나이스옥션 법원경매 창원 2023타경7177 [5] 경상남도 김해시 율하동 1329-1 모아빌딩 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2012.11.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 율하동 소재 "김해율하우체국" 남동측 인근에 위치하며, 부근
은 대단위아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며 위치 및 대중교통수단의 운행횟수 및 접근성 등을 고려할
때 전반적인 교통사정은 대체로 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내
1층 101,102,103,104호
2층 201,202호
3층 301호
4층 401,402호
5층 501호로서
- 외벽 : 인조석붙임, 스톤코트 등 마감
- 내벽 : 내부인테리어, 콘크리트노출, 301호 및 501호는 폐문부재로 조사하지 못함.
- 창호 : 페어글래스창 및 새시창 구조

이용상태

기호(1-10)은 근린생활시설로 이용중입니다.

설비내역

건물내 급배수 및 위생설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 인접토지 등과 평탄하게 조성된 가장형 토지로서, 상업용 건
부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지 남서측으로 폭 약 25미터, 북서측 및 북동측으로 폭 약 10미터
내외의 포장도로가 각각 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지의 토지이용계획확인서상
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(율하지구), 대로3류(폭 25m-30m)(접합),소로
1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한
지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타사항 : 기호(7,10)의 301호, 501호는 폐문부재로 인하여 내부상태는 확인이 불
가하였으나 관리업체 탐문조사, 외부관찰, 다른층의 구조 등을 고려하여 평가하였으니
경매진행시 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

현재 공실상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 창원지방법원 2023타경7177 (5) 사건에 따른 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경상남도 김해시 율하동 1329-1 모아빌딩 2층202호이며, 용도는 제1종근린생활시설입니다.

감정가는 601,000,000원이며, 토지면적은 57.13㎡ (약 17.28평), 건물면적은 156.37㎡ (약 47.30평)입니다.

토지와 건물 일괄매각 대상이며, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

본 물건은 공동담보로 진행되며, 현재 공실 상태라는 점을 유의해야 합니다.

건물은 철근콘크리트 구조이며, 2012년 11월 23일에 사용 승인되었습니다.

2. 입지조건

본 건은 경상남도 김해시 율하동에 위치하며, "김해율하우체국" 남동측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

주변은 대단위 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편의성 또한 전반적으로 양호한 편입니다.

건물 남서측으로는 폭 약 25미터, 북서측 및 북동측으로는 폭 약 10미터 내외의 포장도로가 개설되어 있어 차량 통행 및 접근이 편리합니다.

토지이용계획상 본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(율하지구)에 속하며, 대로 및 소로에 접하고 있어 개발 잠재력이 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2018년 7월 20일 접수된 부산은행의 근저당권(을11, 채권액 3,619,000,000원)입니다.

이후 등기된 모든 권리(근저당권, 가압류, 압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 인수되는 권리는 없습니다.

등기부채권 총액은 4,640,431,716원입니다.

임차인 현황 조사 결과, 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 지역은 대단위 아파트 단지와 다양한 근린생활시설이 공존하는 상업 및 주거 복합 지역입니다.

본 건의 용도인 제1종근린생활시설은 이러한 지역 특성에 부합하며, 주변 아파트 단지 입주민 및 지역 주민을 대상으로 한 서비스업, 소매업 등 다양한 업종의 영업이 가능할 것으로 보입니다.

주변 상권은 비교적 활성화되어 있으며, 김해율하우체국 인근으로 유동인구 또한 일정 수준 확보될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

편의시설로는 김해율하우체국이 인근에 위치하고 있으며, 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 다양한 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

교통망이 잘 갖추어져 있어 차량 이용이 편리하며, 버스 노선 등 대중교통 접근성 또한 양호하여 출퇴근 및 이동이 수월합니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있으나, 이는 일반적으로 주거 및 상업 지역에서 발생하는 민원과는 직접적인 관련이 없을 것으로 판단됩니다.

주변 환경을 조사한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 현재 본 물건이 공실 상태라는 점입니다. 이는 낙찰 후 즉각적인 임대 수익 발생이 어렵고, 임차인 모집에 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있음을 의미합니다.

또한, 임대차 관계가 미상으로 조사되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁이나 협상 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

본 건의 일부 호실(301호, 501호)은 폐문부재로 인해 내부 상태를 정확히 확인하지 못했습니다. 외부 관찰 및 유사 층의 구조를 토대로 평가되었으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

총 채권액이 감정가를 훨씬 상회하는 수준으로, 낙찰 후 명도 및 채무 정리 과정에서 신중한 접근이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 김해시 율하동의 주요 생활권역 내에 위치한 근린상가로, 풍부한 배후 수요와 우수한 교통 및 입지 조건을 갖추고 있습니다.

권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상되지만, 현재 공실 상태와 불분명한 임대차 관계는 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다.

향후 안정적인 임대 수익 창출을 위해서는 적극적인 임차인 유치 전략이 필요하며, 명도 과정을 원만하게 진행하는 것이 중요합니다.

총 채권액이 높은 점을 감안하여, 입찰 시에는 신중한 자금 계획 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

입지적 강점: 대단위 아파트 단지 밀집 지역에 위치하여 안정적인 고객 확보가 용이합니다.

교통 편의성: 대로 및 소로에 접해 있어 차량 접근성이 뛰어나며, 대중교통 이용도 편리합니다.

지역 개발 가능성: 율하지구 지구단위계획구역 내에 위치하여 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

건물 구조: 철근콘크리트 구조로 내구성이 우수하며, 5층 건물 중 2층에 위치하여 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 601,000,000원을 기준으로 하되, 현재 공실 상태 및 임대차 관계 미상 등의 리스크 요인을 충분히 반영하여 산정해야 합니다.

인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려할 필요가 없습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 예상 임대 수익률, 공실 기간 등을 고려한 추가적인 시장 조사가 필수적입니다.

따라서, 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하기보다, 상기 리스크 요인과 투자 포인트를 종합적으로 고려하여 낙찰 후 예상 수익률을 극대화할 수 있는 합리적인 수준으로 결정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.