나이스옥션 법원경매 창원 2023타경7177 [8] 경상남도 김해시 율하동 1329-1 모아빌딩 5층501호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2023타경7177 [8] 경상남도 김해시 율하동 1329-1 모아빌딩 5층501호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2023타경7177
• 주소: 경상남도 김해시 율하1로 101, 5층501호 (율하동,모아빌딩)
• 감정가: 501,000,000원
• 최저가: 350,700,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 근린생활시설

창원지방법원 경매2계 2023타경7177 | 소재지: 경상남도 김해시 율하1로 101, 5층501호 (율하동,모아빌딩) | 감정가: 501,000,000원 | 최저가: 350,700,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 경매 물건 개요

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호 창원지방법원 2023타경7177 (8)

소재지 경상남도 김해시 율하동 1329-1 모아빌딩 5층501호

용도 근린생활시설

감정가 501,000,000원

경매구분 부동산임의경매

매각대상 토지/건물일괄매각

소유자/채무자 제OO

채권자 주OOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적 90.92㎡ (약 27.50평)

건물면적 237.71㎡ (약 71.91평)

2. 입지 조건 및 주변 환경 분석

2.1. 위치 및 접근성

본 건은 경상남도 김해시 율하동 "김해율하우체국" 남동측 인근에 위치한 모아빌딩 5층입니다. 주변은 대단위 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집되어 있어 기본적인 유동인구 및 배후수요가 풍부합니다. 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용의 편리성 등을 고려할 때 전반적인 교통 사정은 양호한 것으로 평가됩니다.

2.2. 상권 분석

본 건이 위치한 율하1지구 상권은 근린상업지역으로, 주로 교육, 판매, 병의원 업종을 중심으로 특화되어 형성된 청정 상권입니다. 주거지역의 대규모 아파트 단지를 배후에 두고 있어 안정적인 수요를 바탕으로 한 항아리 상권의 특성을 가지며, 유흥업소 등이 없는 교육 환경 친화적인 상권으로 가치가 높습니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

대지권의 목적인 토지는 인접 토지와 평탄하게 조성된 상업용 건부지입니다. 남서측으로 폭 약 25m, 북서측 및 북동측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 접근성이 우수합니다. 토지이용계획상 준주거지역, 지구단위계획구역(율하지구)에 해당하며, 대로3류(폭 25m-30m) 등에 접하고 있어 개발 및 상업 활동에 유리한 입지입니다.

2.4. 생활 정보 및 혐오시설

주변에 대단위 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 접근성이 매우 좋습니다. 율하1지구 상권은 '교육환경 청정 지역'으로 유지되고 있어 특별한 혐오시설은 확인되지 않으며, 가족 외식 및 교육 관련 업종에 적합한 쾌적한 환경을 제공합니다.

3. 건물 현황 및 이용 상태

3.1. 건물의 구조 및 개요

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 5층 501호에 해당합니다. 외벽은 인조석붙임, 스톤코트 등으로 마감되었으며, 창호는 페어글래스창 및 새시창 구조입니다.

3.2. 이용 상태 및 설비

본 건은 근린생활시설로 이용 중이며, 건물 내 급배수 및 위생설비, 소방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다. 다만, 501호는 폐문부재로 인하여 내부 상태를 직접 조사하지는 못하였으며, 다른 층의 구조 및 외부 관찰을 통해 평가되었습니다.

4. 권리 분석

4.1. 경매의 종류 및 소유자 관계

본 건은 부동산임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일인(제OO)입니다.

4.2. 특이사항 및 주의사항 (유치권)

본 건에는 '유치권'이 신고되어 있습니다.

- 특이사항: 유치권 신고가 있습니다.

- 주의사항: 2025년 7월 18일 자 최유정으로부터 공사 비용 16,699,100원에 대한 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

유치권은 법정 담보물권으로, 그 성립 여부에 따라 매수인이 인수해야 할 책임이 발생할 수 있으므로, 해당 유치권의 사실 관계 및 적법한 성립 요건 충족 여부를 면밀히 확인하는 것이 필수적입니다. 유치권이 성립되지 않을 경우 입찰에 유리하게 작용할 수 있습니다.

4.3. 임대 관계

임대 관계는 미상입니다. 현황조사 및 명도 시 임차인 여부를 철저히 확인해야 합니다. 만약 임차인이 있다면 대항력 유무에 따라 명도 난이도가 달라질 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 유치권 관련 리스크

최대 리스크는 신고된 유치권(16,699,100원)의 성립 여부입니다. 만약 유치권이 법적으로 성립된다면, 낙찰자가 이를 해결(변제 또는 협상)해야 할 수 있습니다. 이에 대한 철저한 현장 조사 및 법률 검토가 필요합니다.

5.2. 폐문부재로 인한 내부 확인 불가

501호는 폐문부재로 내부 상태 조사가 불가능했습니다. 내부 인테리어 상태, 사용 승인 당시 대비 용도 변경이나 불법 증축/개조 여부 등을 명도 과정에서 확인해야 하며, 이에 따라 추가적인 비용이나 행정적 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 김해 율하동의 대단위 아파트 단지 배후에 위치한 근린생활시설로, 입지 조건과 상권 환경은 매우 우수합니다. 특히 학원, 병의원 등 안정적인 업종이 선호하는 '청정 상권'이라는 점이 강점입니다. 다만, 신고된 유치권에 대한 리스크를 면밀히 분석하고 해결하는 것이 가장 중요한 성공 요소입니다. 유치권 문제가 해결 가능하거나 불성립으로 판단될 경우, 감정가 대비 상당한 시세차익을 기대할 수 있는 우량 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 대규모 아파트 단지를 배후로 둔 핵심 상권 내에 위치하여 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

청정 상권: 교육 및 의료 관련 업종에 특화된 상권으로, 안정적인 임대 수익 창출에 유리합니다.

건물 상태 양호: 철근콘크리트 구조의 신축급 건물로 보이며, 관리 상태가 양호한 것으로 판단됩니다.

권리 분석 기회: 유치권 성립 여부에 따라 입찰가가 크게 달라질 수 있으므로, 권리 분석에 대한 전문성을 활용하여 낮은 가격에 낙찰받을 수 있는 기회가 존재합니다.

법원 정보

창원지방법원 경매2계