나이스옥션 법원경매 창원 2023타경7177 [8] 경상남도 김해시 율하동 1329-1 모아빌딩 5층501호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2012.11.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 율하동 소재 "김해율하우체국" 남동측 인근에 위치하며, 부근
은 대단위아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며 위치 및 대중교통수단의 운행횟수 및 접근성 등을 고려할
때 전반적인 교통사정은 대체로 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내
1층 101,102,103,104호
2층 201,202호
3층 301호
4층 401,402호
5층 501호로서
- 외벽 : 인조석붙임, 스톤코트 등 마감
- 내벽 : 내부인테리어, 콘크리트노출, 301호 및 501호는 폐문부재로 조사하지 못함.
- 창호 : 페어글래스창 및 새시창 구조

이용상태

기호(1-10)은 근린생활시설로 이용중입니다.

설비내역

건물내 급배수 및 위생설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 인접토지 등과 평탄하게 조성된 가장형 토지로서, 상업용 건
부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지 남서측으로 폭 약 25미터, 북서측 및 북동측으로 폭 약 10미터
내외의 포장도로가 각각 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지의 토지이용계획확인서상
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(율하지구), 대로3류(폭 25m-30m)(접합),소로
1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한
지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타사항 : 기호(7,10)의 301호, 501호는 폐문부재로 인하여 내부상태는 확인이 불
가하였으나 관리업체 탐문조사, 외부관찰, 다른층의 구조 등을 고려하여 평가하였으니
경매진행시 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

2025.7.18.자 최유정으로부터 공사 비용 16,699,100원에 대한 유치권신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건정보

사건번호: 창원지방법원 2023타경7177 (8)

소재지: 경상남도 김해시 율하동 1329-1 모아빌딩 5층501호

용도: 근린상가

감정가: 501,000,000원

토지면적: 90.92㎡ (약 27.50평)

토지지분: 90.9235㎡ (약 27.50평)

건물면적: 237.71㎡ (약 71.91평)

건물지분: 237.71㎡ (약 71.91평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 김해시 율하동 소재 "김해율하우체국" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 대단위 아파트 단지 및 근린생활시설이 형성되어 있습니다 [출처:감정평가서요약].

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 수단의 운행 횟수 및 접근성을 고려할 때 전반적인 교통 사정은 양호한 편입니다 [출처:감정평가서요약].

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 5층 건물 내 5층 501호입니다 [출처:감정평가서요약].

* 이용 상태: 본건은 근린생활시설로 이용 중입니다 [출처:감정평가서요약].

* 설비 내역: 건물 내 급배수 및 위생 설비, 소방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다 [출처:감정평가서요약].

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(율하지구)에 속하며, 대로3류(폭 25m-30m), 소로1류(폭 10m-12m), 소로2류(폭 8m-10m)에 접하고 있습니다. 또한 가축 사육 제한 구역에 해당합니다 [출처:감정평가서요약].

* 인접 도로 상태: 본건 토지는 남서측으로 폭 약 25미터, 북서측 및 북동측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다 [출처:감정평가서요약].

1.3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권 보존: 2012-11-30 (제환욱)

* 근저당: 부산은행 (말소기준권리, ₩3,619,000,000, 2018-07-20)

* 근저당: 부산은행 (₩220,000,000, 2018-09-20, 말소)

* 근저당: 경남은행 (₩275,000,000, 2019-07-22, 말소)

* 근저당: 부산은행 (공동담보, ₩330,000,000, 2022-07-20, 말소)

* 가압류: 신용보증기금 (₩178,200,000, 2023-09-22, 말소)

* 임의경매: 부산은행 (₩3,744,674,433, 2023-10-26, 말소, 본건 사건)

* 가압류: 경남은행 (₩18,231,716, 2023-10-27, 말소)

* 등기부채권 총액: ₩4,640,431,716

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 [출처:물건명세서 참고사항]

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 2,300,000원

* 전입일자(사업일자): 2016-09-02

* 확정일자: 2023-11-15

* 배당신고일자: 2023-11-29

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리분석 특이사항:

* 유치권, 대항력 있는 임차인, 공동담보 물건입니다.

1.4. 상권분석

* 본건은 김해율하우체국 인근에 위치하며, 주변에 대규모 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 안정적인 배후수요를 확보하고 있습니다 [출처:감정평가서요약].

* 인근 율하천을 따라 조성된 율하 카페거리에는 다양한 테마의 카페와 식당, 상업시설이 밀집해 있어 젊은층 및 가족 단위 방문객이 많은 활기찬 상권을 형성하고 있습니다 [출처:검색결과 3, 5, 6].

* 상업 및 유흥 시설이 밀집한 일반 상업 지역과 인접해 있으며, 24시간 상권의 풍부한 유동인구 또한 기대할 수 있습니다 [출처:검색결과 4].

* 전반적인 상권은 주거, 상업, 문화, 휴식이 어우러진 복합 상권으로 발전 가능성이 높습니다.

1.5. 생활정보

* 교육: 율하초, 율하중, 율하고 등 다수의 학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다 [출처:검색결과 7].

* 편의시설: 율하우체국이 인근에 있으며, 대규모 주거 단지와 상업 시설 밀집으로 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 문화/휴식: 율하천 수변공원, 율하유적공원, 관동공원 등이 인접하여 쾌적한 환경을 제공하며, 율하 카페거리 등 여가 활동을 즐길 수 있는 공간이 풍부합니다 [출처:검색결과 3, 5].

* 교통: 차량 접근성이 좋고, 버스 등 대중교통 이용이 편리한 지역입니다 [출처:감정평가서요약, 검색결과 9].

1.6. 잠재적 리스크

* 유치권 신고: 2025년 7월 18일자 최유정으로부터 공사 비용 16,699,100원에 대한 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다 [출처:주의사항, 물건명세서 참고사항]. 이는 낙찰 후 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 임차인 이 는 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 50,000,000원이 인수될 가능성은 없으나 (인수 보증금 합계: 0원), 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

* 미확인 내부 상태: 301호 및 501호(본건)는 폐문 부재로 인해 내부 상태 조사가 이루어지지 못했으므로, 실제 상태와는 다소 차이가 있을 수 있습니다 [출처:감정평가서요약].

1.7. 종합 의견

본건은 김해시 율하동의 중심 상권에 위치한 근린생활시설입니다. 대규모 주거 단지와 율하 카페거리 등 활성화된 상권에 인접하여 잠재적 가치가 높습니다. 교통 및 편의시설 또한 우수하며, 교육 환경 또한 양호한 편입니다. 다만, 유치권 성립 여부 불분명 등 권리 관계 및 내부 상태 미확인 등은 주의 깊게 살펴보아야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 율하 신도시 내 핵심 상권에 위치하여 유동인구 및 배후수요가 풍부합니다.

* 율하 카페거리와 인접하여 집객 효과가 높으며, 다양한 업종의 성공 가능성이 있습니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 토지 활용 가치도 함께 보유하고 있습니다.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 501,000,000원을 기준으로, 권리 분석 결과 인수되는 보증금이 없고, 유치권 신고 등 잠재적 리스크를 감안하여 신중하게 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 임대 시세, 권리 분석에 따른 추가 조사 및 명도 비용 등을 종합적으로 고려한 상세한 현장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.