나이스옥션 법원경매 영동 2024타경629 [2] 충청북도 옥천군 옥천읍 오대리 882-2 전 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 영동 2024타경629 [2] 충청북도 옥천군 옥천읍 오대리 882-2 전 경매

물건 대표 이미지

영동지원 경매1계 2024타경629 | 소재지: 충청북도 옥천군 옥천읍 오대리 882-2 | 감정가: 7,735,000원 | 최저가: 3,168,000원 | 용도: 전

1. 영동지원 2024타경629 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 영동지원 2024타경629 (2)

소재지: 충청북도 옥천군 옥천읍 오대리 882-2

용도: 전 (토지)

감정가: 7,735,000원

토지면적: 1547.00㎡ (약 468평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

1.2. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 옥천군 옥천읍 오대리 소재 "오류마을" 남측 인근 및 북서측 원거리에 위치하며, 주변으로는 임야가 주를 이루고 전, 답 등 농경지가 혼재하는 금강 인근의 수변 지역입니다.

교통상황:

일련번호 1)의 경우, 본건 북측 및 동측으로 노폭 약 2-3m의 포장도로와 접하여 차량 진출입이 가능하며, 남측 인근 선착장까지 선박을 이용하여야 합니다.

일련번호 2)의 경우, 차량 진출입은 불가능하며 북측 인근까지 선박을 통해 진출입이 가능합니다.

형태 및 이용상태:

일련번호 1)은 남향 경사지를 평탄하게 조성한 부정형의 토지로 현재 휴경지 상태입니다.

일련번호 2)는 북향 완경사의 부정형 토지로, 일부에는 복숭아나무가 식재되어 있으며 휴경지 상태입니다.

인접 도로상태:

일련번호 1)은 북측 및 동측으로 노폭 약 2-3m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

일련번호 2)는 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

일련번호 1)은 자연환경보전지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역, 영농여건불리농지로 지정되어 있습니다.

일련번호 2)는 자연환경보전지역, 가축사육제한구역, (금강)수변구역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역(2권역)으로 지정되어 있습니다.

기타 참고사항: 본건 토지는 인접 토지와의 경계가 불분명하여 정확한 경계 및 위치 확인을 위해서는 별도의 측량이 필요합니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 금강 수변 지역에 자리하고 있어 뛰어난 자연 환경을 자랑하며, 주변은 임야와 농경지가 어우러져 있습니다. "오류마을"이 인근에 위치하여 기본적인 생활 기반에 접근할 수 있으나, 일부 토지는 차량 접근이 어렵고 선박을 이용해야 하는 특수한 교통 여건을 가지고 있습니다. 또한, 다양한 환경 관련 규제 지역에 속해 있어 개발 및 활용에 제약이 따르는 곳입니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 한OO이고 채권자는 하OOOOOOOO입니다. 매각 대상은 토지의 일부 지분이며, 공유자가 우선적으로 매수할 수 있는 권리(1회)가 있으므로 입찰 전 이를 반드시 확인해야 합니다. 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다. 취득 후 5년간 농지 이용 실태 조사가 이루어지므로, 발급 가능 여부를 사전에 확인하는 것이 매우 중요합니다. 본건은 재매각 건으로, 이전 입찰 과정에서 발생한 문제가 있음을 인지해야 합니다.

1.5. 상권분석

주변 지역은 주로 임야와 농경지로 이루어진 농촌 및 자연 경관 지역입니다. "오류마을"과 같은 소규모 주거 지역이 있어 기본적인 배후 수요는 존재할 수 있으나, 활발한 상업 시설이나 유동인구가 많은 상권과는 거리가 있습니다. 자연 경관을 중시하는 전원생활이나 농업 관련 활동에 적합한 입지입니다.

1.6. 생활정보

가장 가까운 "오류마을"을 통해 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다. 일부 필지의 낮은 접근성은 생활의 불편함으로 작용할 수 있으며, 차량 대신 선박을 이용해야 하는 점은 특이사항입니다. 금강 수변 지역이라는 지리적 특성상, 낚시나 휴식 등 자연 친화적인 활동을 즐기기 좋은 환경을 제공합니다. 다만, 엄격한 환경 규제로 인해 특정 용도로의 개발이나 활용에는 제약이 따를 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

본 물건은 여러 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 첫째, 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로 다른 공유자와의 복잡한 소유권 및 이용 관계가 발생할 수 있습니다. 둘째, 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰이 무효가 될 수 있습니다. 셋째, 농지취득자격증명 미제출 시 입찰 보증금 전액이 몰수될 수 있는 치명적인 위험이 있습니다. 넷째, 일부 필지는 차량 접근이 불가능하고 맹지인 경우도 있어 접근성이 매우 낮습니다. 다섯째, 토지 경계가 불분명하여 별도의 측량이 필요하며, 이에 따른 추가 비용과 시간이 소요될 수 있습니다. 여섯째, 자연환경보전지역, 수변구역, 수질보전특별대책지역 등 엄격한 환경 규제로 인해 건축, 개발, 농업 방식 등에 상당한 제약이 따릅니다. 일곱째, 재매각 건이므로 이전 입찰에서 발생한 미납, 하자로 인한 경매 재개 등의 사유를 면밀히 파악해야 합니다. 마지막으로, 영농여건불리농지로 지정되어 농업적 활용 가치가 낮을 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건은 금강 수변의 아름다운 자연 환경을 소유할 수 있다는 점이 매력적일 수 있습니다. 지분 매각 및 다수의 제약 사항으로 인해 일반적인 부동산 투자 대비 낮은 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다. 만약 향후 지역 개발이나 환경 규제 완화가 이루어진다면 가치 상승의 가능성도 배제할 수는 없으나, 현재로서는 가능성이 매우 낮습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 충청북도 옥천군 금강 인근에 위치한 토지 일부 지분 경매 물건으로, 빼어난 자연 환경을 지니고 있습니다. 그러나 지분 매각, 공유자 우선매수, 농지취득자격증명 필수 제출, 낮은 접근성, 복잡한 환경 규제, 경계 불분명, 재매각 등 다수의 까다로운 조건과 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 농지취득자격증명 관련 위험은 낙찰 결과에 치명적인 영향을 미칠 수 있습니다.

따라서 본 물건은 일반적인 투자보다는, 해당 지역에 대한 특별한 관심이 있거나, 토지 경계 확인, 공유자와의 협의 등 추가적인 시간과 비용 투입을 감수할 의향이 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다. 철저한 사전 조사와 법률 검토 없이는 신중한 접근이 필요합니다.

법원 정보

영동지원 경매1계