나이스옥션 법원경매 인천 2024타경512412 [1] 인천광역시 부평구 부개동 120-229 화이트캐슬 가동 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가교 · 평가일 2024.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부개동 소재 "부평여자중학교" 남측 인근에 위치하고 있으며
주위는 다세대주택, 오피스텔 등이 혼재되어 있는 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지는 차량출입이 가능하며 인근에 버스 정류장 등이 위치하고 있는 바 접근성,노선 및
운행횟수 등으로 보아 대중교통 여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제2층 제202호로서,
(사용승인일자:2014.09.03)
외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부타일붙임 마감등으로 추정됨.
창호 : 샷시창임.

이용상태

본건은 도시형생활주택으로 이용 중 인것으로 추정됨.

설비내역

기본적인 위생 및 전기설비, 급·배수시설, 난방설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 3필지1단의 사다리형 평지의 토지로서 "도시형생활주택 건부지"등으로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북측으로 폭 약6미터 내외의 도로와 접하며, 서측 및 남측으로 폭 약 8미터 내외의
포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 과밀억제권역<수도권
정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경512412 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부개동 120-229 화이트캐슬 가동 2층202호

용도: 도시형생활주택

감정가: 1억 6000만원

토지면적: 24.50㎡ (약 7.41평)

토지지분: 24.502299999999998㎡ (약 7.41평)

건물면적: 35.51㎡ (약 10.74평)

건물지분: 35.51㎡ (약 10.74평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 문OO

건물명: 화이트캐슬 가동

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제2층 제202호

사용승인일자: 2014년 09월 03일

총 세대수: (건축물 총괄표제부 기준) 28세대, (화이트캐슬 가동 기준) 14세대

2. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 부개동 소재 "부평여자중학교" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 오피스텔 등이 혼재된 주거지대로서 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 가능하며 인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

건물 북측으로 폭 약 6미터, 서측 및 남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

토지 이용 계획으로는 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

2.1. 주변 시설 정보

본건 주변으로 대규모 공장, 산업단지, 쓰레기 처리 시설 등 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

주요 편의시설로는 학교, 주거 시설 등이 밀집해 있습니다.

본건은 "부평여자중학교"와 인접하여 상대보호구역에 해당되는 점을 참고해야 합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 04월 20일자 울산세무서장의 압류 등기입니다.

등기부상 권리사항:

* 소유권 이전: 2016년 08월 22일 (김성희), 2021년 07월 15일 (김지연)

* 압류: 울산세무서장 (2023.04.20, 말소), 서울특별시 (2024.01.30, 말소)

* 강제경매: 문경인 (2024.03.08, 말소) - 본 경매 사건의 신청 채권자입니다.

총 등기부채권액: 195,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: 문경인

* 보증금: 195,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 07월 01일

* 확정일자: 2021년 06월 15일

* 대항력: 있음

* 비고: 물건명세서에 따르면, 본 임차인은 매수인에게 대항할 수 있는 권리를 가지고 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

권리분석 요약:

말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인(문경인)이 존재합니다. 해당 임차인의 보증금 195,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 하므로, 입찰 시 인수해야 할 금액을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본건은 다세대주택 및 오피스텔 등이 혼재된 주거지역 내에 위치하고 있어, 조용한 주거 환경을 특징으로 합니다. 주변에 특별한 상업 시설이나 상권의 발달은 두드러지지 않으며, 배후 주거 수요를 기반으로 하는 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본건은 2014년에 사용승인된 건물로 비교적 최신 축에 속합니다.

기본적인 위생, 전기, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

인천광역시 부평구 부개동에 위치하며, 인근에 버스 정류장이 있어 시내외 접근이 용이합니다.

주변에 부평여자중학교, 부개초등학교 등이 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

본 건물(화이트캐슬)은 총 28대의 주차 공간을 확보하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 본건의 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 문경인의 보증금 195,000,000원 중 배당받지 못한 금액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

만약 경매 배당으로 보증금 전액이 회수되지 않을 경우, 매수인의 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

보증금 전액이 인수될 경우, 매수인의 총 지출액이 시세보다 높아질 수 있으므로 철저한 분석이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 부개동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물(2014년 준공)이며 주거지로서 기본적인 입지 조건과 편의시설을 갖추고 있습니다.

주변 학군 및 도로 접근성이 양호한 편입니다.

그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

이러한 임차인 인수 부담은 본건의 입찰가를 결정하는 데 있어 가장 중요한 고려사항이며, 잠재적 총 매수 비용을 면밀히 산출해야 합니다.

경매 신청 채권자가 임차인 본인이라는 점은, 임차인이 보증금을 전액 회수하지 못할 가능성을 대비하여 경매를 신청한 것으로 해석될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

비교적 신축 건물(2014년 준공)로 건물 노후도가 낮습니다.

안정적인 주거지대에 위치하여 꾸준한 수요가 예상됩니다.

주변 대중교통 접근성이 양호하여 생활 편의성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 6000만원이며, 주변 유사 물건들의 최근 매매 사례를 고려할 때, 건물 자체의 시세는 감정가 수준 또는 그 이하에서 형성될 가능성이 있습니다.

특히, 대항력 있는 임차인의 보증금 195,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우, 매수인이 이를 인수해야 하므로 총 지출 비용이 크게 늘어나는 점을 감안해야 합니다.

인수 보증금을 제외한 물건 자체의 가치 및 경매 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준인 1억 2800만원 ~ 1억 4400만원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

이는 잠재적인 추가 인수 비용을 고려한 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 법원 배당 현황 및 임차인과의 협상 가능성 등을 최종적으로 확인한 후 결정해야 합니다.

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제공된 감정평가서 요약 및 물건명세서

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