나이스옥션 법원경매 창원 2024타경114294 [1] 경상남도 창원시 성산구 상남동 26-3 우진빌딩 제8층 제801호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경114294 [1] 경상남도 창원시 성산구 상남동 26-3 우진빌딩 제8층 제801호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매2계 2024타경114294 | 소재지: 경상남도 창원시 성산구 마디미서로 46, 제8층 제801호 | 감정가: 885,000,000원 | 최저가: 231,996,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서 (근린생활시설 창원 성산구 상남동 우진빌딩)

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경114294 (1)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 상남동 26-3 우진빌딩 제8층 제801호

용도: 근린생활시설 (상호: 센스스크린골프)

매각대상: 토지/건물일괄매각 (부동산 임의경매)

감정가: 885,000,000원

토지면적 (대지권): 110.32㎡ (약 33.36평)

건물면적 (전용): 507.15㎡ (약 153.42평)

특이사항: 2024.10.29.까지 관리비 31,187,458원이 미납된 상태로 확인됨. (매수자 인수 가능성 유의)

1.2. 건물 구조 및 현황

건물구조: 철골철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 중 제8층

이용상태: 현재 스크린골프장으로 이용 중 (센스스크린골프)

설비내역: 급배수·위생설비, 승강기 설비(E/V), 소화전 설비 등 기본적인 상업용 건물 설비 갖춤.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본 건은 창원시 성산구 상남동 소재 '상남시장' 남서측 인근에 위치하며, 창원의 핵심적인 중심 상업지역에 자리잡고 있습니다.

주변은 상업용 빌딩이 밀집된 활발한 상권 지대로서, 유동인구 및 배후수요가 풍부하여 제반 상업 환경은 매우 양호합니다.

토지이용계획상 일반상업지역 및 지구단위계획구역(배후도시)에 해당하며, 상업 시설로서의 용도 적합성이 높습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본 건까지 차량 출입이 용이하며, 북서측으로 대로 3류(폭 25m-30m), 남동측으로 중로 2류(폭 15m-20m)에 각각 접하고 있어 차량 및 도보 접근성이 뛰어납니다.

대로변에 위치하여 가시성이 우수하며 대중교통 이용 또한 편리하여 상업 시설로서의 가치가 높습니다.

2.3. 생활정보 및 주변 시설

상남동 상업지역은 창원 내 최대 번화가 및 중심 업무 지구의 성격을 가지고 있습니다.

백화점, 대형마트, 관공서 등 주요 시설 접근성이 뛰어나며, 다양한 음식점, 병원, 오피스 시설 등이 밀집되어 있습니다.

본 건물 주변은 상업용 빌딩이 대다수이며, 일반적인 혐오시설(화장장, 쓰레기처리장 등)은 중심 상권의 특성상 본 건 인근에 위치하지 않습니다.

3. 권리분석 및 특이사항

3.1. 경매 진행 현황

본 건은 채무자 백OO의 채무로 인해 채권자 농OOOOOOOO의 신청으로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

매각대상은 토지(대지권)와 건물 전체를 포함하는 일괄매각 방식이므로, 권리 관계가 비교적 명확하여 복잡한 분쟁의 소지는 적습니다.

3.2. 권리 분석의 핵심

등기부상 소유자와 채무자가 동일인(백OO)이므로, 명도(인도명령) 진행 시 채무자 겸 소유자에 대한 절차가 진행될 것으로 예상됩니다.

현재 임대차 관계는 미상이나, 명확한 임대차 관계가 확인되지 않은 경우 명도 대상은 현 이용자인 '센스스크린골프' 운영자 또는 소유자(채무자)가 될 수 있습니다.

3.3. 잠재적 리스크 (관리비 미납액)

가장 큰 잠재적 리스크는 미납 관리비 31,187,458원 (2024.10.29. 기준)입니다.

판례에 따라 공용부분에 대한 미납 관리비는 매수인이 인수할 가능성이 매우 높으며, 전용부분 미납 관리비는 인수 의무가 없습니다.

입찰 전 정확한 미납 관리비 내역(공용/전용 구분)을 파악하고 이를 입찰가 산정 시 필수적으로 반영해야 합니다.

4. 상권분석 및 투자 포인트

4.1. 상권 분석

본 건이 위치한 상남동 상권은 창원시 내에서도 최상급의 중심 상업지구이며, 스크린골프, 대형 음식점, 병원 등 전문적인 상업 시설이 입점하기에 적합한 조건을 갖추고 있습니다.

8층이라는 고층이지만, 스크린골프장과 같이 면적 확보가 중요한 업종에는 적합하며, 인근 경쟁 시설 대비 규모 및 접근성 측면에서 경쟁력을 갖출 수 있습니다.

4.2. 투자 포인트

핵심 상업지역 내 대형 면적 확보: 창원의 최중심 상권에서 507.15㎡(약 153.42평)의 넓은 면적을 확보하는 기회입니다.

용도 다양성: 현행 근린생활시설 용도 내에서 스크린골프 외에도 학원, 병원, 대형 음식점, 사무실 등 다양한 업종으로 전환이 용이합니다.

대형 건물 내 상층부: 대형 상가 건물 내 상층부는 임대료 부담이 낮고, 엘리베이터 및 기타 편의 시설이 잘 갖춰져 있어 서비스업종에 적합합니다.

4.3. 종합 의견

본 건은 창원 최상급 상권에 위치한 우량 물건이나, 약 3천 1백만원에 달하는 미납 관리비 리스크를 반드시 고려하여 입찰해야 합니다.

낙찰자는 미납 관리비 중 '공용 부분'에 대한 정확한 인수 금액을 산정하고, 이 금액을 감안하여 보수적으로 입찰가를 결정하는 것이 현명합니다.

높은 입지적 가치와 대형 평수의 희소성을 고려할 때, 철저한 권리 및 비용 분석 후 예상 인수 금액을 반영한 적정가로 입찰한다면 충분한 시세차익 및 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 투자 기회가 될 것입니다.

법원 정보

창원지방법원 경매2계