나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경3414 [1] 충청남도 서천군 마서면 옥북리 470-53 과수원 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경3414 [1] 충청남도 서천군 마서면 옥북리 470-53 과수원 경매

물건 대표 이미지

홍성지원 경매4계 2024타경3414 | 소재지: 충청남도 서천군 마서면 옥북리 470-53 | 감정가: 24,392,000원 | 최저가: 4,099,000원 | 용도: 과수원

1. 홍성지원 2024타경3414 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 홍성지원 2024타경3414 (1)

소재지: 충청남도 서천군 마서면 옥북리 470-53

용도: 과수원 (현황: 전, 일부 대나무 등 자생)

감정가: 24,392,000원

토지면적: 1245.00㎡ (약 376.61평)

토지 지분율: 65399.14 (토지 일부 지분 매각)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

소유자: 망OOOOOOOOOOOOOOOOOO

채무자: 망OOOOOOOOOOOOO

채권자: 농OOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 충청남도 서천군 마서면 옥북리에 위치하며, "남상마을" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 농경지, 농가주택, 자연림 등이 형성되어 있어 전형적인 농촌 마을 주변의 입지입니다. 본건 동측 인근으로 간선도로가 통과하며, 북측 근거리에는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 보통 수준의 교통 상황을 갖추고 있습니다. 목록 1 토지는 남측으로 폭 3m 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 목록 2 토지는 동측으로 구거를 사이에 두고 폭 2~3m의 포장도로가 개설되어 있어 차량 접근 및 토지 이용에 필요한 기본적인 도로 조건을 갖추고 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 강제 경매로 진행되는 물건입니다. 주요 권리사항으로는 농지취득자격증명, 지분 매각, 공유자 우선매수 신고, 법정지상권, 재매각 등이 있습니다.

특히, 농지취득자격증명은 필수적으로 요구되는 사항이며, 매각 결정일까지 해당 증명서를 제출하지 못할 경우 매수 보증금이 몰수될 수 있습니다. 또한, 원상복구 계획이 필요한 경우 해당 관청에 문의가 필요합니다.

본 건은 토지 일부 지분으로 매각되는 물건이며, 일괄 매각 조건으로 인해 공유자 우선매수권 행사가 제한될 수 있습니다. 이는 지분 매각에서 발생할 수 있는 권리 관계를 복잡하게 만들 수 있는 요인이므로 면밀한 확인이 필요합니다.

법정지상권의 경우, 토지 위에 존재하는 건물 등에 대해 제3자가 토지를 사용할 수 있는 권리가 있을 수 있음을 의미하며, 이는 향후 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 중요한 권리 사항입니다.

재매각 결정이 된 물건으로, 이전 매각 과정에서 유찰 또는 다른 사유로 인해 다시 경매에 나온 것임을 알 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본 건의 소재지는 농경지와 농가주택, 자연림 등이 주를 이루는 농촌 지역으로, 전통적인 상업 시설이나 활발한 상권 형성은 기대하기 어렵습니다. 주로 농업 활동과 관련된 수요가 있겠으나, 이는 직접적인 상권 분석보다는 토지의 용도 및 규제와 더 밀접한 관련이 있습니다.

1.5. 생활정보

본 건은 자연 친화적인 농촌 환경에 위치하고 있어 조용하고 한적한 생활 환경을 제공할 것으로 예상됩니다. 주변 마을과의 교류 및 농업 활동을 중심으로 생활이 이루어질 것으로 보이며, 편의시설이나 문화 시설 등은 다소 부족할 수 있습니다. 다만, 북측 근거리 버스정류장을 통해 기본적인 대중교통 이용은 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 건의 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

첫째, 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 미제출 시 매수 보증금 몰수 등 법적 불이익이 발생할 수 있습니다. 이는 농지를 취득하려는 모든 경매 물건에 공통적으로 해당되는 사항입니다.

둘째, 지분 매각으로 진행되므로, 다른 공유자와의 관계 설정 및 협의가 필요할 수 있으며, 이는 향후 토지 이용 및 처분에 있어 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

셋째, 목록 1 지상에 소유자 미상의 제시외 건물 및 비닐하우스가 존재하며, 지상 일부에는 대나무가 자생하고 있고, 인접 토지에 걸쳐 폐가가 소재하는 것으로 탐문됩니다. 이러한 제시외 물건은 매각에서 제외되므로, 낙찰자가 직접 철거하거나 처리해야 할 수 있으며, 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

넷째, 공부상 지목은 '과수원'이나 현황은 '전(일부 대나무 등 자생)' 및 제시외 건물 건부지로 이용 중입니다. 이는 현황과 공부상의 차이가 있어 토지 이용 규제 및 관리 측면에서 확인이 필요합니다.

다섯째, 법정지상권의 존재 가능성은 토지 이용의 독립성을 침해할 수 있는 중요한 리스크입니다.

여섯째, 재매각 물건이라는 점은 이전 매각 과정에서 문제가 있었음을 시사하며, 이러한 문제점이 현재 매각에서도 이어질 가능성을 염두에 두어야 합니다.

주변 시설 검색 결과, 특정 혐오 시설이 직접적으로 언급되거나 확인되지는 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 충청남도 서천군 마서면의 농촌 지역에 위치한 농지로, 감정가는 2천만원대 초반으로 비교적 낮은 편입니다. 토지 일부 지분으로 매각되며, 농지취득자격증명 발급이라는 명확한 법적 요건을 충족해야만 취득이 가능합니다. 또한, 법정지상권, 제시외 물건, 현황과 공부상 지목 차이 등 복합적인 권리 및 현황상의 이슈를 내포하고 있어, 이에 대한 면밀한 사전 조사와 법률 검토가 필수적입니다. 농촌 지역의 특성상 편의시설 접근성은 제한적이며, 조용한 환경을 선호하는 분들에게 적합할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건은 비교적 낮은 감정가로 토지 투자를 고려할 수 있다는 점이 투자 포인트가 될 수 있습니다. 농지로서의 잠재적 가치, 즉 향후 농업 활동이나 농지 관련 개발 가능성을 염두에 둘 수 있습니다. 다만, 이는 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 농업진흥구역 등 토지이용계획상의 제약을 우선적으로 고려해야 합니다. 지분 매각의 특성을 감안하여, 다른 공유자와의 협력을 통해 토지 가치를 높일 수 있는 방안을 모색하거나, 장기적인 관점에서 농지 가격 상승을 기대하는 투자자에게 적합할 수 있습니다. 그러나 앞서 언급된 법적 제약 및 리스크 요인들을 충분히 해소할 수 있는지에 대한 철저한 검토가 선행되어야 합니다.

법원 정보

홍성지원 경매4계