나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경20563 [2] 충청남도 홍성군 광천읍 소암리 84-1 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경20563 [2] 충청남도 홍성군 광천읍 소암리 84-1 임야 경매

• 사건번호: 2024타경20563
• 주소: 충청남도 홍성군 광천읍 소암리 84-1
• 감정가: 60,861,600원
• 최저가: 10,229,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 임야

홍성지원 경매4계 2024타경20563 | 소재지: 충청남도 홍성군 광천읍 소암리 84-1 | 감정가: 60,861,600원 | 최저가: 10,229,000원 | 용도: 임야

1. 홍성 지원 2024타경20563 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 홍성지원 2024타경20563 (2)

소재지: 충청남도 홍성군 광천읍 소암리 84-1

용도: 임야

감정가: 60,861,600원

토지면적: 36,517.00㎡ (약 11,049평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

소유자/채무자: 정OO

채권자: (OOOOOOOO (마스킹 처리)

입지조건

본 물건은 충청남도 홍성군 광천읍 소암리에 위치하며, 일부 토지는 장곡면 신풍리 인근에도 산재해 있습니다. 주위 환경은 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역으로 전반적으로 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근 도로망과의 연계도 양호한 편입니다. 북측 및 북동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하거나 연계되어 있어 일부 토지의 접근성은 확보되어 있습니다. 하지만 일부 필지는 맹지 상태로 있어 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

권리분석

본건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 정OO입니다. 채권자는 마스킹 처리되어 확인되지 않습니다. 권리관계 분석 시 가장 중요한 사항은 '토지 일부 지분 매각'이라는 점입니다. 이는 본 물건의 소유권이 공유자로 존재하며, 낙찰 시에도 전체 토지가 아닌 지분만큼만 소유권을 취득하게 됨을 의미합니다. 또한, '공유자 우선매수신고'가 신고되어 있어, 만약 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰이 무효로 될 수 있습니다. '분묘기지권'이 신고되어 있어, 분묘 존재 시 관련 법적 분쟁의 소지가 있습니다. '재매각' 건이라는 점은 과거 경매 절차에서 매수인이 나타나지 않았거나, 매각 결정 후 문제가 발생했을 가능성을 시사하므로 주의 깊은 확인이 필요합니다. 등기부상 추가적인 권리 관계는 제공된 정보만으로는 파악하기 어렵지만, 일반적으로 강제 경매는 선순위 권리가 말소되는 경우가 많습니다. 다만, 분묘기지권과 같은 특수 권리는 별도로 판단해야 합니다.

상권분석

본 물건이 위치한 지역은 주로 단독주택, 농경지, 자연림이 혼재된 농촌 지역입니다. 따라서 일반적인 상업 시설이나 번화한 도심의 상권과는 거리가 있습니다. 인근에 광천중학교가 언급되는 것으로 보아 기본적인 생활 편의 시설은 일정 부분 존재할 것으로 예상되나, 대규모 상업 지구 형성 가능성은 낮습니다. 자연 친화적인 환경을 선호하는 수요층에게는 적합할 수 있으나, 상업적 이용 가치보다는 전원생활이나 농업 관련 용도로 가치가 있다고 볼 수 있습니다.

생활정보

광천읍이라는 지리적 이점을 고려할 때, 인근 지역에 기본적인 생활 편의 시설(마트, 학교, 병원 등)이 존재할 것으로 예상됩니다. 특히 광천중학교가 언급되어 있어 교육 환경에 대한 일부 정보는 얻을 수 있습니다. 차량으로 이동 시 홍성군청이나 홍성읍 등 주요 행정 및 상업 중심지로의 접근도 가능할 것으로 보입니다. 다만, 물건 자체가 산재해 있고 자연림 지역에 위치하여 '생활권'이라는 측면에서는 도시 지역과는 다른 특성을 가집니다.

잠재적 리스크

1. 지분 매각: 낙찰 후에도 전체 토지의 일부 지분만 소유하게 되어, 다른 공유자와의 관계에서 재산권 행사에 제약이 따르거나 분쟁의 소지가 있습니다. 공유자 우선매수권 행사 가능성도 염두에 두어야 합니다.

