나이스옥션 법원경매 여주 2024타경30722 [2] 경기도 양평군 옥천면 174 신복리 숙박시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 여주 2024타경30722 [2] 경기도 양평군 옥천면 174 신복리 숙박시설 경매

• 사건번호: 2024타경30722
• 주소: 경기도 양평군 옥천면 동막길 80
• 감정가: 783,672,300원
• 최저가: 268,800,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 숙박시설

여주지원 경매1계 2024타경30722 | 소재지: 경기도 양평군 옥천면 동막길 80 | 감정가: 783,672,300원 | 최저가: 268,800,000원 | 용도: 숙박시설

1. 물건 보고서

1.1. 사건 기본 정보

사건번호 여주지원 2024타경30722 (2)

소재지 경기도 양평군 옥천면 신복리 174 외 (일괄매각 물건)

용도 숙박시설 (공부상 사무소, 실제 주택 및 생활숙박시설)

감정가 783,672,300원

경매구분 부동산임의경매

채권자 농OOOOOOOOOOO (채무자/소유자 정OO)

1.2. 물건 세부 사항

토지면적 853.00㎡ (약 258.05평)

건물면적 310.53㎡ (약 93.94평)

제시외 건물면적 16.10㎡ (약 4.87평)

총 건물면적 326.63㎡ (약 98.80평)

매각대상 토지/건물 일괄매각

특이사항 일괄매각. 제시외 물건 (데크 목조 6.5㎡, 데크 목조 3.6㎡, 경사로 목조 6.0㎡) 포함. 목록5. 공부상 사무소이나 1층 주택, 2층은 생활숙박시설로 이용 중.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 경기도 양평군 옥천면 신복리 "신복3리 마을회관" 북동측 원거리에 위치하며, 주위는 동막골 주변 주택지대로 단독주택 및 펜션, 농경지, 자연림 등이 혼재된 전원형 주거환경입니다.

차량 접근성은 용이하나, 버스정류장이 근거리에 있어 대중교통수단 이용은 다소 불편한 편입니다. 기호(4), (9) 토지 서측과 기호(8) 토지 남측으로 동막길에 접하고 있어 도로 접근성은 양호합니다.

기호(1), (7), (8) 토지는 묵전 또는 급경사지대이며, 기호(4), (9) 토지가 펜션 대지 및 부속 토지로 이용 중입니다. 전체적으로 남하향의 지세를 이루고 있습니다.

2.2. 상권분석

본건은 농경지와 자연림 속에 위치한 펜션 밀집 지역이므로, 일반적인 소비 상권보다는 전원주택 및 휴양형 숙박시설(펜션, 생활숙박시설)을 중심으로 하는 비정기적인 유동 인구를 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

인근의 옥천면은 양평의 주요 관광지 및 휴양지로 접근성이 양호하여, 주말이나 휴가철 수요를 기대할 수 있습니다.

2.3. 생활정보

주거지역이라기보다는 휴양시설 밀집 지역으로, 일상적인 편의시설(대형마트, 병원, 학교 등)은 차량으로 이동해야 하는 거리에 위치합니다.

주변에 특정 대규모 혐오시설은 확인되지 않았으나, 주변 환경이 단독주택, 펜션, 농경지, 자연림 등으로 구성되어 있어 조용하고 쾌적한 전원생활 환경을 제공합니다.

3. 권리 및 리스크 분석

3.1. 권리분석

본 경매는 채권자 농OOOOOOOOOOO의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건입니다. 소유자와 채무자가 정OO으로 동일하며, 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

일괄매각 조건에 제시외 물건 (데크, 경사로)까지 포함되어 있어 매수 후 법정지상권이나 제시외 물건 관련 별도 법적 분쟁의 가능성은 낮습니다.

현장조사 시 이해관계인 부재로 임대차 관계는 확인하지 못하였으므로, 낙찰자는 정확한 임차인 현황과 대항력을 별도로 파악해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크

가. 토지이용계획 및 제한사항: 본건 토지 대부분은 계획관리지역으로 비교적 용도 활용 범위가 넓은 편이나, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등의 중첩 규제가 존재하여 개발 행위 시 제한을 받을 수 있습니다.

나. 용도 불일치 리스크: 공부상 용도는 '사무소'이나, 실제 '1층 주택, 2층 생활숙박시설'로 이용 중인 상태입니다. 이는 건축법상 용도변경 절차를 거치지 않은 불법 건축물일 수 있으며, 낙찰 후 이행강제금 부과 또는 원상복구 명령의 리스크가 존재합니다. 매수인은 이 부분에 대한 지자체 문의 및 합법화 가능성을 사전에 확인해야 합니다.

다. 토지 지형: 기호(1), (8) 토지는 남하향 급경사 변형 토지로 묵전 상태이며, 효율적인 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 제안

4.1. 종합 의견

본 물건은 양평군 옥천면 동막골 인근의 펜션 밀집 지역에 위치한 주택 겸 생활숙박시설입니다. 감정가 기준 약 7억 8천만 원대로, 토지면적이 넓고 (약 258평) 건물 연면적도 상당하여 (약 99평) 실사용 가치가 높습니다.

주요 리스크는 '공부상 용도(사무소)와 실제 이용현황(주택/생활숙박시설)의 불일치'이므로, 이 부분에 대한 명확한 해결 방안 (합법화 또는 원상복구 비용)을 입찰 전 검토해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 양평군의 쾌적한 자연환경 속에서 전원생활과 수익형 숙박시설 운영을 동시에 고려할 수 있는 입지입니다.

다목적 활용성: 1층은 거주 목적인 주택으로, 2층은 수익 창출이 가능한 생활숙박시설로 활용하고 있어 투 트랙 전략이 가능합니다.

계획관리지역: 토지의 용도지역이 계획관리지역으로 향후 매매 또는 재개발 시 상대적으로 자유로운 건축행위가 가능합니다. (단, 중첩규제 확인 필요)

제시외 포함 일괄매각: 데크, 경사로 등 부속시설까지 일괄매각에 포함되어 있어, 추가 분쟁 없이 현황 그대로 인수할 수 있습니다.

법원 정보

여주지원 경매1계