나이스옥션 법원경매 여주 2024타경35536 [1] 경기도 여주시 북내면 가정리 188 전 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 여주 2024타경35536 [1] 경기도 여주시 북내면 가정리 188 전 경매

물건 대표 이미지

여주지원 경매1계 2024타경35536 | 소재지: 경기도 여주시 북내면 가정리 188 | 감정가: 67,945,000원 | 최저가: 7,994,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 정보 및 소재지

사건번호는 여주지원 2024타경35536 (1)입니다.

소재지는 경기도 여주시 북내면 가정리 188 외 2필지로, 토지 용도는 '전(밭)'을 포함한 기타 목적의 토지입니다.

1.2. 면적 및 감정가

매각대상 토지면적은 635.00㎡ (약 192.09평)이며, 제시외 면적 및 건물 면적은 없습니다.

감정가는 67,945,000원으로 산정되었습니다.

1.3. 특이사항 및 경매 구분

본 경매는 '청산을 위한 형식적 경매'로 진행되며, 소유자 및 채권자가 한OO로 동일합니다.

가장 중요한 특이사항은 *농지취득자격증명(농취증)*이 필수적으로 요구된다는 점입니다. 미제출 시에는 매수보증금이 반환되지 않으니 입찰 전 필히 확인해야 합니다.

또한, '재매각' 이력이 있습니다.

2. 입지조건 및 주변 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 총 3개 필지(기호 1, 2, 3)로 산재되어 있습니다.

기호(1, 2)는 여주시 북내면 가정리 소재 '가정1리마을회관' 동측 및 남측 인근에 위치하며, 농경지, 농가촌락, 야산 등으로 이루어진 전형적인 농촌지대입니다.

기호(3)은 여주시 대신면 도롱리 소재 '도롱리마을회관' 북서측 근거리에 위치하며, 야산, 농경지, 일부 농가촌락 및 전원주택이 산재하는 지역입니다.

2.2. 토지 이용 및 형태

기호(1): 전(밭)으로 이용 중이며, 지적상 맹지입니다. 인접지를 통해 출입이 가능합니다.

기호(2): 대부분 도로로 이용 중인 부정형의 평지 토지입니다. 폭 2-3미터 포장도로로 현황도로와 연계되어 접근성이 좋습니다.

기호(3): 대부분 자연림 상태인 부정형의 완경사지입니다. 지적상 도로(임도)에 접하나, 현황은 폐도된 것으로 조사되어 접근성이 다소 불편할 수 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

각 필지별로 다양한 용도지역 및 제한사항이 적용됩니다.

기호(1): 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 200m), 자연보전권역 등으로 제한을 받습니다.

기호(2): 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 개발 여건이 상대적으로 양호합니다.

기호(3): 농림지역, 보전관리지역, 생산관리지역이 혼재되어 있으며, 준보전산지, 수질보전특별대책지역 등 강력한 규제가 적용됩니다. 특히 농림지역은 개발행위에 가장 큰 제약을 주는 요소입니다.

3. 교통 및 생활정보

3.1. 교통 상황

기호(1)은 차량 출입이 불가하여 접근성이 낮습니다.

기호(2)는 도로로서 차량 접근이 가능하며 근거리에 버스정류장이 소재합니다.

기호(3)은 인근까지 차량 접근은 가능하나, 버스정류장이 원거리에 있어 제반 교통 여건은 다소 불편한 편입니다.

3.2. 주변 환경 (혐오시설 포함)

본건 소재지인 북내면 가정리는 금당천이 흐르고 고려시대 가정 이곡 선생의 정자가 있던 유서 깊은 마을로, 원주 원씨 집성촌이 자리 잡고 있습니다. 마을 주민들의 단합이 잘 되는 전통적인 농촌 마을의 특성을 보입니다.

주변 시설로는 가정1리마을회관이 인근에 있으나, 일반적인 생활 편의시설 및 상권은 원거리에 위치하여 자차 이용이 필수적입니다.

검색 결과, 소재지 주변에 특별히 주목할 만한 혐오시설(대형 공장, 폐기물 시설, 대규모 축사 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 농촌 지역의 특성상 소규모 축사나 묘지 등은 산재할 수 있습니다.

4. 권리분석 및 잠재적 리스크

4.1. 권리관계 분석 (형식적 경매)

본건은 '청산을 위한 형식적 경매'입니다. 이는 채권자가 채무자의 상속인에게 공유물 분할을 위해 제기했거나, 공유 관계 해소 등을 위해 진행되는 경매로, 일반적인 강제/임의 경매와 달리 복잡한 채무관계보다는 소유 관계 해소가 주된 목적입니다.

4.2. 농지취득자격증명 리스크 (최대 리스크)

본건 매각대상에는 '전(밭)'이 포함되어 있으므로, 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다.

주의사항에 명시된 바와 같이 *농지취득자격증명 미제출 시에는 매수보증금을 반환받을 수 없습니다*. 이는 입찰자의 최대 리스크이므로, 입찰 전 관할 기관(여주시 북내면사무소 등)을 통해 농지취득 가능 여부를 철저히 확인해야 합니다.

4.3. 재매각 리스크

본건은 '재매각' 물건입니다. 이는 이전 낙찰자가 보증금을 포기하거나, 서류 미비(농취증 미제출 포함) 등으로 인해 다시 경매가 진행되는 경우를 의미합니다. 재매각 사유를 정확히 파악하는 것이 중요하며, 만약 농취증 미제출이 사유라면, 입찰자 역시 동일한 리스크에 노출될 수 있음을 명심해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 여주시 북내면과 대신면에 산재한 3개 필지로 구성되어 있으며, 용도지역이 계획관리지역(기호 2)부터 농림지역(기호 3)까지 다양하게 혼재되어 있어, 개발 및 활용 가치가 필지별로 극명하게 갈립니다.

농지취득자격증명 발급 가능 여부가 낙찰 성공의 가장 큰 관건이며, 기호(1)의 맹지성 및 기호(3)의 폐도 현황 등은 개별적인 개발 행위에 있어 추가 비용(도로 확보, 진입로 개설)을 발생시킬 수 있습니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 기호(2) 토지는 계획관리지역 및 자연취락지구에 위치하여 상대적으로 개발 여건이 양호하며 도로로 이용되어 활용도가 높습니다.

가격적 매력: 감정가 대비 저렴하게 낙찰될 경우, 기호(1, 3)의 낮은 접근성 및 규제 요인을 상쇄할 수 있는 가격적인 메리트가 발생할 수 있습니다.

장기 보유 관점: 농림지역이나 생산관리지역 토지는 당장의 개발보다는 장기적인 관점에서 토지 본연의 가치 상승을 기대하는 투자자에게 적합합니다.

법원 정보

여주지원 경매1계