나이스옥션 법원경매 천안 2024타경5904 [1] 충청남도 천안시 신부동 861 우방아파트 107동 3층302호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2024타경5904 [1] 충청남도 천안시 신부동 861 우방아파트 107동 3층302호 아파트 경매

물건 대표 이미지

천안지원 경매7계 2024타경5904 | 소재지: 충청남도 천안시 동남구 중앙로 265-26, 107동 3층302호 (신부동,우방아파트) | 감정가: 178,000,000원 | 최저가: 29,917,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 기본 정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 천안지원 2024타경5904 (1)

소재지: 충청남도 천안시 신부동 861 우방아파트 107동 3층302호

용도: 아파트

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 178,000,000원

토지면적(대지권): 47.99㎡ (약 14.52평)

건물면적(전용면적): 84.97㎡ (약 25.71평)

공급면적(분양면적): 대략 107㎡ (약 32평형, 일반적인 전용/공용 비율 감안 추정)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

2. 입지 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 충청남도 천안시 동남구 신부동 소재 "역말오거리" 남서측 인근 "우방아파트" 단지 내에 위치합니다. 주변은 상가, 단독주택, 공동주택, 농경지 등이 혼재된 정비된 주택 지대로서 주거 환경은 보통입니다. 아파트는 9층 건물 중 3층에 해당합니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 사정은 양호한 수준으로 판단됩니다. 중로 및 소로 포장 도로에 접하고 있어 단지 외부와의 연계성도 무난합니다.

3. 건물 및 이용 현황

3.1. 건물의 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 9층 아파트 내 3층입니다. 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호입니다. 기본적인 관리 상태는 양호할 것으로 보이나, 연식에 따른 내부 수리 필요성 여부는 현장 확인이 필요합니다.

3.2. 이용상태 및 설비 내역

이용상태는 아파트 1개 호실(방 3, 거실, 주방/식당, 욕실 2, 현관, 발코니 등)로 표준적인 주거 공간으로 사용 중입니다. 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 도시가스 공급 설비 및 보일러에 의한 개별 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

4. 권리 분석

4.1. 매각 및 채권 관계

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 신OO (소유자와 채무자가 동일)

채권자: 박OO

특이사항/주의사항: 제시된 자료에는 특이사항이나 주의사항이 없습니다. 매각 대상이 토지/건물 일괄 매각이므로 토지와 건물을 모두 취득하게 됩니다.

4.2. 점유 및 임대차 관계

임대관계: 현장 사정상 확인할 수 없었습니다.

주의: 낙찰자가 대항력 있는 임차인을 인수해야 하는 경우나 유치권 등의 문제가 발생할 수 있으므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 실제 점유자 및 임대차 관계를 반드시 확인해야 합니다. 현재 제시된 정보는 임대차 관계를 알 수 없으므로, 명도(인도명령)에 대한 전략 수립이 필요합니다.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 주변 생활 편의시설

대상 부동산은 정비된 주택지대에 위치하며, 주변에 근린생활시설 및 상가 등이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용은 용이할 것으로 보입니다.

5.2. 학군 및 교육 환경

주변에 학교가 위치해 있을 가능성이 높으며, 토지이용계획 상 '상대보호구역' 및 '절대보호구역' (교육환경 보호에 관한 법률)으로 지정된 부분이 있어 교육 환경 보호가 이루어지는 지역임을 알 수 있습니다.

5.3. 토지이용계획 및 제한 상태

본 아파트는 제2종일반주거지역에 위치하고 있어 주거 환경 보장과 개발 가능성을 동시에 가지고 있습니다. 철도보호지구에 일부 저촉되나, 아파트 부지로서의 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

5.4. 혐오 시설 여부

제시된 정보만으로는 혐오 시설 여부를 파악할 수 없으나, 천안시 신부동 우방아파트 주변을 검색한 결과, 단지 주변에 대규모 공장이나 특정 혐오 시설은 직접적으로 확인되지 않습니다. 다만, 철도보호지구에 저촉되는 만큼 철도와 관련된 소음 및 진동 가능성은 현장 조사 시 확인해야 할 잠재적 리스크입니다.

6. 잠재적 리스크 및 고려사항

6.1. 점유 관계 리스크

임대차 관계가 확인되지 않았으므로, 낙찰 후 명도 진행 시 예상치 못한 비용이나 기간이 소요될 수 있습니다. 대항력 있는 임차인이 있을 경우 인수 부담이 발생할 수 있으니 등기부와 현황 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 건물 노후화 및 내부 수리

건물의 구조는 양호하나, 연식에 따라 내부 시설(배관, 인테리어)의 노후화가 진행되었을 수 있습니다. 이는 추가적인 수리 비용 지출로 이어질 수 있으므로, 입찰 전 내부 상태를 추정하고 수리 비용을 감안해야 합니다.

6.3. 주변 환경 요인

철도보호지구 저촉 여부로 인한 소음 및 진동 영향 가능성은 현장에서 주간 및 야간 시간대에 확인하는 것이 필요합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

충남 천안시 신부동 우방아파트는 역말오거리 인근의 정비된 주택 지대에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거용 부동산입니다. 권리 관계상 소유자와 채무자가 동일한 강제 경매 건으로, 등기부 분석을 통해 인수되는 권리만 없다면 비교적 깔끔한 물건일 가능성이 높습니다. 다만, 미확인된 임대차 관계에 대한 철저한 분석이 필수적입니다.

7.2. 투자 포인트

가격 경쟁력: 현재 감정가(178,000,000원) 대비 실거래가 또는 주변 매매 시세가 높다면, 경매를 통한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

실수요 충족: 방 3개, 욕실 2개의 실속 있는 면적으로 구성되어 있어, 3인 이상 가구의 실수요 목적으로 적합합니다.

입지 양호: 제2종일반주거지역 내에 위치하며, 대중교통 이용이 편리하여 안정적인 주거지로서의 가치를 갖습니다.

법원 정보

천안지원 경매7계