나이스옥션 법원경매 창원 2023타경7177 [2] 경상남도 김해시 율하동 1329-1 모아빌딩 1층103호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2023타경7177 [2] 경상남도 김해시 율하동 1329-1 모아빌딩 1층103호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매2계 2023타경7177 | 소재지: 경상남도 김해시 율하1로 101, 1층103호 (율하동,모아빌딩) | 감정가: 575,000,000원 | 최저가: 225,400,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2023타경7177 (2)

용도: 근린생활시설 (1층 상가)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 575,000,000원

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 경상남도 김해시 율하동 1329-1 모아빌딩 1층 103호

토지면적: 14.59㎡ (약 4.41평)

건물면적: 42.12㎡ (약 12.74평)

소유자/채무자: 제OO

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 유치권 신고가 되어 있어 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

주의사항: 현재 공실 상태이며, 인접 호실(1-10)은 근린생활시설로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

2. 입지조건 및 상권 분석

2.1. 최고의 입지

본 물건은 김해시 율하동 소재 "김해율하우체국" 남동측 인근에 위치한 모아빌딩 1층 상가입니다.

주변은 대단위 아파트 단지와 이미 형성된 근린생활시설들로 둘러싸여 있어 배후 수요가 풍부한 입지적 장점을 가집니다.

대지권의 목적인 토지는 준주거지역에 속하며 지구단위계획구역(율하지구) 내에 있어 계획적인 상업용 건부지로 이용되고 있습니다.

남서측으로 폭 약 25미터의 대로에 접해있고 북서측 및 북동측으로도 폭 10미터 내외의 포장도로가 개설되어 차량 및 도보 접근성이 매우 양호합니다.

대중교통 이용의 용이성 등을 고려할 때 전반적인 교통 사정은 양호하다고 평가됩니다.

2.2. 상권 분석

김해 율하동 상권은 대규모 아파트 단지를 기반으로 하는 생활 밀착형 상권입니다.

특히 율하1지구 상권은 유흥/위락 시설이 없는 '교육환경 청정 지역'으로 평가받으며, 주로 교육 시설(학원), 병의원, 소매점, 서비스 업종 등이 밀집하여 안정적인 매출과 충성 고객층을 갖춘 독보적인 상권으로 분석됩니다.

본건은 1층 상가로 가시성이 뛰어나며, 주변 대단지 아파트 주민들을 주 고객층으로 흡수하기 유리한 위치입니다.

현재 공실 상태이므로 업종 선택의 폭이 넓으며, 소규모 생활 편의시설이나 프랜차이즈, 사무실 등으로 활용하기에 적합합니다.

주변에 별도의 혐오시설은 확인되지 않으며, 안정적인 주거 배후 수요를 바탕으로 한 항아리 상권의 특성을 가집니다.

3. 권리분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리 관계 분석

본 사건은 부동산임의경매로, 소유자와 채무자가 동일한 것으로 보아 개인 채무로 인한 경매일 가능성이 높습니다.

채권자는 주식회사 형태로, 일반적인 근저당권에 기한 경매 진행으로 추정됩니다.

가장 큰 권리상 특이사항은 "유치권" 신고가 되어 있다는 점입니다. 유치권은 매수인에게 인수될 수 있는 중대한 권리이므로, 그 성립 여부, 금액, 피담보채권의 존재 등을 매우 면밀하게 조사하고 분석해야 합니다.

임대차 관계는 미상(未詳)으로 기재되어 있으나, 현재 "공실" 상태임을 고려할 때 임차인이 존재할 가능성은 낮아 보입니다. 다만, 잔금 납부 전까지 정확한 현황 조사를 통해 임차인 유무 및 대항력 여부를 확인해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

유치권 리스크: 유치권 신고가 허위이거나 부존재할 가능성도 있으나, 만약 성립한다면 매수자가 그 채무를 변제해야 물건을 인도받을 수 있습니다. 유치권 관련 소송 및 명도 비용 발생 가능성을 반드시 염두에 두어야 합니다.

공실 리스크: 현재 공실 상태이므로 낙찰 후 즉시 임대 수익이 발생하지 않을 수 있습니다. 율하동 상권의 특성과 본 물건의 위치를 고려하여 적정 임대료 및 공실 기간을 예측해야 합니다.

내부 조사 불가: 인접 호실의 경우 폐문부재 등으로 내부 상태를 확인하지 못한 기록이 있어, 본 물건 또한 내부 인테리어 상태 등을 정확히 확인하지 못할 수 있습니다. 이는 향후 명도 및 리모델링 비용에 영향을 줄 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 김해 율하동 신도시 내 대규모 주거지역을 배후로 둔 안정적인 근린생활시설입니다. 1층 상가로서 입지 및 접근성이 매우 우수하며, 교육 및 생활 밀착형 상권이라는 긍정적인 요소를 가지고 있습니다.

다만, 신고된 '유치권'은 본 물건의 최대 리스크 요인이며, 매각가에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 입찰에 참여하기 위해서는 유치권의 진위 여부 및 법적 리스크를 철저히 검토하고, 이를 반영한 보수적인 입찰가 산정이 필수적입니다. 유치권 문제를 해결할 수 있는 법적 및 자금적 계획이 수립되어야 성공적인 투자가 가능할 것입니다.

4.2. 투자 포인트

안정적 배후 수요: 대규모 아파트 단지가 밀집한 율하 지구 내에 위치하여 안정적인 주거 수요를 확보할 수 있습니다.

최상의 접근성: 대로 및 소로에 모두 접해 있는 코너성 입지(모아빌딩)로, 가시성과 접근성이 뛰어난 1층 상가입니다.

준주거지역 상가: 용도지역상 준주거지역에 위치하여 향후 개발 압력이나 가치 상승의 여지가 일반 상업지역 대비 안정적입니다.

유치권 해결 시 높은 수익률: 유치권 문제로 인해 유찰될 경우, 감정가 대비 현저히 낮은 금액으로 낙찰받을 수 있는 기회가 생기며, 유치권 문제를 성공적으로 해결한다면 높은 투자 수익률을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매2계