나이스옥션 법원경매 수원 2024타경69335 [1] 경기도 화성시 오산동 1012 중흥에스클래스더테라스리버파크3차 1737동 4층401호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2024.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 오산동 소재 "동탄초등학교" 남서측 근거리에 위치하는 구분건물로서, 주위는 연립주택, 아파트단지, 교육시설, 공원 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 내 제1737동 제4층 제401호로서,
- 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등
- 창호 : 하이샤시 창호 마감임.

이용상태

연립주택으로 이용 중임. (후첨"건물내부구조도"참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, "공동주택(연립주택)" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로가 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 대로3류(폭 25m-30m)(2014-10-01)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2014-10-01)(보행자전용도로, 동탄2지구)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(2014-10-01)(일반도로, 동탄2지구)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각. 매수신청보증금 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

수원지방법원 2024타경69335 (1)

소재지

경기도 화성시 오산동 1012 중흥에스클래스더테라스리버파크3차 1737동 4층401호

용도

연립주택

감정가

1,260,000,000원

면적

토지면적: 168.82㎡ (약 51.06평)

건물면적: 133.94㎡ (약 40.51평)

매각대상

토지 및 건물 일괄매각

경매구분

부동산임의경매

채권자

더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항

중복사건, 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 물건은 경기도 화성시 오산동에 위치하며, "동탄초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 연립주택, 아파트 단지, 교육 시설, 공원 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제1종일반주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역, 대로3류, 소로3류, 중로1류에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다. 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 공동주택(연립주택) 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부요약

본 물건의 말소기준권리는 2021년 6월 25일 접수된 국민은행 근저당권(을1)입니다. 등기부상 을구의 근저당권과 갑구의 가압류 및 임의경매 개시결정은 모두 말소 예정입니다. 총 등기부채권액은 1,652,594,479원입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권은 매각으로 소멸되지 않을 수 있습니다. (자세한 내용은 별도 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 현재 임차인이 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상가 및 근린생활시설

물건지 인근에 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

도보 거리에 동탄초등학교가 위치하여 자녀들의 통학이 편리합니다.

5.2. 교통

단지 내 포장도로가 외곽 공도와 잘 연결되어 있으며, 인근 버스정류장을 통해 시내버스 이용이 가능합니다.

5.3. 기타편의시설

주변 아파트 단지 및 근린생활시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 및 유동화물건

본 건은 중복사건 및 유동화물건으로, 경매 진행 과정에서 추가적인 복잡성이 발생할 수 있습니다.

6.2. 재매각

본 물건은 재매각 대상입니다. 재매각 사유를 파악하고 입찰에 신중을 기해야 합니다.

6.3. 보증금률

매수신청보증금이 통상 10%가 아닌 20%이므로, 입찰 시 보증금 준비에 유의해야 합니다.

6.4. 기타 특수사항

등기부상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 이에 대한 추가적인 권리 분석이 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 장점

* 신축급 연립주택으로 양호한 건물 상태 및 최신 설비 보유

* 초등학교 인접 및 주변 근린생활시설, 공원 등 생활 인프라 우수

* 차량 접근성 및 대중교통 이용 편리

7.2. 단점

* 중복사건, 유동화물건, 재매각 등 권리관계 복잡성 및 불확실성 존재

* 매수신청보증금 20%로 초기 자금 부담 가중

* 등기부상 소멸되지 않는 지상권 존재 가능성

8. 투자 포인트

화성시 동탄2지구의 개발 잠재력과 신축 연립주택의 희소성을 고려할 때, 안정적인 주거 가치를 기대할 수 있습니다. 재매각 물건으로 인한 가격 조정 가능성을 염두에 두고 신중하게 접근한다면, 합리적인 가격에 매수할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 단지(중흥에스클래스더테라스리버파크2차, 2019년식)의 전용면적 103.32㎡(약 31.25평)가 8억 6,500만원(약 837.21만원/m²), 106.74㎡(약 32.28평)가 9억 1,000만원(약 852.53만원/m²)에 거래되었습니다. 본건 물건의 전용면적 133.94㎡(약 40.51평)에 유사 단지의 평균 면적당 단가(약 845만원/m²)를 적용할 경우, 예상 시세는 약 11억 3,150만원 수준입니다.

9.2. 감정가 대비 시세 비교

본건의 감정가는 12억 6,000만원으로, 이는 유사 단지 거래가 대비 면적당 단가(약 940.73만원/m²) 기준으로 산정된 것으로 보입니다. 제공된 시세 정보와 비교했을 때 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

9.3. 예상 입찰가 및 보증금

종합적인 시세 분석 및 재매각, 권리관계의 복잡성을 고려하여, 예상 입찰가는 감정가보다는 시세에 근접한 수준으로 보수적으로 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 11억 2,000만원

(입찰 보증금: 11억 2,000만원의 20% = 2억 2,400만원)

주변에 혐오시설로 판단될 만한 시설은 제공된 정보 및 일반적인 도시 계획으로 볼 때 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.