) 사건으로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 부산광역시 영도구 청학동 147-15에 위치한 청산주택 씨동 2층202호이며, 용도는 연립주택입니다.

감정가는 37,000,000원입니다.

토지 면적은 43.88㎡ (약 13.27평)이며, 토지 지분 면적 또한 43.875㎡ (약 13.27평)입니다.

건물 면적은 36.00㎡ (약 10.89평)이며, 건물 지분 면적은 36㎡ (약 10.89평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 김 입니다.

건축물대장상 사용승인일은 1981년 11월 14일입니다.

1.1. 권리관계

말소기준권리는 2024년 9월 25일 접수된 강제경매(채권자: 김호준, 채권금액: 45,480,000원)입니다.

본 건에는 선순위로 2023년 12월 1일 접수된 주택임차권(임차인: 김호준, 임대차금액: 45,000,000원)이 존재하며, 이는 말소기준권리보다 선순위이며 매수인이 인수해야 하는 권리입니다. (등기부 요약 상 '말소: 인수'로 명시)

소유권 이전 내역으로는 1988년 9월 30일 소유권 이전(성행숙)과 2021년 6월 18일 소유권 이전(임라희, 매매 60,000,000원)이 있습니다.

매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 45,000,000원입니다.

1.2. 임차인 현황

임차인: 김호준

보증금: 45,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 6월 18일

확정일자: 2021년 6월 2일

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 45,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 금액입니다.

2. 입지조건

본건은 부산광역시 영도구 청학동에 위치하며, 주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

인근에 청학초등학교가 소재하고 있어 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 동하향의 경사지대 내에 조성된 사다리형 토지로서, 공동주택 부지로 이용 중입니다.

본건 남측으로는 노폭 약 8미터 내외의 도로(청학동로)에 접하고 있어 도로 이용이 용이합니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m-10m)에 접합되어 있고, 가축사육제한구역에 해당됩니다.

3. 상권 및 생활정보

본건은 연립주택으로서 주변 지역은 주거 및 근린생활시설이 혼합된 형태입니다.

인근에서 최근 거래된 유사 물건 정보를 분석한 결과,

2026년 1월 31일, 59.986㎡ 연립주택이 9,000만원에 거래되었으며,

2026년 1월 20일, 70.9㎡ 다세대주택이 1억 1,800만원에 거래되었습니다.

2026년 4월 21일, 49.22㎡ 연립주택이 7,000만원에 거래되었습니다.

이러한 시세 정보를 고려할 때, 본건(36.00㎡)의 시장 가치는 건축 연도(1981년) 및 상태를 감안하여 산정해야 합니다.

편의시설은 주변 근린생활시설을 이용할 수 있으며, 대중교통 이용도 가능한 입지입니다.

4. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 김호준의 보증금 45,000,000원입니다. 본 임차인의 보증금이 경매 배당 과정에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 추가로 부담해야 합니다. 이는 본건의 감정가(37,000,000원)보다 높은 금액이므로, 투자 비용 증가에 대한 대비가 필요합니다.

건물이 1981년 준공되어 노후화가 진행되었으므로, 향후 수리 및 유지보수에 대한 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

감정평가 당시 현장 조사에서 소유자 및 이해관계인의 부재, 폐문 등으로 내부 확인이 불가능하여, 실제 내부 구조 및 이용 상태는 현장 방문을 통해 반드시 재확인해야 합니다.

주변 지역에서 혐오시설에 대한 특별한 언급이나 검색 결과는 확인되지 않았습니다.

5. 종합 의견

본건은 부산 영도구 청학동에 위치한 연립주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있으나 건물 노후화가 상당한 편입니다. 최대의 쟁점은 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 보증금 4,500만원이 매수인의 부담으로 돌아올 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이는 감정가 3,700만원을 초과하는 금액으로, 보증금 인수액을 합산한 총 투자 비용을 신중하게 고려해야 합니다. 시세 정보를 바탕으로 볼 때, 감정가는 현재 시장가치보다 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

6. 투자 포인트

시세 대비 낮은 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 추가적인 수익 확보 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

실거주 및 임대 수익 잠재력: 영도구 지역의 주택 수요와 입지 조건을 고려할 때, 실거주 또는 임대 수익을 위한 투자 대상이 될 수 있습니다.

입지 환경: 학교, 도로 등 기본적인 생활 인프라가 인근에 갖추어져 있습니다.

7. 예상 입찰가

감정가: 37,000,000원

주변 시세 분석 결과, 최근 거래된 유사 면적의 연립·다세대 주택은 7,000만원에서 1억 1,800만원 수준으로 거래되었습니다.

하지만 본건은 건축 연도가 1981년으로 상당히 노후화되었음을 감안해야 합니다.

보수적인 관점에서, 현재 감정가 37,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정합니다.

인수 보증금 45,000,000원을 고려할 때, 낙찰가와 인수 보증금의 합계가 총 지출 비용이 됩니다.

예를 들어, 감정가인 37,000,000원에 낙찰받고 보증금 45,000,000원을 전액 인수하게 되면, 총 비용은 82,000,000원이 됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가 부근에서 시작하여, 보증금 인수 금액을 포함한 총 투자 비용이 시세 범위를 크게 벗어나지 않는 선에서 신중하게 결정해야 합니다.

예상 입찰가: 37,000,000원 ~ 45,000,000원

(참고: 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 경매 낙찰가 기준입니다. 최종 결정 시에는 반드시 총 지출 비용(낙찰가 + 인수 보증금)을 고려하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.