나이스옥션 법원경매 창원 2024타경4595 [1] 경상남도 김해시 대청동 71-9 엔플러스2빌딩 3층301호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경4595 [1] 경상남도 김해시 대청동 71-9 엔플러스2빌딩 3층301호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매2계 2024타경4595 | 소재지: 경상남도 김해시 번화1로68번길 19, 3층301호 (대청동,엔플러스2빌딩) | 감정가: 1,055,000,000원 | 최저가: 276,561,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서 (경남 김해시 대청동 엔플러스2빌딩 근린생활시설)

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경4595 (1)

소재지: 경상남도 김해시 대청동 71-9 엔플러스2빌딩 3층301호 외 4개호 (일괄매각)

용도: 근린생활시설

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 1,055,000,000원

소유자/채무자: 심OO

채권자: 삼OOOOOOOO

1.2. 물건 현황 (면적, 구조 등)

토지 면적: 103.75㎡ (약 31.38평)

건물 면적: 2768.35㎡ (약 837.4평) - 3층 전체(301호 외 4개호) 일괄 매각 면적으로 추정됨.

건물의 구조: 철골철근콘크리트조 철근콘크리트스라브지붕 10층 건물 중 3층 (총 5개호 일괄)

이용 상태: 근린생활시설 (현 공실 상태, 3층 전체가 칸막이 없는 공실 상태)

설비 내역: 위생설비, 승강기시설, 천장형 냉난방설비, 화재경보기, 화재탐지기, 옥내소화전 등 구비.

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 권리 분석

2.1. 등기부상 권리 관계

본 정보에는 등기부상 권리 내역이 제공되지 않았으나, 부동산 임의경매 사건이므로 근저당권 등의 담보물권에 의한 경매로 추정됩니다. 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸되어 낙찰자에게 인수되는 권리는 없을 것으로 예상되나, 최종 입찰 전 반드시 매각물건명세서를 통해 정확한 권리관계를 확인해야 합니다.

2.2. 임대차 관계 및 특이 사항

임대차 관계는 미상으로 조사되었습니다. 다만, 현재 3층 전체가 공실 상태인 것으로 보아 현 시점에서는 임차인이 없을 가능성이 높습니다.

**주의사항**: 2024년 7월 기준으로 관리비 약 3,000만 원 정도가 미납된 것으로 조사되었습니다. 미납 관리비 중 공용 부분에 해당하는 금액은 낙찰자에게 인수될 수 있으므로, 입찰 전 관리사무소를 통해 미납 관리비의 상세 내역과 처리 방안을 면밀히 확인해야 합니다.

3. 물건 입지 및 상권 분석

3.1. 입지 조건

최고의 입지: 본 물건은 김해시 대청동 소재 '롯데마트 북동측 인근'에 위치하며, **중심상업지역** 및 **지구단위계획구역(중심상업)** 내에 있어 상업 시설의 밀집도가 매우 높은 핵심 입지입니다.

교통 상황: 서측으로 폭 약 20미터, 남측으로 폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 매우 우수합니다. 관내 대중교통 이용도 보통 수준으로 양호합니다.

주변 환경: 부근은 아파트단지, 단독주택 등의 주거지역과 각종 근린생활시설이 혼재된 복합 상권으로, 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

3.2. 상권 분석

상권 특성: 중심상업지역 내 10층 규모의 대형 빌딩으로, 유동 인구와 거주 인구를 모두 흡수할 수 있는 광역 상권의 중심지 역할을 수행합니다.

건물 상태: 철골철근콘크리트조의 견고한 구조이며, 승강기, 천장형 냉난방 등 우수한 설비를 갖춘 대형 상업용 건물입니다.

용도 적합성: 현재 근린생활시설(공실)로 조사되었으며, 3층 전체(약 837.4평)를 일괄 매각하여 면적이 매우 넓습니다. 이는 대형 병원, 대형 학원(입시/어학원), 대규모 사무실, 전문 휘트니스 센터, 대형 음식점 및 뷔페 등 넓은 면적을 필요로 하는 업종에 적합합니다.

3.3. 생활 정보 및 혐오시설

생활 정보: 롯데마트가 인근에 있어 생활 편의성이 높으며, 대규모 주거단지가 밀집되어 있어 소비층이 두터운 지역입니다.

혐오시설: 지도 검색 및 현장 조사에 한계가 있었으나, 감정평가서상 특별히 주변 환경을 저해할 만한 혐오시설은 언급되지 않았습니다. 중심상업지역의 특성상 일반적인 상업 시설이 주를 이룹니다.

4. 잠재적 리스크 및 주의 사항

미납 관리비: 약 3,000만 원의 미납 관리비가 가장 큰 잠재적 리스크입니다. 공용 부분 관리비에 대해서는 낙찰자가 인수할 의무가 있으므로, 이 금액을 입찰가 산정에 반드시 반영해야 합니다.

대형 면적의 공실: 3층 전체(약 837.4평)가 칸막이 없는 공실 상태로, 새로운 임차인을 유치하기 위해서는 넓은 면적을 필요로 하는 특정 업종(병원, 대형 학원 등)에 대한 마케팅 전략과 상당한 규모의 인테리어 비용이 수반될 수 있습니다.

임차 수요: 큰 면적의 상가를 빠르게 채우기 어려울 수 있으므로, 해당 지역의 대형 상가 임차 수요와 임대료 시세를 면밀히 분석해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본 물건은 김해시 대청동 **중심상업지역** 내에 위치한 대형 근린생활시설로, 입지 조건과 건물 상태가 매우 우수합니다. 넓은 면적은 대형 시설 유치에 유리하여 높은 투자 잠재력을 가집니다. 다만, 미납 관리비와 대형 평수의 장기 공실 위험을 충분히 고려한 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

투자 포인트:

1. 최고의 입지: 중심상업지역 내 20미터 도로에 접하고 롯데마트 인근의 핵심 상권으로 안정적인 유동 인구를 확보합니다.

2. 대형 면적의 희소성: 3층 전체(약 837.4평)를 일괄 매각하여, 대형 시설(병원, 학원 등)을 유치하고자 하는 수요자에게 매력적인 물건입니다.

3. 시세 대비 저렴한 취득 기회: 10억 5천 5백만원의 감정가 대비 경매를 통해 시세보다 낮은 가격으로 취득할 경우, 높은 투자 수익률을 기대할 수 있습니다.

4. 건물 품질: 철골철근콘크리트 구조의 신축급 대형 건물로 설비가 양호합니다.

법원 정보

창원지방법원 경매2계