나이스옥션 법원경매 울산 2024타경3321 [1] 울산광역시 울주군 온양읍 발리 OOO 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 울주군청으로부터 신축허가 및 가설건축물신고를 득하였음.
3. 물건1. 2.는 농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 반환하지 않음). 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있음(별지 사실조회회신서 참조).
4. 물건1.은 공부상 지목은 '답'이나 현황은 경작 중인 '전' 상태이며 지상에 철거 및 이동 용이한 컨테이너 박스 1동 소재하며 매각에서 제외함.
5. 물건2.는 공부상 지목은 '답'이나 현황은 개발 중 중단된 상태의 토지임.
6. 물건 3.4.5.6.은 공부상 지목은 '임야'이나 현황은 개발작업 중 중단된 상태의 토지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 울산지방법원 2024타경3321 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 온양읍 발리 223

용도: 답 (현황: 경작 중인 '전' 상태 및 개발 중단 토지)

감정가: 2,937,001,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (서생농업협동조합)

재매각: 해당 물건은 재매각 대상입니다.

1.2. 토지 정보

토지 면적: 8,463.00㎡ (약 2,560.06 평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지매각

1.3. 추가 정보

특이사항: 농지취득자격증명, 재매각, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 울산광역시 울주군 온양읍 발리 223에 위치하고 있습니다. 온양읍은 울산의 서남쪽에 위치하며, 상대적으로 개발이 덜 된 지역이지만 최근 도시개발 사업이 추진되는 움직임이 있습니다. 인근에 샤힌 프로젝트와 온산국가산업단지가 있어 공단 관련 인구 유출 방지 및 지역 경제 활성화를 위한 주거시설 확충 필요성이 제기되고 있습니다.

2.2. 교통상황

울산 시내 및 주요 지역으로의 접근성은 도로망 확충에 따라 개선될 수 있습니다. 본 물건이 속한 온양읍 주변으로는 도시외곽순환도로 조기 개설에 대한 주민들의 탄원이 있었습니다.

2.3. 인접 도로상태

구체적인 도로 접합 상황에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 토지이용계획 확인 결과 주변에 소로 및 중로가 포함되어 있음을 알 수 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건의 지목은 '답'이나 현황은 경작 중인 '전' 상태이며, 일부는 개발이 중단된 상태입니다 [본문 내용]. 또한, '답' 지목이면서도 '전'으로 경작 중이거나 개발 중단된 상태로 확인되어 지목과 현황의 차이가 있습니다 [본문 내용]. 토지이음 정보에 따르면, 울산광역시 울주군 온양읍 발리 일대는 도시지역, 자연녹지지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축종에 따른 거리 제한이 있을 수 있습니다.

2.5. 주변 시설

본 물건 인근에는 울산발리온천이 위치해 있어 휴양 및 관광 시설과 연계 가능성이 있습니다. 또한, 울산시 울주군 지역은 과거부터 산업단지와 함께 공공폐기물 임시적치장, 하수종말처리장, 분뇨처리장, 유기성폐기물 바이오처리설비 등이 들어서 혐오시설 유치에 대한 주민 민원이 지속적으로 제기되어 왔습니다. 특정 혐오시설이 본 물건 바로 인근에 명시적으로 언급되지는 않았으나, 해당 지역의 개발 및 환경 관련 이슈를 인지할 필요가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2021-09-08 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 1,950,000,000원)

소유권 이전: 1997-01-17 (이동원), 2021-09-08 (농업회사법인선 양골주식회사외 1명)

근저당권:

* 을7: 농업협동조합자산관리회사 (1,950,000,000원)

* 을10: 서생농업협동조합 (299,000,000원)

* 을12: 김진수 (800,000,000원)

* 을13: 오정식 (100,000,000원)

지상권:

* 을8: 서생농업협동조합 (말소)

가압류/압류:

* 갑7: 이영호 (97,405,000원)

* 갑8: 근로복지공단 (6,727,210원)

* 갑8: 박재근 (63,320,000원)

* 갑9: 울주군 (세무)

* 갑10: 이찬관 (54,590,000원)

* 갑11: 서생농업협동조합 (임의경매) (1,198,006,542원)

* 갑12: 울산세무서장 (압류)

3.2. 권리 소멸 여부

말소기준권리(근저당권)보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 총 채권액

등기부상 기재된 총 채권액은 3,371,042,210원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 울산광역시 울주군 온양읍 발리라는 지역에 소재합니다. 온양읍은 울산의 근교 지역으로, 최근 도시개발구역 지정 제안이 접수되는 등 개발 움직임이 나타나고 있습니다. 인근에 산업단지가 있어 배후 주거지로서의 잠재력도 있습니다. 그러나 해당 지역은 과거부터 혐오시설 입지에 대한 주민 민원이 잦았던 지역적 특성을 가지고 있어, 향후 개발 및 입지 관련 민감성이 있을 수 있습니다.

