나이스옥션 법원경매 여주 2023타경37788 [1] 경기도 이천시 대월면 19-1 대흥리 제1동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시공 · 평가일 2024.01.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 이천시 부발읍 소재 "에스케이하이닉스 이천공장" 남서측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 평지내지는 완경사지로 "도로"로 이용중임.

인접 도로상태

기호(2) 토지는 북측, 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 기호(3) 토지는 기호(2)에 열결됨.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공익용산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

기호(3) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 미상임.
② 기 타 : 본건 토지의 인접지와의 지적경계가 불분명한 바, 인접지와의 지적경계 등에 대한 정확한 확인은 측량을 요하므로 경매 진행시 유의하시기 바람.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 이천시 부발읍 소재 "에스케이하이닉스 이천공장" 남서측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

2015년 2월 6일 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건내 1층 101호로서,
외벽 : 드라이비트 등 마감.
내벽 : 벽지 마감 등.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(내부 이용상황 및 구조는 후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 가스난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로 주거용(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각(목록2.3. 지분매각임)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 여주지원 2023타경37788 (1)

* 소재지: 경기도 이천시 대월면 19-1 대흥리 제1동 1층101호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 83,943,550원

* 토지면적: 1,270.19㎡ (약 384.09평)

* 토지지분: 40.8486㎡ (약 12.35평)

* 건물면적: 24.32㎡ (약 7.36평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 일괄매각(목록2.3. 지분매각임)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 이천시 부발읍 소재 "에스케이하이닉스 이천공장" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 주변은 다세대주택, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 주거지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통입니다.

* 토지 이용 및 형태: 본건 토지(기호 2, 3)는 부정형의 평지 내지는 완경사지로 "도로"로 이용 중입니다. 기호(2) 토지는 북측, 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 기호(3) 토지는 기호(2)에 연결됩니다. 건물 자체는 사다리형 평지로 주거용(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북동측 및 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태:

- 도시지역, 자연녹지지역에 해당합니다.

- 가축사육제한구역(전부제한지역), 배출시설설치제한지역, 공익용산지(기호2), 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 환경 및 국토 이용 관련 규제가 적용됩니다.

- 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부 포함)로 분류됩니다.

1.2. 권리분석

* 소유권: 집합건물 등기부상 소유권보존 및 이전 등기가 확인됩니다. (2015년 2월 17일 소유권보존, 2015년 2월 17일 김원준에게 매매로 소유권이전)

* 말소기준권리: 엠씨아이대부주식회사 근저당 (2015년 6월 11일 접수, 을1 집합건물, 을6 토지)이 말소기준권리이며, 이보다 늦게 설정된 대부분의 권리(근저당, 임의경매, 가압류, 압류 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 말소 예정 권리: 하나은행 근저당 (총 396,000,000원), 엠씨아이대부주식회사 근저당 (61,600,000원), 왜관새마을금고 근저당 (총 1,260,000,000원), 이천신용협동조합 근저당 (383,500,000원), 이천우리새마을금고 근저당 (45,775,540원) 등 다수의 근저당 및 담보 관련 권리가 말소될 예정입니다.

* 소멸되지 않는 권리: 보고서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음"으로 기재되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 다만, '임대관계 미상'으로 표기되어 있어 실제 거주자 현황 및 명도 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다. 대항력 있는 임차인이 보증금 없이 거주 중일 경우, 명도 시 별도의 절차가 요구될 수 있습니다.

* 특수사항: 공동담보, 지분매각(목록2.3.)으로 인한 복잡성이 있을 수 있습니다. 토지의 인접지와의 지적 경계가 불분명하여 측량을 통한 정확한 확인이 필요하므로 경매 진행 시 유의해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 본건은 SK하이닉스 이천공장 인근에 위치하며, 주거 및 농경지가 혼재된 지역입니다. 대규모 산업단지 인접으로 직주근접 수요가 있을 수 있습니다.

* 상권 특성: 해당 지역은 주로 주거 기능과 농업이 혼합된 형태를 보이며, 특정 상업지구보다는 주변 주거 수요를 지원하는 소규모 상가나 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 버스정류장 이용 등 기본적인 대중교통 접근성은 보통 수준입니다. 주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 주거지대임을 감안할 때 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있을 것으로 추정됩니다.

* 주거 환경: 다세대주택, 단독주택, 농경지가 혼재하는 환경으로, 조용한 주거 환경을 선호하는 수요자에게 적합할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지적 경계 불분명: 토지의 지적 경계가 불분명하여 인접 토지와의 경계 분쟁 가능성이 있으며, 측량을 통해 정확한 확인이 필요합니다. 이는 재산권 행사 및 향후 개발 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 명확히 파악되지 않아, 실제 점유 현황 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 비록 인수 보증금은 없으나, 점유자 확보 및 명도 절차에 대한 면밀한 준비가 요구됩니다.

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 토지 이용 제한이 있어 건축 및 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

* 지분 매각: 토지 및 건물이 다수의 지분으로 구성되어 있어, 소유 관계가 복잡할 수 있으며, 이는 향후 재산권 행사나 처분에 있어 번거로움을 야기할 수 있습니다. (주의사항: 일괄매각(목록2.3. 지분매각임))

1.6. 종합 의견

본건은 SK하이닉스 이천공장 인근에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 83,943,550원입니다. 건물 면적은 24.32㎡(약 7.36평)로 소형 주거 공간이며, 토지 지분도 40.8486㎡(약 12.35평)으로 크지 않습니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담은 없어 보이며, 임대 관계 미상 및 지적 경계 불분명과 같은 몇 가지 리스크 요인이 존재합니다. 하지만 주변 유사 면적대의 시세를 고려했을 때, 감정가는 시장 가격 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* SK하이닉스 인근 직주근접 수요: 대규모 산업단지 인근에 위치하여 소형 주거 공간에 대한 임대 수요가 존재할 수 있습니다.

* 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 책정되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 단순화: 말소기준 권리 이후의 권리들이 모두 소멸될 예정으로, 낙찰 후 권리 관계가 깔끔할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 83,943,550원입니다. 주변 유사 면적(84.86㎡)의 매매 사례를 분석한 결과, 제곱미터당 3,535,000원 ~ 4,006,596원의 시세가 형성되어 있습니다. 본건의 감정가 기준 제곱미터당 가격은 약 3,451,215원으로, 유사 시세보다 다소 낮게 평가되어 있습니다.

이를 바탕으로 본건의 예상 시장 가치는 약 91,766,380원 수준으로 산정됩니다.

따라서, 본건의 최적 입찰가 범위는 감정가(83,943,550원) 이상에서 시장 가치(약 91,766,380원) 수준까지 고려할 수 있습니다. 잠재적 리스크 요인(지적 경계 불분명, 임대 관계 미상)을 감안하여, 85,000,000원 ~ 95,000,000원 사이에서의 입찰을 권장합니다. 현장 조사 및 권리 관계에 대한 추가적인 면밀한 검토 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.