나이스옥션 법원경매 천안 2024타경117463 [2] 충청남도 천안시 동남구 신부동 44-39 전 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2024타경117463 [2] 충청남도 천안시 동남구 신부동 44-39 전 경매

물건 대표 이미지

천안지원 경매7계 2024타경117463 | 소재지: 충청남도 천안시 동남구 신부동 44-39 | 감정가: 1,026,802,000원 | 최저가: 172,575,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 특장점

1.1. 핵심 정보 요약

사건번호: 천안지원 2024타경117463 (2)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 신부동 44-39

용도(공부/현황): 전 / 잡종지

토지면적: 1033.00㎡ (약 312.48평)

감정가: 1,026,802,000원

경매구분: 부동산임의경매 (토지매각)

주의사항: 농지취득자격증명 제출 필수 (재매각 물건)

1.2. 최고의 입지: 천안 신부동 핵심 개발지 인근 자연녹지 대형 토지

본건은 천안신부초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 상업시설, 농지, 주거지가 혼재된 지역입니다.

대형 평수(약 312평)의 자연녹지지역 토지로서 향후 개발 가능성이 높으며, 현황상 일부 상업나지 및 잡종지로 이용 중인 점은 즉각적인 활용 및 개발 계획 수립에 유리한 요소로 작용할 수 있습니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 면적 및 감정가

본건은 전체 토지면적 1033.00㎡ (약 312.48평)의 대형 필지입니다. 건물은 없으며 토지만 매각 대상입니다.

감정가는 10억 2천 6백만원대로, 평당 약 328만원 수준입니다.

2.2. 입지조건 및 교통

위치: 천안시 동남구 신부동, 천안신부초등학교 인근.

교통: 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

도로: 북측으로 약 4m 포장도로, 남측으로 약 2m 비포장도로에 접해 있어 차량 접근성은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 현황 및 이용 상태

기호(2) 토지는 부정형 토지이며, 현재는 잡종지로 이용 중입니다. 공부상 지목은 "전"이지만, 실제 현황은 "잡종지"로 이용되고 있어 이용 상태가 지목과 일치하지 않는 점을 인지해야 합니다.

토지이용계획: 도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역입니다.

자연녹지지역은 도시의 녹지 공간 확보 및 장래 도시 용지 공급을 위해 보전할 필요가 있는 지역으로, 건폐율 20% 이하, 용적률 100% 이하의 개발 행위가 가능합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 종류 및 소유 관계

본건은 부동산임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 최OO으로 동일합니다. 채권자는 평OOOOOOO입니다.

임의경매는 담보권 실행을 위한 경매로, 권리 분석상 복잡한 임차 관계나 유치권 등이 없다면 비교적 깔끔한 편입니다. (임대차 관계는 미상으로 확인됨)

3.2. 특이사항 및 주의사항

농지취득자격증명(농취증): 본건은 지목이 "전"이므로, 낙찰자는 법원에서 정한 기한 내에 농지취득자격증명을 제출해야 합니다.

주의: 현황은 잡종지라도 지목이 농지(전)이므로 농취증 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금은 반환되지 않습니다.

재매각: 본건은 재매각 물건입니다. 이는 이전 낙찰자가 잔금을 납부하지 않았음을 의미하며, 권리상 특별한 문제가 있다기보다는 자금 조달 등의 개인적 사유일 가능성이 높습니다.

4. 상권 분석 및 생활정보

본건은 천안신부초등학교 인근에 위치하며, 주위는 상가와 농지가 혼재된 자연녹지지역입니다.

상권: 인근 신부동 중심상권 및 주거 밀집 지역과는 다소 거리가 있으나, 주변이 장래 개발 수요가 있는 자연녹지지역이므로 향후 상업적 혹은 주거 편의시설 등으로의 개발 여지가 있습니다.

생활정보: 초등학교 인근에 위치하여 기본적인 교육 환경은 갖추고 있으나, 대형 마트, 병원 등의 주요 편의시설은 차량을 이용하여 접근해야 할 것으로 보입니다.

혐오시설: 직접적인 인근에 위치하지는 않으나, 천안시는 인구 증가와 쓰레기 문제로 인해 소각장 증설에 대한 논의가 있으며 지역 주민의 반발이 있는 상황입니다. (이는 천안시 전체의 이슈이며, 본건과 직접적인 연관성은 낮지만 환경 이슈는 인지할 필요가 있습니다.)

5. 잠재적 리스크 및 대응 전략

농지취득자격증명 리스크: 가장 큰 리스크는 농취증 미제출에 따른 보증금 몰수입니다.

대응: 현황은 잡종지이나 지목이 전이므로, 농지법상 요건을 갖추어 농취증 발급이 가능한지 사전에 관할 지자체(천안시 동남구청 등)에 반드시 확인해야 합니다. 현황이 잡종지이므로, 농지법상 휴경 등의 문제가 없을 수 있으나, 지목 변경 가능성 및 절차를 함께 검토해야 합니다.

현황과 공부의 불일치: 지목 '전', 현황 '잡종지'로 이용 중입니다.

대응: 현황대로 '잡종지'로 지목을 변경하는 절차(개발행위허가 및 준공)를 검토해야 하며, 이는 추가적인 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다. (현재 일부는 상업나지 및 도로로 이용 중)

재매각 물건: 재매각 물건은 이전 입찰자들이 포기한 이유를 면밀히 분석해야 합니다. 다만, 본건의 경우 권리상 문제보다는 농취증 또는 자금 문제일 가능성이 높습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

본건은 천안 신부동 지역의 자연녹지 내 대형 토지(약 312평)로, 미래 개발 가능성을 염두에 둔 장기 투자 관점에서 접근할 가치가 있습니다.

토지의 이용 현황(잡종지, 상업나지)이 공부상 지목(전)보다 개발에 유리하게 이용 중인 점은 긍정적입니다.

투자 포인트:

1. 대형 평수: 향후 개발 사업 추진 시 규모의 경제를 확보할 수 있는 대형 필지입니다.

2. 자연녹지지역: 당장 고밀도 개발은 어렵지만, 장래 도시 계획 변화 또는 용도 변경 시 높은 가치 상승이 기대됩니다.

3. 도로 접근성: 포장도로 및 비포장도로에 접하고 있어 물류 및 진출입이 용이합니다.

4. 현황 이용도: 현황이 잡종지 및 상업나지로 이용되고 있어, 농지로 보존해야 하는 부담이 상대적으로 적습니다.

주의: 농지취득자격증명 발급 가능성을 최우선으로 확인하고 입찰해야 하며, 장기적인 관점에서 접근하는 것을 권장합니다.

법원 정보

천안지원 경매7계