나이스옥션 법원경매 창원 2024타경6713 [1] 경상남도 창원시 의창구 북면 무곡리 4-3 답 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경6713 [1] 경상남도 창원시 의창구 북면 무곡리 4-3 답 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매2계 2024타경6713 | 소재지: 경상남도 창원시 의창구 북면 무곡리 4-3 | 감정가: 4,440,000원 | 최저가: 1,163,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 기본 정보

물건은 경상남도 창원시 의창구 북면 무곡리에 위치한 토지로서, 창원지방법원 2024타경6713 (1) 사건으로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

본건은 토지매각 물건이며, 소유자 및 채무자는 정OO, 채권자는 남OOOOOOOO입니다.

감정가는 4,440,000원으로 책정되었으며, 경매의 특이사항으로 '농지취득자격증명'이 필요하며 '재매각' 사건입니다.

재매각 물건은 이전 기일에서 낙찰자가 대금 미납 등의 사유로 취득하지 못한 경우에 진행되는 물건으로, 입찰 시 더욱 신중한 접근이 요구됩니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 경상남도 창원시 의창구 북면 무곡리 4-3

용도(공부상): 답

용도(현황): 제방

토지면적: 40.00㎡ (약 12.1평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각

감정가: 4,440,000원

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건 토지는 경상남도 창원시 의창구 북면 무곡리 소재 '신동경로당' 남동측 및 남서측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 농경지를 중심으로 단독주택, 소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 전형적인 도농 복합지역입니다.

차량 출입이 가능하며, 대중교통 사정은 운행 횟수나 정류장과의 거리 등을 고려할 때 전반적으로 보통 수준의 입지 여건을 갖추고 있습니다.

2.2. 상권 및 생활 정보

주변에 소규모 공장과 근린생활시설이 혼재되어 있지만, 주요 상권으로 보기 어렵고 주로 주거 및 농업 관련 시설이 분포하는 지역입니다.

생활 편의시설은 인근의 단독주택 거주자들을 위한 최소한의 시설만 갖추어져 있을 것으로 예상되며, 대규모 상권 접근성은 다소 떨어지는 것으로 판단됩니다.

단, 인근의 '신동경로당' 등의 존재로 미루어 볼 때 지역 주민 간의 생활 밀착형 교류는 가능한 지역입니다.

(혐오시설 검색 결과) 별도의 광역 혐오시설은 확인되지 않으나, 주위에 소규모 공장이 혼재되어 있어 소음이나 환경적인 측면에서 민감할 수 있습니다.

2.3. 지형 및 현황

본건 토지(일련번호 1)는 완경사지대 내에 있는 사다리형의 토지이며, 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '제방'으로 이용되고 있습니다.

북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로가 접하고 있어 도로 접근성은 양호합니다.

참고로 감정평가서에 언급된 일련번호 (2) 토지는 부정형의 잡종지 상태이나, 본건 매각대상은 일련번호 (1) 토지입니다.

3. 권리 분석 및 리스크

3.1. 권리 관계 분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채무자가 소유자이므로 기본적인 명도 절차는 무난하게 진행될 것으로 보입니다.

채권자와 채무자 관계 등 채무 관계는 단순한 편이지만, 토지 매각 시 법정지상권 성립 여부 등 다른 권리 문제가 발생할 가능성은 낮습니다.

다만, 매각 대상이 토지매각(토지만)이므로 지상에 건물이 없다는 점을 확인했습니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의 사항

농지취득자격증명(농취증) 필수: 본건은 공부상 지목이 '답'이므로 농지법상 '농지취득자격증명' 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수보증금(입찰 보증금)은 반환되지 않으므로, 입찰 전 반드시 관할 관청을 통해 농취증 발급 가능 여부를 확인해야 합니다. 재매각 사건인 점을 고려할 때, 이전 낙찰자가 농취증 미제출 등으로 보증금을 몰수당했을 가능성도 염두에 두어야 합니다.

공부상 지목과 현황 차이: 공부상 '답'이지만 현황이 '제방'입니다. 제방은 하천의 일부이거나 하천 시설에 해당할 수 있어 이용 및 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 감정평가는 현황('제방')을 기준으로 이루어졌습니다.

강력한 토지이용 제한: 본건 토지(일련번호 1)는 '계획관리지역'이면서 동시에 '하천구역'에 포함됩니다. 특히 '하천구역(2019-03-28, 2024-10-24)' 지정은 하천법에 따른 이용 제한을 받으므로, 사적인 개발 행위는 거의 불가능할 수 있습니다. 이 점은 투자가치를 판단하는 데 있어 가장 중요한 리스크 요인입니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 창원시 의창구 북면에 위치한 40.00㎡ (약 12.1평)의 소규모 토지 매각 건입니다.

낮은 감정가(4,440,000원)로 소액 투자가 가능하다는 장점이 있지만, 현황이 '제방'이고 결정적으로 '하천구역'으로 지정되어 있어 사실상 건축이나 농지 외의 용도로 활용하기 매우 어렵습니다.

또한, '농취증' 제출 의무와 '재매각' 사건이라는 특수성이 더해져, 단순한 시세 차익보다는 특정 목적을 가진 매수자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

4.2. 투자 포인트

소액 투자: 감정가가 400만 원대로 매우 낮아 적은 금액으로 경매 투자를 경험할 수 있습니다.

도로 접근성: 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있어 접근성은 양호합니다.

특정 목적: 하천구역 내 제방 부지로서, 인근 토지나 시설물 소유자가 자신의 토지 효용 증진 또는 하천 관리와 관련된 특정 목적이 있을 경우에 한하여 투자가치가 있을 수 있습니다.

투자에 앞서 하천법에 따른 토지이용 가능성 및 농지취득자격증명 발급 여부를 반드시 관할 관청에 문의하고 신중하게 입찰해야 합니다.

법원 정보

창원지방법원 경매2계