2. 분묘기지권: 공부상 '임야'이나 '자연림' 상태로, 육안으로 확인되지 않은 분묘가 소재할 수 있다는 점은 큰 리스크입니다. 분묘가 존재하고 분묘기지권이 성립될 경우, 해당 토지의 이용 및 개발에 상당한 제약이 발생하며, 이로 인한 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다. (주의사항에 명시됨)

3. 재매각: 과거 경매에서 매수자가 나타나지 않았거나, 매각 후 문제가 발생하여 재매각이 진행되는 경우입니다. 이는 해당 물건에 대한 잠재적인 문제점이나 낮은 매력도를 시사할 수 있습니다.

4. 맹지 및 접근성: 일부 토지가 맹지이거나 도로와의 접면이 부족할 경우, 활용 가치가 현저히 떨어질 수 있습니다. (주의사항 및 요향표 상 맹지 필지 확인됨)

5. 토지이용계획 및 제한: 보전관리지역, 준보전산지, 가축사육제한구역 등 다양한 용도지역 및 제한 사항이 묶여 있어, 원하는 대로 토지를 개발하거나 이용하는 데 제약이 많을 수 있습니다.

6. 제시외 물건 제외: 비닐하우스, 물탱크 등은 매각 대상에서 제외되므로, 이를 활용하려던 계획은 수정해야 합니다. (주의사항에 명시됨)

7. 임대 관계 미상: 현재 토지에 대한 임대 관계가 불분명하여, 인수 시 임차인과의 관계 설정 문제가 발생할 수 있습니다.

종합 의견

본 물건은 충청남도 홍성군 광천읍에 위치한 임야의 일부 지분 매각 건으로, 감정가는 약 6천만 원 수준입니다. 토지는 여러 필지로 산재해 있으며, 자연림, 전, 일부 도로 등으로 이용되고 있습니다. 입지적으로는 농촌 지역의 한적한 환경을 제공하나, 상권이나 생활 편의 시설 접근성은 도심과는 비교할 수 없습니다.

권리 분석상으로는 지분 매각, 공유자 우선매수권, 분묘기지권, 재매각 등 여러 복잡한 권리 관계와 잠재적 리스크가 존재합니다. 특히 미확인 분묘의 존재 가능성과 맹지 필지, 다양한 토지 이용 제한은 투자 가치를 판단하는 데 있어 매우 신중한 접근을 요구합니다.

따라서 본 물건은 일반적인 투자자에게는 권하기 어려우며, 토지 지분 매각 및 분묘기지권 등 복잡한 권리 분석에 능통하고, 해당 지역의 토지 활용에 대한 명확한 계획을 가진 투자자 또는 실수요자에게 적합할 수 있습니다. 예를 들어, 공유자들과의 원만한 합의를 통해 지분 활용 방안을 모색하거나, 농업용지 또는 전원생활 부지로 활용하려는 목적을 가진 경우라면 고려해볼 수 있습니다.

투자 포인트

1. 자연 친화적 환경: 넓은 면적의 임야와 농경지가 포함되어 있어, 전원생활이나 자연을 활용한 시설(예: 체험 농장, 캠핑장 등 - 단, 관련 법규 및 지역 조례 확인 필수)의 잠재력을 가질 수 있습니다.

2. 지리적 잠재력 (장기적 관점): 홍성군 지역 개발 계획이나 교통망 확충 등에 따라 장기적인 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있으나, 이는 매우 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.

3. 경매 절차 이해: 복잡한 권리 관계(지분, 분묘기지권, 재매각)를 명확히 이해하고, 해당 권리들을 해결할 수 있는 전문성이나 의지가 있는 투자자에게는 특별한 기회가 될 수 있습니다.

4. 공유자 협의: 다른 공유자들과의 협력을 통해 효율적인 토지 이용 계획을 수립하거나, 지분 매입을 통한 단독 소유 전환 등을 고려해볼 수 있습니다.

법원 정보

홍성지원 경매4계