나이스옥션 법원경매 의정부 2021타경6832 [1] 경기도 양주시 덕정동 192-31 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2021타경6832 [1] 경기도 양주시 덕정동 192-31 단독주택 경매

• 사건번호: 2021타경6832
• 주소: 경기도 양주시 덕정11길 41-7
• 감정가: 1,977,724,180원
• 최저가: 678,359,393원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 단독주택

의정부지방법원 경매1계 2021타경6832 | 소재지: 경기도 양주시 덕정11길 41-7 | 감정가: 1,977,724,180원 | 최저가: 678,359,393원 | 용도: 단독주택

1. 물건 보고서 (사건번호: 의정부지방법원 2021타경6832 (1))

1.1. 물건 개요

본 보고서의 대상 물건은 경기도 양주시 덕정동 192-31 소재의 단독주택입니다.

감정가는 19억 7,772만 4,180원이며, 토지 및 건물 일괄매각 방식의 부동산 임의경매 사건입니다.

토지 총면적은 992.00㎡ (약 300.08평)이며, 건물 총면적은 1,238.64㎡ (약 374.70평)입니다.

경매는 소유자 김OO을 채무자, 정OOOOOOO을 채권자로 하는 임의경매 사건이며, 중복병합사건으로 진행되고 있습니다.

1.2. 면적 및 감정가 요약

소재지: 경기도 양주시 덕정동 192-31

용도: 단독주택

감정가: 1,977,724,180원

토지면적: 992.00㎡ (약 300.08평)

건물면적: 1,238.64㎡ (약 374.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지 조건 분석

2.1. 지역 및 환경

본건은 경기도 양주시 덕정동 "회천1동행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼용 지역입니다.

전반적으로 주거 환경이 형성되어 있으며, 기호(1)은 건물을 신축 중인 상태입니다.

기호(4)(8)과 기호(6)에는 단독주택이 소재하고, 기호(2), (3), (7)은 주거나지 및 도로 등으로 이용되고 있어 여러 필지가 일단지를 이루고 있거나 도로에 포함된 복합적인 상태입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용에는 무난한 편입니다.

3. 상권 분석 및 생활 정보

3.1. 주변 인프라

본건은 주거지역 내에 위치하나 인근에 행정복지센터와 상가 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 용이할 것으로 판단됩니다.

주위 아파트 단지 및 다세대 주택 거주민을 배후 수요로 하는 소규모 상권이 형성되어 있을 수 있습니다.

토지의 이용 현황(제2종 일반주거지역)을 고려할 때, 주거 관련 시설이나 일부 상업 시설 건축이 가능한 지역입니다.

4. 권리 분석

4.1. 매각 물건 및 유의사항

본건은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 사건입니다.

제시외 건물(10.90㎡)을 포함하여 일괄매각이 진행되나, **매각에서 제외되는 목록이 존재합니다.**

특히, **"목록 9. 10. 건물 외에 본건 토지 지상에 소재하는 건물 매각에서 제외(법정지상권 성립여부 불분명)"**이라는 치명적인 주의사항이 기재되어 있습니다.

이는 본건 토지 위에 있는 일부 건물의 소유권이 매각 대상에서 제외되며, 해당 건물이 토지를 이용할 수 있는 법정지상권을 취득할 가능성이 있어 토지 이용에 심각한 제한을 초래할 수 있음을 의미합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 리스크 (최고 위험 등급)

법정지상권 성립 여부: 매각 제외된 건물이 법정지상권을 취득할 경우, 낙찰자가 토지를 취득하더라도 건물을 철거하거나 온전히 사용하는데 제약을 받으며, 장기간의 법적 분쟁 및 소송 비용이 발생할 수 있습니다.

토지 형상 및 이용 상태: 여러 필지가 부정형, 세장형, 사다리형 등으로 복잡하며, 일부는 주거나지, 일부는 도로(현황 도로)로 이용되고 있어 명도 및 실제 이용 계획 수립에 어려움이 예상됩니다. (기호(2), (7)은 공부상 '전'이나 현황 '도로'로 이용 중)

신축 중인 건물: 기호(1)에 건물을 신축 중인 상황이므로, 이 신축 건물의 권리 관계 및 매각 포함 여부(또는 제외될 경우의 법적 지위)에 대한 심층 분석이 필수적입니다.

5.2. 지역 환경 리스크

공사 진행 상황: 기호(1)의 신축 중인 건물에 대한 현장 확인 및 공사 진행 상태 점검이 필요하며, 관련 인허가 및 채무 관계를 면밀히 파악해야 합니다.

혐오시설 논란: 과거 인근 덕정주공 아파트 단지 주변에서 열병합 발전소 또는 쓰레기 소각장 건설과 관련하여 주민들의 반대 및 논란이 있었던 기록이 있습니다.

본건의 위치가 해당 시설 예정 부지와 가까운지는 현장 확인이 필요하며, 이 논란이 현재 진행형이거나 해당 시설이 건설될 경우 환경적인 리스크가 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 토지 면적이 992.00㎡ (약 300평)로 매우 크고, 건물 면적도 1,238.64㎡ (약 374평)에 달하는 대형 단독주택/개발 부지입니다.

감정가 자체는 토지 가치와 건물의 규모를 반영하고 있으나, **법정지상권 성립 여부 불분명 및 일부 건물 매각 제외**라는 최고 수준의 권리 리스크가 존재합니다.

또한, 여러 필지가 복잡하게 얽혀 있고 일부는 현황 도로로 이용되어 토지 경계 및 이용에 관한 명도 및 정리 문제가 매우 까다로울 것으로 예상됩니다.

일반적인 경매 투자자에게는 접근 난이도가 매우 높으며, 법정지상권 관련 분쟁 경험이 풍부한 전문 투자자 또는 개발업자에게 적합한 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

대규모 부지: 제2종 일반주거지역 내 희소성 있는 약 300평의 대규모 토지라는 점은 개발 잠재력 측면에서 큰 장점입니다.

재개발/재건축 가능성: 복잡한 권리 관계를 해소하고 신축 중인 건물과 기존 건물을 활용하여 다세대 주택 등으로 재개발할 경우 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

감정가 대비 유찰: 법정지상권 리스크로 인해 다수 유찰될 경우, 현저히 낮은 가격으로 부지를 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (권리 리스크가 가격에 반영될수록 투자 매력 증가)

법원 정보

의정부지방법원 경매1계