나이스옥션 법원경매 여주 2024타경30722 [1] 경기도 양평군 옥천면 신복리 175-8 전 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 여주 2024타경30722 [1] 경기도 양평군 옥천면 신복리 175-8 전 경매

물건 대표 이미지

여주지원 경매1계 2024타경30722 | 소재지: 경기도 양평군 옥천면 신복리 175-8 | 감정가: 731,265,500원 | 최저가: 250,824,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 입찰 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 여주지원 2024타경30722 (1)이며, 소재지는 경기도 양평군 옥천면 신복리 175-8 외 다수 필지입니다. 본건의 용도는 '전'을 포함한 다수 필지로, 현황은 묵전, 펜션 대지, 부속 토지, 도로 등으로 복합적으로 이용되고 있습니다. 감정가는 731,265,500원입니다.

1.2. 면적 및 지분 정보

매각 대상 토지의 총 면적은 1934.00제곱미터 (약 585.08평)이며, 이 중 일부 지분(185750)이 매각됩니다. 건물면적은 0.00제곱미터이나, 목록7. 지상에 소재하는 제시외 건물(창고 2동)이 41.20제곱미터 (약 12.46평) 포함되어 일괄 매각됩니다. 매각 대상은 토지일부지분매각입니다.

1.3. 매각 조건

본 경매는 부동산임의경매이며, 매각 대상은 토지일부지분매각임에도 '일괄매각'으로 진행됩니다. 목록2, 3, 6 토지는 지분매각이고, 나머지 토지(1, 4, 7, 8, 9)와 기호5 건물, 제시외 건물은 일괄매각입니다. 특히, 목록1과 7 토지에 대해서는 농지취득자격증명(농취증) 제출이 필수이며, 미제출 시 매수보증금은 반환되지 않습니다. 현재 재매각 물건으로 진행되고 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 경기도 양평군 옥천면 신복리 "신복3리 마을회관" 북동측 원거리에 위치하며, 동막골 주변 주택지대를 형성하고 있습니다. 주위는 단독주택 및 팬션, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 전형적인 전원생활 지역입니다. 버스정류장이 근거리에 있으나 대중교통 이용은 불편하며, 차량을 이용한 접근성은 용이한 편입니다.

2.2. 주변 환경 및 형태

토지 기호(1)은 남측으로 계곡에 접한 남하향 급경사 변형 사다리형태의 묵전 상태입니다. 기호(4), (7), (9)는 펜션 및 그 부속 토지로 이용 중이며, 기호(2), (3), (6)은 도로로 이용 중입니다. 전반적으로 남하향 또는 남서하향의 지세를 보입니다. 기호(4), (9) 토지 서측과 기호(8) 토지 남측으로 동막길에 접하고 있어 도로 접근에는 문제가 없습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한

매각 대상 토지 대부분은 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등의 제한을 받습니다. 기호(1), (7) 토지는 농지로서 영농여건불리농지에도 해당합니다. 계획관리지역으로서 건폐율/용적률 제한을 준수한다면 다양한 개발 가능성이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각의 형태 및 주의사항

본건은 일괄매각(토지 다수 필지 + 건물 기호5 + 제시외 건물)이지만, 그 내용이 복잡합니다. 목록2, 3, 6 토지는 '지분' 매각이므로, 낙찰 후 다른 공유자와의 협의 또는 공유물분할 청구 등의 절차가 필요합니다. 목록1, 7은 농취증을 요구하는 농지이므로, 이 절차를 간과하면 보증금 몰수의 위험이 있습니다.

3.2. 지상권 정리

목록1 토지의 을구 순위 6번 및 목록7 토지의 을구 17번에 설정된 지상권(2011.2.23. 제7698호)에 대하여, 지상권자인 양평농업협동조합의 말소동의서가 제출되어 있습니다. 이는 낙찰 후 지상권에 대한 부담이 해소될 가능성이 높아 권리 관계가 비교적 깔끔하게 정리될 것으로 보입니다.

