나이스옥션 법원경매 울산 2024타경5334 [1] 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2788-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태화 · 평가일 2024.07.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 '양산경찰서' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 주거나지, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 일반적인 교통사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

남서 하향의 완만항 경사지에 위치해 자체부지 대체로 평탄한 가장형 토지로서 단독주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

남서측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 사항 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건으로 외벽: 스톤코트 및 치장석 마감 등. 내벽: 벽지 및 인테리어 마감 등. 창호: 샷시이중창 및 시스템 창호 등.

이용상태

단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재경보설비, 냉난방 설비 및 태양광발전설비 등이 설치되어 있습니다.

부합물 및 종물

제시외 물건 ㄱ: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층소재(주택일부) 약 8.3㎡ ㄴ : 조적조 슬래브지붕 1층(창고) 약 27.5㎡

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

3층에 후첨‘건물개황도’와 같이 복층 형태로 연결된 다락이 소재하여, 건물에 포함 평가하였습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물[감정평가서의 지적 및 건물개황도, 사진용지에 나타나는 ㄱ~ㄴ]포함. 태양광설비 매각에 포함.(감정평가서참조)
2. 3층에 복층 형태로 연결된 다락이 소재하며 건물에 포함하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본 물건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2788-3번지에 소재하고 있으며, 주변은 양산경찰서 북서측 인근에 위치합니다. 토지는 남서 하향의 완만한 경사지에 위치하며 대체로 평탄한 가장형 토지로, 단독주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

1.2. 면적 및 감정가

감정가는 1,063,858,040원입니다.

토지 면적은 313.60㎡ (약 94.87평)이며, 건물 면적은 364.86㎡ (약 110.37평)입니다.

건축물 표제부상 건물 구조는 철근콘크리트구조로, (철근)콘크리트지붕을 가진 3층 건물입니다. 2016년 1월 신축 허가를 받아 2016년 5월 사용 승인되었습니다.

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

본 물건은 토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 부동산 임의 경매로 진행됩니다.

1.4. 주요 특이사항

* 일괄매각으로, 감정평가서 상 제시외 건물(ㄱ: 주택 일부 약 8.3㎡, ㄴ: 창고 약 27.5㎡)과 태양광 설비가 매각에 포함됩니다.

* 3층에 복층 형태로 연결된 다락이 소재하며, 건물에 포함하여 평가되었습니다.

* 공동담보 물건으로, 동일 채무에 대해 여러 부동산이 담보로 제공되었을 가능성이 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 양산경찰서 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 주거나지, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다. 이는 주거 기능과 함께 일부 상업 및 자연 환경이 혼재된 지역임을 시사합니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 출입이 용이하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 남서측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 있으며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

본건의 말소기준권리는 2021년 7월 26일 접수된 양산기장축산업협동조합의 근저당권 (을14)입니다. 이 권리보다 후순위인 모든 권리(가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인으로 권삼 씨가 등록되어 있습니다. 보증금과 차임은 0원으로 기재되어 있으며, 전입일자는 2024년 4월 12일입니다. 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

3.4. 등기부채권 총액 및 특수사항

토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 약 2,483,386,569원입니다. 이는 물건의 감정가(1,063,858,040원)보다 현저히 높아, 채권이 다수 설정되었음을 보여줍니다. 그러나 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸되므로 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

주변 환경에 근린생활시설이 포함되어 있어, 기본적인 상업시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 단독주택 밀집 지역의 특성상, 해당 지역 주민들을 위한 소규모 상점 및 서비스 시설이 자리하고 있을 것으로 추정됩니다.

4.2. 개발 가능성

물금읍 범어리는 양산시의 주요 신도시 개발 지역 중 하나로, 지속적인 개발과 인구 유입이 이루어지고 있습니다. 이러한 지역적 특성은 장기적인 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주변 인프라

본건은 양산경찰서 인근에 위치하여 치안 측면에서 이점이 있습니다. 또한, 물금 신도시 생활권에 속해 있어 각종 금융기관, 병원, 마트, 문화시설 등 다양한 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육 및 의료 시설

양산부산대학교 병원 등 종합병원이 인근에 위치하고 있으며, 물금 지역 내 다수의 초, 중, 고등학교가 있어 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 총 채무액 및 공동담보

등기부상 채권 총액이 감정가 대비 매우 높은 점과 공동담보 물건이라는 점은, 채권 관계가 복잡할 수 있음을 시사합니다. 다만, 말소기준권리 이후 채권은 소멸되므로 인수 부담은 없습니다.

