나이스옥션 법원경매 창원 2024타경6713 [2] 경상남도 창원시 의창구 북면 무곡리 47-1 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경6713 [2] 경상남도 창원시 의창구 북면 무곡리 47-1 답 경매

• 사건번호: 2024타경6713
• 주소: 경상남도 창원시 의창구 북면 무곡리 47-1
• 감정가: 5,928,000원
• 최저가: 1,553,000원
• 유찰 횟수: 6회
• 용도: 답

창원지방법원 경매2계 2024타경6713 | 소재지: 경상남도 창원시 의창구 북면 무곡리 47-1 | 감정가: 5,928,000원 | 최저가: 1,553,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 창원지방법원 2024타경6713 (2)이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

매각 대상은 토지(답, 현황 잡종지)이며, 소유자와 채무자는 정OO, 채권자는 남OOOOOOOO입니다.

본 경매는 '재매각' 사건으로 진행되고 있습니다.

1.2. 면적 및 감정가

소재지는 경상남도 창원시 의창구 북면 무곡리 47-1입니다.

토지면적은 19.00㎡ (약 5.75평)이며, 감정가는 5,928,000원입니다.

건물은 매각대상에 포함되지 않았으며, 제시외 면적 또한 없습니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 창원시 의창구 북면 무곡리 소재 "신동경로당" 남동측 및 남서측 인근에 위치한 토지입니다.

주위는 농경지, 단독주택, 소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역적 특성을 보이며, 전반적인 입지여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황 및 도로 조건

본건 및 인근까지 차량출입이 가능하며, 대중교통 상황, 운행횟수 및 버스정류장과의 거리 등을 종합적으로 고려할 때 전반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

본건 토지 중 일련번호 (2)는 서측으로 왕복 2차선 도로에 접하고 있어 접근성은 양호합니다.

3. 권리분석 및 특이사항

3.1. 매각 기본 권리 분석

본 경매는 부동산강제경매 사건으로, 소유권 이전 및 경매 기입 등기 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 가능성이 높습니다.

다만, 매각대상 토지 일부 지상에 임차인 소유의 컨테이너가 소재하며, 이는 매각에서 제외됩니다. 이 컨테이너는 향후 명도 및 철거 관련 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로 현장 확인 및 법적 검토가 필요합니다.

3.2. 핵심 특이사항 및 유의점

본 건은 '농지취득자격증명(농취증)' 제출이 필수입니다. 농취증을 제출하지 못할 경우 매수신청보증금은 반환되지 않으니 입찰 전 필히 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

가장 큰 주의사항은, 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '잡종지' 상태라는 점입니다. 북면장이 작성한 사실조회회신서에 따르면 현황이 농지가 아니므로 원상회복 명령 가능성이 있다는 점을 고지하고 있습니다. 낙찰 후 지자체로부터 농지로 원상회복 명령을 받을 경우 추가 비용이 발생할 수 있는 잠재적 리스크가 있습니다.

본건은 재매각 물건이므로 이전 매각에서 문제가 되었던 사유가 있는지 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 지역 활용도 및 개발 제한

4.1. 토지 이용 계획 및 용도 지역

본건 토지는 필지별로 용도지역이 다르게 지정되어 있습니다.

일련번호 (1)은 계획관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한), 배출시설설치제한지역(폐수), 공장설립제한지역, 하천구역 등으로 지정되어 있습니다.

일련번호 (2)는 농림지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한), 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역(폐수), 공장설립승인지역(1호) 등으로 지정되어 있어, 특히 농림지역 및 농업진흥구역 내에서는 건축 및 개발 행위가 엄격하게 제한될 수 있습니다.

4.2. 생활 편의성

주변에 "신동경로당"이 위치하고 농경지, 단독주택, 소규모 공장 등이 혼재된 지역으로, 도심 외곽의 생활권을 형성하고 있습니다.

일상적인 생활 편의시설은 가까운 동 단위 지역으로 이동해야 할 것으로 보입니다.

5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크는 다음과 같이 요약됩니다.

1) 농지법 리스크: 현황이 '잡종지'임에도 '답'으로 기재되어 있어 낙찰 후 농지 원상회복 명령을 받을 가능성이 높습니다. 원상회복 비용 및 절차에 대한 검토가 필수적입니다.

2) 농취증 리스크: 농지취득자격증명 미제출 시 보증금이 몰수됩니다. 지자체에 미리 문의하여 현황상 잡종지로 이용되고 있는 토지에 대한 농취증 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

3) 매각 제외 물건 (컨테이너): 임차인 소유의 컨테이너는 명도 대상이 아니며, 철거를 위해서는 별도의 법적 조치(소송 등)가 필요할 수 있습니다.

4) 혐오시설 및 환경 리스크: 감정서상 '소규모 공장'이 혼재한다고 명시되어 있어, 소음, 분진, 환경 저해 요인 등의 가능성이 있습니다. 입찰 전 주변 공장의 종류와 가동 현황에 대한 현장 조사가 필요합니다. 별도의 대형 혐오시설은 검색되지 않았으나, 주변 공장 및 인접 하천구역 지정 여부 등은 환경적 리스크로 작용할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 19.00㎡ (약 5.75평)의 소형 토지로, 감정가가 5백만 원대로 낮은 편입니다.

그러나 지목(답)과 현황(잡종지/제방), 그리고 용도지역(농림지역/농업진흥구역)의 제한 및 농지 원상회복 명령 가능성 등 복합적인 법률적 리스크를 안고 있습니다.

투자자는 이러한 법적 리스크를 감안하여 매우 저렴한 가격에 매입하거나, 인접 토지와의 관계 및 향후 토지 이용 계획을 명확히 설정한 후 입찰해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

1) 저가 투자: 감정가 자체가 낮아 소액으로 투자 접근이 가능합니다.

2) 도로 접합: 왕복 2차선 도로에 접하고 있어 접근성이 확보되어 있습니다.

3) 실사용 목적 (잡종지): 현황이 잡종지 상태로 소규모 창고, 주차장 등 제한적 실사용 목적을 염두에 둔 투자자에게 적합할 수 있으나, 원상회복 명령에 대한 대비가 필요합니다.

4) 장기적 관점: 농림지역, 농업진흥구역의 해제나 주변 개발 호재에 대한 장기적 관점으로 접근하는 것이 유리합니다.

법원 정보

창원지방법원 경매2계