3.3. 제시외 물건 및 건물 현황

목록7 지상에 소재하는 제시외 창고 2동(총 41.20제곱미터)은 매각에 포함되나, 이동 가능한 컨테이너는 매각에서 제외됩니다. 기호(5) 건물은 공부상 용도는 '사무소'이나, 현황은 1층은 주택, 2층은 생활숙박시설로 이용 중입니다. 이는 향후 용도변경 또는 이행강제금 부과 등의 리스크가 존재할 수 있습니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권분석

본건은 농경지, 주택, 펜션 등이 혼재된 전원 주택지대에 위치합니다. 상업 시설이 밀집된 일반적인 '상권'과는 거리가 멀며, 주요 이용 가치는 전원 주택 또는 펜션 등의 숙박 시설 운영에 있습니다. 펜션 부속 토지로 이용 중인 점을 미루어, 주변의 자연 환경을 기반으로 한 숙박업 수요가 존재한다고 판단됩니다.

4.2. 생활정보

대중교통 이용이 불편하여 차량 의존도가 높습니다. 생활 편의시설은 원거리에 위치할 가능성이 높으며, 인근 '신복3리 마을회관' 주변의 기초 생활 편의시설을 이용해야 할 것으로 보입니다. 환경적으로는 수질보전특별대책지역(1권역)에 속하여 자연환경이 잘 보전되어 있다는 장점이 있습니다.

4.3. 혐오시설 검토

주변 시설에 대한 외부 검색은 제한되나, 제시된 정보 상으로는 특별한 혐오시설에 대한 언급은 없습니다. 다만, 주변에 가축사육제한구역(일부제한지역)이 설정되어 있음을 고려할 때, 일정 거리 내에 축사가 위치할 가능성은 배제할 수 없습니다. 현장 방문 시 이 부분을 확인해야 합니다.

5. 투자 분석

5.1. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '농지취득자격증명' 미제출 시 매수보증금을 몰수당하는 것입니다. 두 번째 리스크는 목록2, 3, 6 토지가 '지분' 매각이므로, 낙찰 후 공유자 간의 권리관계를 정리해야 하는 부담이 있다는 점입니다. 세 번째, 기호(5) 건물의 공부상 용도(사무소)와 현황 용도(주택/숙박시설)의 불일치로 인한 법적 리스크가 존재합니다.

5.2. 투자 포인트

총 면적 1934.00제곱미터 (약 585.08평)의 넓은 면적을 확보할 수 있으며, 주요 토지 대부분이 '계획관리지역'에 속하여 비교적 개발 용이성이 높습니다. 복잡했던 지상권 설정등기에 대해 지상권자(농협)의 말소 동의서가 제출된 것은 중요한 호재로, 권리관계 정리가 수월할 것으로 기대됩니다. 현황 펜션 부속 토지 및 도로로 이용 중이라 당장 활용도가 높습니다.

5.3. 종합 의견

본건은 농지취득자격증명 요건을 충족할 수 있고, 다수 필지의 '지분' 매각 문제를 해결할 능력이 있는 투자자에게 적합한 물건입니다. 넓은 계획관리지역 토지 및 펜션 부속 토지로서의 가치, 그리고 지상권 말소 동의서를 통한 권리관계의 안정화는 긍정적입니다. 다만, 농취증 리스크를 최우선적으로 검토해야 하며, 재매각 물건이라는 점에서 입찰 경쟁도 고려해야 합니다.

5.4. 투자 포인트

1. 농지취득자격증명 발급 가능성 확보 시, 대형 계획관리지역 토지 확보의 기회.

2. 지상권 말소 동의서 제출로 복잡한 권리관계 해소 용이.

3. 펜션 및 전원주택 개발 및 운영 목적으로 활용 가치가 높음.

4. 제시외 건물 포함 일괄 매각으로 현황 이용에 유리.

법원 정보

여주지원 경매1계