나이스옥션 법원경매 창원 2023타경7177 [2] 경상남도 김해시 율하동 1329-1 모아빌딩 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2012.11.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 율하동 소재 "김해율하우체국" 남동측 인근에 위치하며, 부근
은 대단위아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며 위치 및 대중교통수단의 운행횟수 및 접근성 등을 고려할
때 전반적인 교통사정은 대체로 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내
1층 101,102,103,104호
2층 201,202호
3층 301호
4층 401,402호
5층 501호로서
- 외벽 : 인조석붙임, 스톤코트 등 마감
- 내벽 : 내부인테리어, 콘크리트노출, 301호 및 501호는 폐문부재로 조사하지 못함.
- 창호 : 페어글래스창 및 새시창 구조

이용상태

기호(1-10)은 근린생활시설로 이용중입니다.

설비내역

건물내 급배수 및 위생설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 인접토지 등과 평탄하게 조성된 가장형 토지로서, 상업용 건
부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지 남서측으로 폭 약 25미터, 북서측 및 북동측으로 폭 약 10미터
내외의 포장도로가 각각 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지의 토지이용계획확인서상
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(율하지구), 대로3류(폭 25m-30m)(접합),소로
1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한
지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타사항 : 기호(7,10)의 301호, 501호는 폐문부재로 인하여 내부상태는 확인이 불
가하였으나 관리업체 탐문조사, 외부관찰, 다른층의 구조 등을 고려하여 평가하였으니
경매진행시 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

현재 공실상태임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호

창원지방법원 2023타경7177 (2)

소재지

경상남도 김해시 율하동 1329-1, 모아빌딩 1층 103호

용도

근린상가 (제1종근린생활시설)

건물 면적

42. 12㎡ (약 12.74 평)

토지 면적

14. 59㎡ (토지 지분, 약 4.41 평)

감정가

575,000,000원

매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분

부동산 임의 경매

2. 입지조건

주변 환경

본건은 경상남도 김해시 율하동 소재 "김해율하우체국" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 대단위 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 위치 및 대중교통 수단의 운행 횟수와 접근성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 대체로 양호합니다. 남서측으로는 폭 약 25미터, 북서측 및 북동측으로는 폭 약 10미터 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(율하지구)으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m-30m), 소로1류(폭 10m-12m), 소로2류(폭 8m-10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한 지역)에 해당됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2018년 7월 20일 접수된 부산은행 근저당권(을12)입니다.

인수되는 권리

등기부등본상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황

임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 과거 상가건물임차권(전정학, 보증금 30,000,000원)이 등기되었으나, 말소된 것으로 확인됩니다.

채권 총액

등기부채권 총액은 약 4,670,431,716원입니다. 감정가 대비 채권 총액이 높은 편입니다.

4. 상권분석

배후 수요

본건 인근에는 대단위 아파트 단지가 다수 분포하고 있어, 해당 지역 주민을 대상으로 하는 안정적인 배후 수요 확보가 가능합니다.

경쟁 환경

상가 건물 밀집 지역으로, 동일 업종 또는 유사 업종 간의 경쟁이 존재할 수 있습니다.

상권 특성

김해 율하 지역의 상업 지구 내에 위치하여, 지역 주민의 이용도가 높고 유동인구 또한 꾸준히 유지될 것으로 예상됩니다. 제1종근린생활시설로서 다양한 소매업, 서비스업 등의 입점이 가능합니다.

5. 생활정보

편의시설

김해율하우체국이 인근에 위치하고 있으며, 상업 및 주거 밀집 지역으로 다양한 근린생활시설, 마트, 병원 등이 주변에 있어 생활 편의성이 우수합니다.

교육시설

주변에 대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 학군이 형성되어 있을 가능성이 높으나, 구체적인 초, 중, 고등학교 등 교육 시설 정보는 제공되지 않았으므로 별도 확인이 필요합니다.

주변 시설

본 건은 대단위 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집한 지역에 위치하고 있어, 통상적인 도시 계획상 혐오시설이 직접적으로 인접해 있을 가능성은 낮습니다. 하지만 외부 지도 서비스 등을 통한 실시간 검색만으로는 혐오시설 유무를 확정적으로 파악하는 데 한계가 있으며, 정확한 확인은 현장 답사를 통해 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

공실 상태

현재 물건은 공실 상태로, 낙찰 후 즉시 임대가 이루어지지 않을 경우 공실 기간 동안의 금융 비용 및 관리비 부담이 발생할 수 있습니다. 다만, 1층 상가의 경우 일반적인 임대 수요가 높을 수 있습니다.

건물 노후도

본 건물(모아빌딩)은 2012년에 준공되어 비교적 신축에 해당되지만, 향후 장기적인 건물 관리 및 유지보수에 따른 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

채권 총액

등기부상 채권 총액이 상당하여, 낙찰 후 대출 활용 등에 있어 제한이 따를 수 있습니다.

미확인 내부 상태

감정평가서상 일부 호실(301호, 501호)은 폐문으로 인해 내부 상태 확인이 불가했다고 명시되어 있습니다. 본건 103호는 정상적으로 평가되었으나, 건물 전체의 관리 상태를 짐작하는 데 참고할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 율하동의 중심 상업 지역에 위치한 1층 근린상가입니다.

대단위 아파트 단지를 배후로 한 안정적인 수요층과 우수한 교통 접근성을 갖추고 있어 상가로서의 기본적인 입지 조건이 매우 좋습니다.

모든 권리가 매각으로 소멸되어 깨끗한 등기 상태로 인수할 수 있다는 점은 큰 장점입니다.

현재 공실 상태이나, 1층 상가의 특성상 적극적인 임대 활동을 통해 빠른 시일 내에 임차인을 확보할 수 있을 것으로 기대됩니다.

다만, 감정가 대비 높은 채권 총액과 향후 상권 내 경쟁 심화 가능성은 신중히 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 1층 상가로서의 높은 가치: 1층 상가는 유동인구 접근성이 뛰어나 임대 및 권리금 확보에 유리합니다.

* 안정적인 배후 수요: 주변 대규모 아파트 단지 입주민을 대상으로 하는 고정적인 고객 확보가 용이합니다.

* 우수한 입지 조건: 김해 율하 지구의 주요 상업 지역에 위치하여 상권 활성화 가능성이 높습니다.

* 권리 관계 명확: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 권리 인수 위험이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 임차인 인수 보증금이 0원이므로, 낙찰가 산정 시 별도의 인수 금액은 없습니다.

감정가는 575,000,000원입니다.

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 조사가 필수적입니다.

* 최근 3~6개월간 인근 지역 유사 상가의 실거래가 및 현재 임대 현황 조사.

* 건물 내부 상태 및 수리 필요 여부 파악을 위한 현장 방문.

* 인근 상권의 활성화 정도 및 미래 가치 분석.

* 경매 경쟁률 예측.

현재 제공된 정보만으로는 보수적인 접근을 위한 권장 입찰 범위를 제시하기 어렵습니다. 다만, 1층 상가로서의 가치와 현재 공실 상태, 높은 채권 총액 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 일반적인 경매 시장 상황을 고려하면 감정가의 70%~90% 사이에서 낙찰이 이루어질 수 있으나, 이는 참고사항일 뿐 본 건에 그대로 적용된다고 볼 수는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.