6.2. 임대 관계 미상

임대 관계 사항이 미상으로 기재되어 있어, 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 다만, 현재 등록된 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

6.3. 지분 관련 권리 분석

등기부상 소유권 보존 및 이전, 가압류, 압류 등에서 '민경준 외 1명', '민경준지분', '배금미지분' 등이 언급되나, 일괄 매각으로 인해 소유권이 정리될 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요 및 특징

본 물건은 양산시 물금읍에 위치한 3층 단독주택으로, 비교적 최근인 2016년에 사용 승인되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 제시외 건물 및 태양광 설비 포함으로 실사용 면적이 넓고, 토지 면적 또한 상당하여 주거 공간으로서의 가치가 높습니다.

7.2. 권리적 측면

말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되므로, 권리 분석상 인수할 부담은 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

7.3. 시장 전망

양산 물금 지역은 신도시 개발과 함께 지속적인 성장을 보이는 곳으로, 향후 부동산 가치 상승 여력이 기대됩니다. 단독주택은 아파트와는 다른 희소성 있는 주거 형태로서, 안정적인 수요가 뒷받침될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 강점

양산 물금 신도시 생활권을 누릴 수 있는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 양산경찰서 인근이라는 점도 안정감을 더합니다.

8.2. 건물 상태 및 가치

2016년식 철근콘크리트 구조의 3층 주택으로, 최신식 건축 기술이 적용되었을 가능성이 높으며 (내진설계 적용 확인), 제시외 건물 및 태양광 설비 포함으로 추가적인 가치 상승 요인이 있습니다.

8.3. 잠재적 가치 상승 요인

지속적인 지역 개발 및 인프라 확충은 본 물건의 장기적인 가치 상승을 견인할 것으로 보입니다. 단독주택으로서의 희소성 또한 투자 매력도를 높입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 (JSON 데이터 활용 및 한계)

제공된 최근 매매 정보는 대부분 연립, 다세대 주택으로, 본건 단독주택과 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

- 해금빌라 (2002년식, 75.75㎡): 2023년 12월, 7억 8,500만원 (평당 약 3,400만원)

- 양산더포레스트엠 (2022년식, 123~130㎡): 2025~2026년, 6억 3,000만~6억 4,500만원 (평당 약 1,600만~1,740만원)

본건은 대지 94.87평, 건물 110.37평(제시외 포함 시 121.20평)으로, 감정가는 10.63억 원입니다. 단독주택은 토지 가치의 비중이 크며, 개별성이 강해 일반 아파트/연립 시세를 직접 적용하기 어렵습니다.

9.2. 감정가 대비 낙찰률 고려

일반적으로 경매 물건의 낙찰가는 감정가의 70%~80% 수준에서 결정되는 경우가 많습니다.

9.3. 보수적 예상 입찰가 산정

상기 분석과 시장 상황을 고려할 때, 보수적으로 본건의 예상 입찰가는 감정가의 70%~80% 수준으로 제시할 수 있습니다.

- 감정가의 70%: 약 7억 4,500만원

- 감정가의 80%: 약 8억 5,100만원

따라서, 예상 입찰가 범위는 7억 5천만원 ~ 8억 5천만원 수준에서 시장 상황과 경쟁 입찰자 수를 고려하여 결정하는 것이 합리적입니다.

9.4. 주의사항

본 예상 입찰가는 제한적인 시세 정보와 일반적인 낙찰률을 바탕으로 산출된 것이므로, 실제 투자 결정 시에는 반드시 현장 답사를 통해 물건의 정확한 상태를 확인하고, 상세한 권리 분석, 주변 부동산 시세, 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.