4.2. 잠재적 상권 영향

본 물건의 현재 용도는 '답'이나 현황은 '전' 또는 개발 중단 상태로, 상업적 용도로 직접 활용되기보다는 농지 또는 개발 예정 부지로서의 성격이 강합니다. 따라서 직접적인 상권 형성에 기여하기보다는, 주변 개발 계획에 따라 간접적인 영향을 받을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설 접근성

본 물건이 위치한 온양읍 발리 지역은 전원적인 환경을 갖추고 있을 것으로 예상됩니다. 인근에는 울산발리온천과 같은 휴양 시설이 있습니다. 대규모 상업 시설이나 생활 편의 시설에 대한 정보는 제한적이나, 울주군청 및 울산 시내로의 접근성을 고려하여 생활 인프라를 이용할 수 있을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수 제출

물건 1, 2는 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매수신청보증금이 반환되지 않습니다.

6.2. 원상회복명령 가능성

농지법 위반 또는 관련 법규 위반 시 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다 (별지 사실조회회신서 참조).

6.3. 지목과 현황의 차이

* 물건 1: 공부상 지목은 '답'이나 현황은 경작 중인 '전' 상태이며, 이동 용이한 컨테이너 박스가 소재하나 매각에서 제외됩니다.

* 물건 2: 공부상 지목은 '답'이나 현황은 개발 중 중단된 상태의 토지입니다.

* 물건 3-6 (해당 물건과 무관하지만 참고): 공부상 지목은 '임야'이나 현황은 개발 작업 중단 상태의 토지입니다.

6.4. 재매각 물건

본 물건은 재매각으로, 이전 입찰자들이 포기하거나 취하한 사유에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.5. 개발 관련 불확실성

토지가 개발 중단 상태이거나, 농지로서 규제가 있을 수 있어 개발 또는 활용에 있어 추가적인 절차나 시간이 소요될 수 있습니다.

6.6. 혐오시설 관련 이슈

해당 지역은 과거부터 혐오시설 유치 관련 민원이 있었던 점을 고려할 때, 향후 지역 사회와의 갈등 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 울산광역시 울주군 온양읍 발리에 위치한 대규모 토지입니다. 지목은 '답'이나 현황은 경작지 또는 개발 중단 상태이며, 재매각 물건이라는 특징이 있습니다. 특히 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 원상회복명령 가능성과 지목과 현황의 차이로 인한 규제 문제가 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 다만, 울산권의 개발 잠재력과 온양 발리지구의 도시개발 움직임 등을 고려할 때, 관련 규제 및 리스크를 해소할 수 있다면 장기적인 관점에서 투자 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 넓은 토지 면적

8,463.00㎡(약 2,560.06평)의 넓은 면적은 개발 또는 장기 보유 시 활용도가 높을 수 있습니다.

8.2. 울산시 근교 개발 잠재력

울산광역시의 주요 산업단지와 인접해 있으며, 온양 발리지구 개발 사업 등 지역 개발 움직임이 있어 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

8.3. 낮은 경쟁률 기대 (재매각)

재매각 물건의 경우, 이전 유찰 사유로 인해 경쟁이 다소 완화될 가능성이 있습니다.

8.4. 온천 및 관광 자원 연계 가능성

인근 울산발리온천 등 관광 자원을 활용한 개발 구상 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건에 대한 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 인근 유사 물건의 최근 실거래가, 과거 경매 낙찰가율, 현재 시장 동향, 그리고 본 물건의 잠재적 리스크(농지 규제, 개발 중단 상태, 원상회복 명령 가능성 등)를 해소하는 데 필요한 비용 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 이러한 심층적인 시장 분석 및 실사(Due Diligence)가 불가능하여 구체적인 예상 입찰가 제시에는 한계가 있습니다.

다만, 감정가는 2,937,001,000원이며, 등기부상의 총 채권액은 3,371,042,210원임을 참고할 수 있습니다. 낙찰가는 이러한 요소들과 더불어 입찰 참여자들의 판단에 따라 결정될 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.